從2008年始發的國際金融危機過去超過10年了。金融巨頭雷曼兄弟（Lehman Brothers）也因之破產。從今天來看，美國經濟似乎正在蓬勃發展。股市在經歷了3453天（將近9年半）的牛市行情沒有出現重大調整之后，剛剛創下了現代史上最長牛市的紀錄。今年早些時候，美國失業率降至3.8%，創下18年來的新低。
無疑，2008年的金融危機始發于房地產，可以說房地產泡沫的破裂是導致大蕭條的危機的核心。但在今天，在很大程度上，房地產市場也很火爆：價格上漲，庫存下降，貸款標準放松，使得更多人有可能獲得抵押貸款。根據最近的一篇FICO研究博客文章稱，圍繞新產生的抵押貸款觀察到的第一個明顯趨勢是，隨著我們離經濟大衰退越來越遠，承保標準似乎有所放寬，越來越多的消費者因此獲得了抵押貸款。該文也擔心，是否離新的金融危機越來越近了？
盡管如此，這10年對于住房來說，也是一個跌跌撞撞復蘇的10年。回想一下導致這場危機的劣質貸款行為：在金融危機爆發前，住房供過于求促使放貸者向幾乎所有愿意在虛線上簽字的人發放貸款，即使這些人顯然無法償還貸款，只是為了填補過剩的庫存，發放給沒有收入、沒有工作、沒有資產的借款人的情況非常猖獗，而廣泛發行的次級債券和可調利率抵押貸款（ARM）讓借款人陷入破產境地。這些貸款在頭兩年給借款人提供了低于市場的驚人的低利率，之后利率飆升至更高的利率，往往使房貸者支付不起。
從2006年第一季度到2012年，這些次級抵押貸款的止贖起始率遠高于固定優質貸款、優質貸款、次級固定抵押貸款和聯邦住房管理局貸款，如下表所示，抵押貸款銀行家協會。在同一時期，次貸拖欠率也最高。
隨后這些貸款產生的債務被重新包裝成可投資產品，包括抵押貸款支持證券，然后出售給銀行、對沖基金、保險公司、養老基金，甚至是富人。當借款人開始拖欠貸款時，這對任何買賣抵押貸款證券的金融機構（或個人）都是災難性的。其影響導致了整個金融業的崩潰。股市崩盤，銀行倒閉，數百萬人失業，退休儲蓄大幅縮水，房屋也隨之被債權人收回拍賣，房價暴跌。
今天的地產市場健康嗎？
根據美國房地產數據公司CoreLogic的一份特別報告，全美國的房價指數在2006年4月見頂，在2011年3月達到最低點，大約在經濟衰退正式結束兩年后，并在2017年10月恢復到峰值。內華達州在經濟衰退期間降幅最大，房價下跌了60%。亞利桑那州和佛羅里達州緊隨其后，分別下降了51%和50%。
“在2011年終于觸底之后，房價開始緩慢回升，回到我們現在的水平，”CoreLogic首席經濟學家Frank Nothaft說。“更大的需求和更低的供應量以及繁榮的就業市場讓一些受沖擊最嚴重的房地產市場推高了房價。然而，許多州的房價仍沒有回到金融危機前的水平。”
雖然許多州已經恢復到危機前的價值觀，但這并非都是好消息。自危機以來，更嚴格的貸款標準使得抵押貸款很難獲得，一些業內人士認為，這導致庫存收緊，價格遠超危機前的峰值水平。
面對高昂的房價、嚴格的貸款標準和所有現房購房者的競爭，很多購房者現在除了租房別無選擇。據美國城市研究所（Urban Institute）的數據顯示，在包括舊金山在內的一些大都會地區，只有25%的居民有能力買房。事實上，根據房地產網站Zillow的數據，在2006年至2016年間，美國50個最大城市的租房者比例有所上升。如今，美國的租房的人口比例達到1965年以來的最高水平。
美國房地產評估咨詢公司米勒.薩繆爾（Miller Samuel）公司的首席執行官喬納森·米勒（Jonathan Miller）說。“價格上漲并不意味著我們已經復蘇。（市場）仍然扭曲，這是因為信貸狀況決定的。”
承受能力取決于市場供應
當美國的房地產市場在2006年4月達到頂峰時，美國近三分之二人口最稠密的大都會區被列為高估值，只有5個大都會區被認為估值過低，僅占1%。2011年3月，市場觸底反彈，只有27個市場被認為估值過高，占人口最多的大都市地區的7%。今天（截至2017年12月，最新可用數據），美國人口最多的大都會地區幾乎處于估值過低、估值過高和估值過高的市場之間，也就是說，美國地產市場處于長期、可持續的水平，受可支配收入等本地市場基本面因素的支撐。
顯然，美國地產可承受性取決于市場。例如，曼哈頓每平方英尺房屋價值中位數是克利夫蘭和底特律等地的20倍左右。根據摩根大通（JPMorgan）的一份報告，高房價與抵押貸款債務的相關性較小，而更多地集中在供應受限的地區，如紐約市、舊金山灣區、波士頓、西雅圖、丹佛和俄勒岡州波特蘭（Portland）等地區。
