紐約可以說是全美，甚至是全球租金最高的城市之一。紐約單身成人每月預(yù)估的消費金額約為$1363.97，當(dāng)然這個數(shù)字是不含房租的，如果加上(最普通均攤房間的)房租，一個人生活在紐約每月大約要消費 ＄3,320，一年就是$39,840。如果對居住條件有要求，光租金一項就可以高達(dá)$50000一年(曼島帶洗衣烘干普通一居室的平均租金)。
高昂的生活成本并不能阻擋紐約成為全球租房市場尤為活躍的地方。除了紐約市本地居民，每年還吸引著數(shù)以萬計的留學(xué)生和年輕求職群體需要在紐約市及周邊安頓、居住和生活。
因受2020年初新冠疫情的影響，大量的留學(xué)生、年輕求助群體無法前往紐約，市場房屋空置率激增引起的房租大跌早已進(jìn)入歷史。2020年下半年隨著城市的逐步開放、復(fù)蘇，市場租金大幅反彈并超過疫情前水平。就去年同期對比曼哈頓租金差距最大，年漲幅達(dá)26.56%，布魯克林同樣呈現(xiàn)大幅成長，上升22.73%，第三則是皇后區(qū)，與去年相比上漲12.44%。
除了瘋狂的漲幅，伴隨著而來的還有緊缺的房源。因為瘋漲的租金使得不少租客選擇和現(xiàn)任房東/租賃公寓預(yù)約，雖然會比之前的租金貴些，但還是要比市場現(xiàn)價合適不少，從而導(dǎo)致市場供給大幅縮小，出現(xiàn)一房多份申請或搶房難得的情況發(fā)生。
雖然租房確實有不少優(yōu)點，例如前期投入少（相比如買房的動輒全款百萬美元或20-40萬美元的首付投入)，租金開支每年基本上可以控制在5萬美元內(nèi)；可以每年住新樓，換新的環(huán)境（如果不介意每年搬家）；但如果從長遠(yuǎn)考慮，留學(xué)下來的幾年租金其實已經(jīng)和首付差不多了
目前美國的大多數(shù)貸款,都是按房利美的標(biāo)準(zhǔn)來制定的。美國的房地產(chǎn)貸款,分為住宅貸款和商業(yè)房地產(chǎn)。這兩種貸款的機制是不同的,尤其是利率方面。
本文僅做一般性介紹,如果要貸款在美購房的話,還是建議您咨詢美國正規(guī)貸款銀行,獲取最適合您情況的專業(yè)建議。
利率的歷史美國住宅貸款的利率——固定利率,是由美國的債券市場(BondMarket)決定的,而不是人們所想的由美國聯(lián)儲的基準(zhǔn)利率決定。只有浮動利率與聯(lián)儲基準(zhǔn)利率相關(guān)聯(lián)。
目前美國的聯(lián)儲拆借利率已降至0.25%,因此再下調(diào)的空間有限。而房屋抵押貸款的長期利率,主要受制于長期公債行情。眼下長期利率已調(diào)至有史以來的最低點,也意味著通脹即將來臨。
所以目前最重要的是,應(yīng)把握貸款時機,做一些相應(yīng)的調(diào)整。建議如下:將30年期貸款改成15年期,可以減縮負(fù)債的年限,省下15年的利息。
將15年期貸款改成30年期,可以減低月付額度,自救度過經(jīng)濟(jì)難關(guān)。
抵押貸款套現(xiàn):如果房貸少或全凈值,可考慮增加房貸額度,貸出錢來再來投資賺錢,善用貸款的杠桿功能,走致富的捷徑。
個人信用經(jīng)過這次次貸金融風(fēng)暴和信用危機后,各銀行對房屋貸款的審核手續(xù)較之前嚴(yán)格很多。要取得最好的貸款方案和利率,取決于以下四大因素:一、良好的信用所有借款人通過個人社會安全號碼的審查,獲得來自三大信用評估公司的個人信用報告分?jǐn)?shù)。目前所有銀行都會采取3份報告中的中間值作為信用審定分?jǐn)?shù)。這個數(shù)字總結(jié)了個人過去的信用歷史,并評估貸款人將來準(zhǔn)時還款的可能性。高的信用分?jǐn)?shù),不僅有資格申請抵押貸款,更可取得較好的貸款利率。
