目前美國的大多數(shù)貸款,都是按房利美的標準來制定的。美國的房地產(chǎn)貸款,分為住宅貸款和商業(yè)房地產(chǎn)。這兩種貸款的機制是不同的,尤其是利率方面。
本文僅做一般性介紹,如果要貸款在美購房的話,還是建議您咨詢美國正規(guī)貸款銀行,獲取最適合您情況的專業(yè)建議。
利率的歷史美國住宅貸款的利率——固定利率,是由美國的債券市場(BondMarket)決定的,而不是人們所想的由美國聯(lián)儲的基準利率決定。只有浮動利率與聯(lián)儲基準利率相關(guān)聯(lián)。
目前美國的聯(lián)儲拆借利率已降至0.25%,因此再下調(diào)的空間有限。而房屋抵押貸款的長期利率,主要受制于長期公債行情。眼下長期利率已調(diào)至有史以來的最低點,也意味著通脹即將來臨。
所以目前最重要的是,應(yīng)把握貸款時機,做一些相應(yīng)的調(diào)整。建議如下:將30年期貸款改成15年期,可以減縮負債的年限,省下15年的利息。
將15年期貸款改成30年期,可以減低月付額度,自救度過經(jīng)濟難關(guān)。
抵押貸款套現(xiàn):如果房貸少或全凈值,可考慮增加房貸額度,貸出錢來再來投資賺錢,善用貸款的杠桿功能,走致富的捷徑。
個人信用經(jīng)過這次次貸金融風(fēng)暴和信用危機后,各銀行對房屋貸款的審核手續(xù)較之前嚴格很多。要取得最好的貸款方案和利率,取決于以下四大因素:一、良好的信用所有借款人通過個人社會安全號碼的審查,獲得來自三大信用評估公司的個人信用報告分數(shù)。目前所有銀行都會采取3份報告中的中間值作為信用審定分數(shù)。這個數(shù)字總結(jié)了個人過去的信用歷史,并評估貸款人將來準時還款的可能性。高的信用分數(shù),不僅有資格申請抵押貸款,更可取得較好的貸款利率。
這個信用指數(shù)是基于以下項目的評估:付款歷史:是否按時付款?是否有晚付的習(xí)慣?幾次?30天,60天,90天晚付?持續(xù)多久?今年?去年?有無破產(chǎn)紀錄?有否被人追債?在法院,國稅局有無欠錢記錄?是否欠付小孩贍養(yǎng)費等等。房屋貸款遲付紀錄其實是銀行最關(guān)注的,所以會被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀錄,超過一年就可不算入評估。
信用卡額度:額度越高,表示信用越好。但是每月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%,否則會被扣分。超過總額度的支出愈高,扣分越多。
信用歷史:銀行需要評估至少4條信用線,其中二條需有兩年以上的信用歷史信用類型:曾獲得過幾種貸款,如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學(xué)生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。
信用審查次數(shù):信用每多被審查一次,就會被扣分。被查得太多,就有必要寫解釋信來闡明原因。
二、穩(wěn)定的收入這是放貸的保障。一般來說,月收入應(yīng)是貸款支出的2.5倍。目前通過的負債率DTIRation(負債/收入)為收入的55%以下,但是各銀行的標準又不同,不過可以用公式來計算,貸款本金+利息+地產(chǎn)稅+火險+所有信貸月付(從信用報表記錄)/月總收入55%審核收入的基準有2點:穩(wěn)定的收入。借款人在所從事的行業(yè)有連續(xù)工作2年以上的紀錄。
足夠的收入來源。收入證明可用以下方式:固定工資:用于上班族,提供2年的W-2表,按稅前收入審核。
自雇企業(yè)主:領(lǐng)1099表,提供2年的保稅單,按照稅后AGI計算2年平均收入。
三、資產(chǎn)證明這是確保貸款快速過關(guān)的關(guān)鍵。如存款、支票賬戶、定存、退休賬戶及股票等。頭款及購屋費用,再加上3個月的月付房貸金額,需要有存在銀行兩個月以上的證明。
請先把您的現(xiàn)金如果想在近兩個月內(nèi)購買房屋,就要先把這筆現(xiàn)金存入銀行,然后影印著兩個月的銀行賬單(全部頁數(shù))作為存款證明。如果房貸少或全凈值,銀行不接受從網(wǎng)路印出的影印件,除非上面有申請貸款人的全名、位址和賬戶等資訊。(通常網(wǎng)路版本都不顯示)任何工作月收入之外的存款,都必需要再加上一封解釋信,解釋錢的來源(LOE-LetterofExplanation)。如果有大額存款是從國外匯入,也要解釋和證明錢的來源。通常以匯入款的存根作為依據(jù)。
四、房屋價值這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款,作為抵押品的價值至關(guān)重要。大多數(shù)屋主選擇LTV80%(貸款額/房價)以內(nèi)的貸款方案,因為貸款超過80%抵押比率,需要另外夠貸款支付保險,即PMI(PrivateMortgageInsurance)。