抵押貸款的可用性
過去幾年，美國貸款標準有所放松。CoreLogic貸款公司發表的一份分析報告發現，貸款正被批準給風險稍高的借款人，不過，與危機前的年份不同，借款人需要提供其收入和償還能力的完整文件。例如，房利美將其最高債務收入比例從45%提高到50%，近年來，房利美和房地美都開始接受首付低至3%的抵押貸款。如今，美國消費者所面臨的浮動利率并不像危機前那么嚴重，只有約15%的未償抵押貸款市場處于可調利率水平。盡管有這些積極因素，但抵押貸款發放仍未達到危機前的水平。
底線
另外，美國大都會地區高房價和庫存不足，再加上抵押貸款緊縮和學生貸款債務嚴重，導致了租房的根本性轉變。事實上，美國的住房擁有率在2004年達到了69%的峰值，盡管最近有所上升，但仍保持在64%的水平。其他因素也導致了租房的增加，包括消費者偏好和對更靈活生活方式的渴望。
大衰退十年后，美國經濟正以創紀錄的牛市行情蓬勃發展，失業人數創下歷史新低，房地產市場數量也在不斷增加，已恢復到危機前的水平。然而，盡管今天房地產市場火爆，但有很多猜測認為，另一場房地產市場崩盤正在逼近，盡管不一定是在全國范圍內，而是在顯示出缺乏支付能力和房價快速上漲的大都市地區會悄然醞釀著危機。
在美國，現在想找到工作機會多，房價低的城市的確不易。紐約、舊金山這樣的金融、IT科技企業多，但高昂的租房價格也令一般人望而卻步。那么，有沒有工作機會多，薪水不錯、租房價格低的城市呢？換言之，就是要想找到一個收入高、住房便宜、而且就業前景樂觀、生活又不太枯燥的地區取得平衡。那么，下面5個中等城市也許是你不錯的選擇。他們分別是：愛荷華州得梅因（Des Moines, Iowa）、明尼蘇達州明尼阿波利斯-圣保羅（Minneapolis-St. Paul, Minnesota）、猶他州鹽湖城（Salt Lake City, Utah）、愛達荷州博伊西（ Boise, Idaho）、內布拉斯加州奧馬哈市（Omaha, Nebraska）。
例如，愛荷華州得梅因是一個中等規模的城鎮，戶外娛樂活動、文化活動豐富，也有精致的餐飲和購物，所有這些都位于價格合理的大都市，特別是就業市場相對強勁；而明尼蘇達州的明尼阿波利斯和圣保羅都是大城市，有大量博物館、美術館、體育賽事和其他活動；城市的中等年薪和房租價格也算合理；鹽湖城不僅以摩門教聞名，也是猶他州最大的城市，還擁有任何大城市的所有文化和娛樂選擇，并擁有良好的年收入——生活成本平衡；愛達荷州博伊西是自然愛好者的理想之地，有良好的文化和餐飲選擇；與其他一些城市相比，該市的中等年薪相對較低，但其中等房價也比較適中；內布拉斯加州奧馬哈市是伯克希爾哈撒韋公司和一批科技創業公司的總部，與美國其他類似規模的城市相比，該市的中等年薪中等，但房價中值也非常低，非常宜居。
另外，這5個城市也被《美國新聞與世界報道》（U.S.News&World Report）的“25個最適合居住的地方”的排行榜中。
上述城市這些數據分別來自美國人口普查局、聯邦調查局、美國勞工部、美國住房和城市發展部、社區和經濟研究理事會。這種比較方法也綜合考慮了就業市場與生活成本的平衡性。
以舊金山為例，它是美國最好的就業市場之一。舊金山69110美元的平均年薪是美國最高的。不幸的是，這座城市的房價中值是790233美元。如果你的年收入不到7萬美元，那么今后購房無疑會很困難。倒過來考慮，德克薩斯州布朗斯維爾的生活成本比美國平均水平低近15%，是一個便宜的居住地方。但就業市場讓該市的吸引力大大降低。
因此，即便一個地區就業市場強勁、年薪相對較高的城市，如果生活成本極高，對居民來說仍然是艱難的。下面逐一介紹這5個城市。
1.愛荷華州得梅因（Des Moines, Iowa）
愛荷華州的首都城市人口總數只有60多萬，雖然面積很大，但仍然很像鄉村。像許多城市地區一樣，得梅因市中心是千禧一代和空巢老人的閣樓和公寓的所在地，周圍都是居住著家庭的郊區。
該市的公園、自行車道和湖泊提供戶外娛樂，而文化活動、節日、獨一無二的餐廳和商店則突出了活躍的城市娛樂場景。據《美國新聞與世界報道》，所有這些加上平均年薪49420美元和房價中位數僅181217美元，使得梅因成為全美國第四個最適合居住的地方。更好的是，根據《美國新聞》（U.S.News）和《華爾街日報》（WalletHub）的報道，居民往往只將年收入的23.52%用于住房成本，包括抵押貸款（或租金）、水電費和稅收，這一事實使得梅因成為美國第三大負擔得起的城市。
