盡管德州當地的購房者擔心,外州的購房者正在推動當地房價飆升,但經濟學家表示,情況并非如此。
德州農工大學房地產研究中心的研究人員表示,他們發現德州全州房價升值與截至2019年的14年內的人口遷移模式之間基本上沒有相關性。
“人口遷入似乎不是主要因素”,該中心的高級研究員韋斯?米勒(WesMiller)在一份聲明中說,“這是與整體經濟健康狀況、供應限制和短缺、以及獲得信貸和可負擔性有關。”自上一輪經濟衰退后,房價中位數在2010年代期間每年都在上漲,并在2013年達到峰值增長率9%。與此同時,根據德州的數據,從2010年到2019年,德州每年的新居民的凈人數徘徊在100,000左右。該中心是對美國人口普查和住房市場數據進行分析。但美國人口普查局目前尚未公布2019年以后這幾年的移民數字。
根據人口普查數據,2019年有582,000名新居民搬到德州來,同時有471,000人遷出德州。
米勒說,雖然初步數據顯示,自那以后,德州全州范圍內的每年遷入人口有所增加,但研究人員并不認為外州買家在近期房價飆升中發揮了普遍看法所暗示的那么大的作用。
根據德州房地產研究中心和北德州房地產信息系統的最新數據,二月份達拉斯地區房地產經紀人銷售的當地獨戶房屋的最新銷售價格中位數達到創紀錄的365,000美元,比去年同期上漲了達21%。
米勒說,到2020年為止的十年間,來自德州以外的買家通常會比原本就在德州的買家多支付約60,000美元來買房,但他說,這只是因為外州買家通常購買更大的房屋,而不是因為他們為相同的房屋面積支付比州內買家更高的價格。
該中心還研究了那種認為州內買家難以與州外買家競爭的觀點。在特拉維斯(Travis)郡,研究人員觀察了以高于要價50,000至200,000美元價格購買房屋的人數,發現州外買家并不比德州買家更可能這樣做。
“事實上,有更多的德州人表現出這種行為(以高于要價的價格買房)”米勒說。
美國人口普查數據顯示,搬到德州的人通常比原本在該州的人年輕,而且大多數人實際上選擇了租房。截至2019年,新增的德州居民的年齡中位數為29歲,其中只有43%是房主,而現有居民的年齡中位數為41歲,其中有多達73%是房主。
米勒說,想要購買的年輕人可能正在為組織家庭做準備,因此會選擇更大面積的房屋。
該中心表示,雖然州外遷入人口并未在全州范圍內推動房價上漲,但他們更有可能在地方一級對房價產生影響。然而即使在達拉斯地區,許多不同的因素也會影響房價,例如房屋建造限制和就業增長。
確實許多外州的買家可能有更多的錢在達拉斯地區支付更高的價格買房。根據AttomDataSolutions的數據,去年全美最高的房屋銷售利潤來自加州市場。在圣何塞,房屋賣家的平均凈收入高達575,000美元,而在舊金山,去年房屋賣家的平均利潤為462,000美元。
因此有房地產經紀認為外州遷入人口是達拉斯房價上漲和房屋庫存減少的最大原因。地產經紀羅杰斯?希利(RogersHealy)表示,與紐約、洛杉磯或奧斯汀等地相比,許多買家將達拉斯的房價格視為超便宜價,因此他們可能比達拉斯人愿意支付更高的價錢——尤其是當他們不想失去一筆交易時。
房地產經紀克里斯?凱利(ChrisKelly)則在一封電子郵件中表示,由于之前的經濟衰退導致新房屋的建造不足,以及嬰兒潮一代比過去保留房屋的時間更長,而且千禧一代購房者的數量也很多,都是造成房屋供不應求和房價上漲的因素。
在疫情期間,美國房價的驚人增長使美國房產業主的財富達到了創紀錄的水平。而他們會如何處理這些資金,可能對經濟會產生更廣泛的影響。