根據(jù)貸款額度的不同,月保費也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。現(xiàn)在銀行對貸款人的收入查核,執(zhí)行的非常嚴格。
除了要看2年的W-2收入表、1099表、個人報稅表(TaxReturn)之外,還要貸款人填4506T表格(IRSForm),用以取國稅局核查個人報稅紀錄,藉以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入,不符合貸款申請表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。
盡管德州當?shù)氐馁彿空邠?dān)心,外州的購房者正在推動當?shù)胤績r飆升,但經(jīng)濟學(xué)家表示,情況并非如此。
德州農(nóng)工大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的研究人員表示,他們發(fā)現(xiàn)德州全州房價升值與截至2019年的14年內(nèi)的人口遷移模式之間基本上沒有相關(guān)性。
“人口遷入似乎不是主要因素”,該中心的高級研究員韋斯?米勒(WesMiller)在一份聲明中說,“這是與整體經(jīng)濟健康狀況、供應(yīng)限制和短缺、以及獲得信貸和可負擔(dān)性有關(guān)。”自上一輪經(jīng)濟衰退后,房價中位數(shù)在2010年代期間每年都在上漲,并在2013年達到峰值增長率9%。與此同時,根據(jù)德州的數(shù)據(jù),從2010年到2019年,德州每年的新居民的凈人數(shù)徘徊在100,000左右。該中心是對美國人口普查和住房市場數(shù)據(jù)進行分析。但美國人口普查局目前尚未公布2019年以后這幾年的移民數(shù)字。
根據(jù)人口普查數(shù)據(jù),2019年有582,000名新居民搬到德州來,同時有471,000人遷出德州。
米勒說,雖然初步數(shù)據(jù)顯示,自那以后,德州全州范圍內(nèi)的每年遷入人口有所增加,但研究人員并不認為外州買家在近期房價飆升中發(fā)揮了普遍看法所暗示的那么大的作用。
根據(jù)德州房地產(chǎn)研究中心和北德州房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的最新數(shù)據(jù),二月份達拉斯地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀人銷售的當?shù)鬲殤舴课莸淖钚落N售價格中位數(shù)達到創(chuàng)紀錄的365,000美元,比去年同期上漲了達21%。
米勒說,到2020年為止的十年間,來自德州以外的買家通常會比原本就在德州的買家多支付約60,000美元來買房,但他說,這只是因為外州買家通常購買更大的房屋,而不是因為他們?yōu)橄嗤姆课菝娣e支付比州內(nèi)買家更高的價格。
該中心還研究了那種認為州內(nèi)買家難以與州外買家競爭的觀點。在特拉維斯(Travis)郡,研究人員觀察了以高于要價50,000至200,000美元價格購買房屋的人數(shù),發(fā)現(xiàn)州外買家并不比德州買家更可能這樣做。
“事實上,有更多的德州人表現(xiàn)出這種行為(以高于要價的價格買房)”米勒說。
美國人口普查數(shù)據(jù)顯示,搬到德州的人通常比原本在該州的人年輕,而且大多數(shù)人實際上選擇了租房。截至2019年,新增的德州居民的年齡中位數(shù)為29歲,其中只有43%是房主,而現(xiàn)有居民的年齡中位數(shù)為41歲,其中有多達73%是房主。
米勒說,想要購買的年輕人可能正在為組織家庭做準備,因此會選擇更大面積的房屋。
該中心表示,雖然州外遷入人口并未在全州范圍內(nèi)推動房價上漲,但他們更有可能在地方一級對房價產(chǎn)生影響。然而即使在達拉斯地區(qū),許多不同的因素也會影響房價,例如房屋建造限制和就業(yè)增長。
確實許多外州的買家可能有更多的錢在達拉斯地區(qū)支付更高的價格買房。根據(jù)AttomDataSolutions的數(shù)據(jù),去年全美最高的房屋銷售利潤來自加州市場。在圣何塞,房屋賣家的平均凈收入高達575,000美元,而在舊金山,去年房屋賣家的平均利潤為462,000美元。
因此有房地產(chǎn)經(jīng)紀認為外州遷入人口是達拉斯房價上漲和房屋庫存減少的最大原因。地產(chǎn)經(jīng)紀羅杰斯?希利(RogersHealy)表示,與紐約、洛杉磯或奧斯汀等地相比,許多買家將達拉斯的房價格視為超便宜價,因此他們可能比達拉斯人愿意支付更高的價錢——尤其是當他們不想失去一筆交易時。
房地產(chǎn)經(jīng)紀克里斯?凱利(ChrisKelly)則在一封電子郵件中表示,由于之前的經(jīng)濟衰退導(dǎo)致新房屋的建造不足,以及嬰兒潮一代比過去保留房屋的時間更長,而且千禧一代購房者的數(shù)量也很多,都是造成房屋供不應(yīng)求和房價上漲的因素。