至于就業市場，得梅因在瓦萊蘇布最適合就業的182個城市中排名第60。就業前景，尤其是在科技行業和初創企業中，由于該社區2.9%的低失業率，就業前景有所改善。其他有希望的領域包括保險、金融服務、物流、出版（Meredith總部設在那里）和醫療保健。
美國最大的城市紐約、洛杉磯、芝加哥、休斯頓和鳳凰城的年收入中位數可能很高，但它們的房價中值也非常高。
2.明尼蘇達州明尼阿波利斯—圣保羅
明尼蘇達周到明尼阿波利斯和圣保羅（又稱雙子城）擁有近350萬人口的大都會人口——當然不包括芝加哥。這個雙子城大城市里有很多便利設施，比如運動場、博物館和美術館，還有密西西比河，它提供了大量的水上活動。事實上，明尼蘇達州被稱為“萬湖之鄉”，根據季節的不同，從劃船、游泳到冰上釣魚和越野滑雪，應有盡有。
雙子城為居民提供了55010美元的年薪中值，加上237367美元的中等房價，使該地區在《美國新聞》最佳居住地排行榜上名列第9。一個合理的低生活成本使居民只需將年收入的25%用于住房成本，其余部分用于其他支出。
明尼阿波利斯-圣保羅地區的就業前景強勁，生命科學、生物技術和健康技術處于領先地位。明尼阿波利斯還是Target、百思買、3M、嘉吉(Cargill)和 General Mills等公司總部所在地（或附近），制造業和零售業管理部門的工作也表現強勁。該地區3.3%的低失業率使明尼阿波利斯排在第12位，圣保羅排在第25位。
3.猶他州的鹽湖城（Salt Lake City, Utah）
人們往往認為鹽湖城的摩門教遺產是一個決定性的特征，但這座城市不是那么的有宗教戒律。盡管有現代圣徒的健康守則，市中心的咖啡店比比皆是，許多餐館、酒吧和酒吧都可以買到和飲用酒精。作為西部的十字路口，猶他州首府鹽湖城因靠近大鹽湖而得名。戶外娛樂很受歡迎，開車就能到達五個國家公園和幾個世界級的滑雪場。
在《美國新聞》的“最佳居住地點”報道中，鹽湖城的都市人口不到240萬，是猶他州人口最多的大都市。居民的年收入中位數為46221美元，每年用于住房開支的支出略高于25%。鹽湖城一套住宅的中間價為280894美元，是本次調查中最高的。
在快速發展的鹽湖城地區，求職者有很多選擇。鹽湖城被調查機構列為第33個找工作的地方，該地區的失業率為3.1%。最好的私營部門機會出現在貿易、運輸、技術和公用事業領域，教育、金融、醫療保健、制造業和建筑業也提供了許多機會。
4.愛達荷州博伊西（Boise, Idaho）
愛達荷州博伊西市是戶外探險和遠足者的天堂。事實上，在河流、山脈、峽谷、沙漠或湖泊周圍的娛樂活動中，這個地區幾乎可以排在任何人的榜首。這就是說，博伊西市中心在文化、夜生活、娛樂和餐飲方面也有很多可圈可點的地方。
城市人口不足以和博伊梅因市一樣，擁有4000人的城市生活設施。結果在美國新聞最佳居住地排行榜上名列第23位。
據《美國新聞》報道，該地區的平均年薪為43040美元，房價中值為221475美元，這進一步提高了該地區的住房支出，使其成為第25個最經濟實惠的居住地點。
在有關調查機構的排名中，博伊西市的失業率為3%，就業機會比大多數城市都好，尤其是在金融、伐木、采礦、畜牧和農業方面。最近，由于美光科技公司（microntechnologyinc.）、惠普公司（HP Inc.）和惠普（Hewlett-Packard）等公司都在博伊西設有辦事處，所以該地區的科技發展迅速。
5.內布拉斯加州奧馬哈
奧馬哈市有90多萬人口，過去當地居民多從事牧場業，現在這里是一大批新科技創業公司的基地。這一地區曾經是第一條橫貫大陸鐵路的東端起點，現在人們可以從空中看到這一地區，因為旅客們會進一步向西前往舊金山和西雅圖等城市。
另外，奧馬哈市在《美國新聞》最適合居住的地方中排名第28位，是最實惠的地方之一（據美國新聞網報道，排名第7），年薪中位數為46490美元，超低的中位數房價僅為165667美元。這意味著居民的生活成本只占其年收入的25%用于住房等開支。
奧馬哈3%的失業率也讓它成為一個找工作的好地方。除了新興的科技產業，內布拉斯加州最大的城市也是沃倫?巴菲特的伯克希爾?哈撒韋公司、奧馬哈互惠銀行、TD Ameritrade公司和聯合太平洋鐵路公司的所在地。醫療服務和教育提供了越來越多的就業機會，但從就業角度看，真正的未來可能是科技領域，這個地區最近獲得了“硅谷大草原”的綽號。
如果你想找一個既有經濟適用房又有良好工作前景的城市，可以考慮以上列出的任何一個城市。