據美國全國廣播公司財經頻道(CNBC)報導,根據房地產研究機構CoreLogic的數據,2021年,美國房價年平均漲幅為15%,高于2020年的6%。疫情驅動的強勁需求、創紀錄的房屋低供應量,以及創紀錄的超低抵押貸款利率,共同創造了這些巨額收益。
房地產市場上的競購戰現在已經司空見慣。絕望的買家正在與那些想在這個熱門市場上大撈一筆的投資者競爭。盡管冬季通常是房地產市場最低迷的季節,但房價上漲的趨勢卻仍在繼續。
房地產網站Realtor首席經濟學家丹尼爾?黑爾(DanielleHale)表示:“雖然我們預計,買家在2021年的狂熱最終會在今年得到一些緩解,但在2022年初,購房者仍繼續面臨著嚴峻的形勢。事實上,上周的房價和市場走勢表明,競爭變得更加激烈了。”圖片盡管在2021年,賣房者數量相對較少,但對于那些將自己的房屋掛牌出售的人來說,所獲得的回報是非常值得的。
根據國家房地產數據庫ATTOM的數據,在2021年,一處普通房屋的銷售利潤略高于9.4萬美元。這比2020年的利潤高出45%,比疫情前的利潤高出71%。絕大多數地區的房地產市場都出現了這種增長。
ATTOM數據解決方案公司首席產品官托德?泰塔(ToddTeta)對此表示:“那些沒有因疫情而失去工作的家庭紛紛涌入房地產市場,這在很大程度上是對危機的回應。有跡象表明,今年這股浪潮可能會放緩。而2021年將成為賣家最輝煌的年份之一,當然,它也是買家最艱難的年份之一。”圖片這是自2008年以來最高的利潤水平。2008年是房地產的最近的一次輝煌年代。當年的房地產繁榮是建立在有問題的抵押貸款和幾乎沒有資產的房主之上的。但現在的情況并非如此。
甚至是那些沒有將房產掛牌出售的房主也在獲得資產增值。截至去年年底,約42%的房主被認為擁有高價值房產(EquityRich),這意味著他們的抵押貸款數額只有房屋價值的一半或不到一半。這遠遠高于2020年底的30%的比例。
圖片在擁有高價值房產最多的前十個州中,有九個位于西部。包括愛達荷州、猶他州、華盛頓州和亞利桑那州等。擁有高價值房產最少的州主要集中在中西部和南部,如伊利諾伊州、路易斯安那州和密西西比州等。
對經濟的影響根據“黑騎士”公司(BlackKnight)的抵押貸款監測(MortgageMonitor)的獨家預測,2021年可動用資產(高于抵押貸款機構通常要求的20%的部分)增長了2.6萬億美元,達到創紀錄的9.9萬億美元,一年內增長了35%。也就是說,現在平均每個房主的可動用資產凈值為18.5萬美元。
圖片那么,這對整體經濟意味著什么呢?如果消費者決定動用這些財富,那么其潛在的消費能力將是巨大的。美國經濟分析局(BureauofEconomicAnalysis)的數據顯示,疫情爆發期間,個人儲蓄率大幅上升,直到最近才開始恢復到疫情爆發前的水平。
“黑騎士”公司負責企業研究和戰略的副總裁安迪?沃爾頓(AndyWalden)表示:“這些資金向以股票為中心的市場轉移早已開始。截至去年第三季度,借款人從自己的住房中取出的資金比最近14年的都多。”在通脹率已經達到40年來的最高水平的背景下,消費能力的增強可能會繼續推高需求和價格。
除了出售他們的房屋,唯一可能阻礙一些房主利用所擁有的房產財富進行消費的方式,就是抵押貸款利率的上升。他們可能因此就不會去通過再融資套現。因為如果這樣做,他們就不得不支付更高的利率。雖然房主進行房屋凈值貸款也是一種可能性,但同樣,這些貸款的利率也將上升。