這個信用指數(shù)是基于以下項目的評估:付款歷史:是否按時付款?是否有晚付的習(xí)慣?幾次?30天,60天,90天晚付?持續(xù)多久?今年?去年?有無破產(chǎn)紀(jì)錄?有否被人追債?在法院,國稅局有無欠錢記錄?是否欠付小孩贍養(yǎng)費等等。房屋貸款遲付紀(jì)錄其實是銀行最關(guān)注的,所以會被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀(jì)錄,超過一年就可不算入評估。
信用卡額度:額度越高,表示信用越好。但是每月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%,否則會被扣分。超過總額度的支出愈高,扣分越多。
信用歷史:銀行需要評估至少4條信用線,其中二條需有兩年以上的信用歷史信用類型:曾獲得過幾種貸款,如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學(xué)生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。
信用審查次數(shù):信用每多被審查一次,就會被扣分。被查得太多,就有必要寫解釋信來闡明原因。
二、穩(wěn)定的收入這是放貸的保障。一般來說,月收入應(yīng)是貸款支出的2.5倍。目前通過的負(fù)債率DTIRation(負(fù)債/收入)為收入的55%以下,但是各銀行的標(biāo)準(zhǔn)又不同,不過可以用公式來計算,貸款本金+利息+地產(chǎn)稅+火險+所有信貸月付(從信用報表記錄)/月總收入55%審核收入的基準(zhǔn)有2點:穩(wěn)定的收入。借款人在所從事的行業(yè)有連續(xù)工作2年以上的紀(jì)錄。
足夠的收入來源。收入證明可用以下方式:固定工資:用于上班族,提供2年的W-2表,按稅前收入審核。
自雇企業(yè)主:領(lǐng)1099表,提供2年的保稅單,按照稅后AGI計算2年平均收入。
三、資產(chǎn)證明這是確保貸款快速過關(guān)的關(guān)鍵。如存款、支票賬戶、定存、退休賬戶及股票等。頭款及購屋費用,再加上3個月的月付房貸金額,需要有存在銀行兩個月以上的證明。
請先把您的現(xiàn)金如果想在近兩個月內(nèi)購買房屋,就要先把這筆現(xiàn)金存入銀行,然后影印著兩個月的銀行賬單(全部頁數(shù))作為存款證明。如果房貸少或全凈值,銀行不接受從網(wǎng)路印出的影印件,除非上面有申請貸款人的全名、位址和賬戶等資訊。(通常網(wǎng)路版本都不顯示)任何工作月收入之外的存款,都必需要再加上一封解釋信,解釋錢的來源(LOE-LetterofExplanation)。如果有大額存款是從國外匯入,也要解釋和證明錢的來源。通常以匯入款的存根作為依據(jù)。
四、房屋價值這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款,作為抵押品的價值至關(guān)重要。大多數(shù)屋主選擇LTV80%(貸款額/房價)以內(nèi)的貸款方案,因為貸款超過80%抵押比率,需要另外夠貸款支付保險,即PMI(PrivateMortgageInsurance)。
根據(jù)貸款額度的不同,月保費也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。現(xiàn)在銀行對貸款人的收入查核,執(zhí)行的非常嚴(yán)格。
除了要看2年的W-2收入表、1099表、個人報稅表(TaxReturn)之外,還要貸款人填4506T表格(IRSForm),用以取國稅局核查個人報稅紀(jì)錄,藉以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入,不符合貸款申請表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。
