《家住美國》3月14日報道，據《財富》雜志3月5日消息，擁有房屋對美國人曾經是一件很容易的事。從歷史上看，購買第一套住房是理想的第一筆大投資，也是開始積累財富的好方法。
但是今天對許多美國人來說，恐怕形勢會有所變化。但隨著千禧一代開始進入他們的最佳購房年齡段，在買房這件事上，他們得到了一個意外的挫折。對于1980年代初至190年代末出生的一代人來說，債務實在是一個太大的負擔和擔憂。
美國房地產和抵押貸款公司Rocket Homes公司今年1月發布的一項研究調查了近1300名潛在或近期購房者，其中69%是千禧一代。研究發現，在30多歲的一代人中，近一半人因為擔心負債而推遲了購房的決定。
影響人們推遲購房決定的其他因素包括想要存更多的錢來支付首付和應對高昂的房價。隨著低庫存、通脹和高競爭推高了房屋成本，千禧一代受到當前美國房地產市場疫情流行引發的危機的打擊尤其嚴重。老一輩人已經能夠在2022年有效地將用高價格千禧一代趕出住房市場。
千禧一代的債務厭惡已經擴展到了房地產市場，因為Rocket Homes公司調查發現，如果千禧一代不得不貸款，他們寧愿推遲購房。調查還發現，在所有購房者中，有72%的人愿意在支付新房首付款時向父母尋求經濟援助。
千禧一代對累積債務的厭惡不僅限于住房。人口統計顯示，即使在承擔信用卡債務方面，他們也比老一代人更厭惡債務。
在一項研究中，信用報告公司益百利（Experian）去年進行的調查發現，千禧一代的信用卡債務平均約為4300美元，遠低于X一代（7155美元）和嬰兒潮一代（6043美元）的平均水平。
像買房這樣的大買賣過去被認為是“良好債務”的例子，這種想法認為在短期內舉債可以幫助人們為未來建立信用和財富，把“你必須花錢才能賺錢”這句格言發揮到極致。
但千禧一代似乎并不認同這種邏輯。千禧一代人除了不太可能貸款買房外，如果可以避免的話，他們也不太可能像大多數老一輩人那樣進行任何形式的大額購買（比如買車）。
在債務厭惡方面，有很多因素影響了這一巨大的代際差異，但其中一部分肯定是學生貸款。千禧一代擁有更多的學生貸款。
研究機構EducationData匯編的數據顯示，去年10月，近1500萬千禧一代至少要償還一些學生貸款，平均借款人的債務接近4萬美元，遠高于其他任何一代人。
學生貸款過去被認為是“良好債務”的完美例子多年來，將大學學費稱為“對未來的投資”在大學歡迎中心已經司空見慣，但現在，大學學位可以轉化為收入以平衡貸款支付的保障比以往任何時候都少。
喬·拜登總統在3月初的國情咨文中明顯沒有提到學生貸款債務或取消貸款。在競選期間，拜登承諾取消每個借款人1萬美元的債務，這比他的競選對手伊麗莎白·沃倫（Elizabeth Warren）承諾的5萬美元還少，但比他在任時取消的數額要大得多。
對于近一半的潛在首次購房者來說，學生貸款的“幽靈”影響也太大了，以至于千禧一代紛紛推遲購房計劃。
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《家住美國》3月16日報道，據美國《www.forbes.com》網站3月14日消息，美國的新冠疫情已經過去兩年了，在疫情下的經濟運行也把美國人進行了區分，分為繁榮、不景氣和勉強度日的人群。與旅游、社交和個人業務相關的行業以及受供應鏈中斷影響的某些公司都受到了很大影響。雖然經濟似乎正在向“隨遇而安”的理念敞開大門，但通貨膨脹現在正在影響著所有人。無疑，通貨膨脹是勞動力市場、供應/分配系統中斷和貨幣供應增加的副產品。
那么這場疫情會給房地產市場帶來什么呢？考慮到旅行、社交聚會和辦公室工作的大幅減少，酒店和住宿等房地產板塊將在2022年繼續苦苦掙扎。本文重點介紹了影響房地產價值的前三大趨勢，或許投資者可以在這種新業態中找到新的投資機會。
通脹催生房價房租上揚
每個人都知道，美國通貨膨脹有時會上升。大約15年來，美國一直處于歷史上的低利率環境中，同時，經濟增長緩慢，通貨膨脹可以忽略不計。新冠病毒將這種舒適的經濟平衡被打破了。在2020進入止損點后，2021的經濟反彈，通脹增長了6.9%，是幾十年來最強勁的物價上漲。盡管快速反彈是個好消息，但新冠疫情的影響仍將影響2022年的經濟，因為我們要應對消費者需求增長帶來的通貨膨脹。政府刺激性支出和工資上漲已將資金投入消費者手中，再加上產品和服務供應不足，以滿足需求，供應鏈中斷和勞動力短缺將無法避免很快就解決了。美聯儲似乎正在謹慎地尋找不影響增長的控制通脹的方法，但它可能會在2022年提高利率，最早可能在3月份。
那么，這一切對房地產投資者意味著什么？就像新冠病毒經濟一樣，預測也是喜憂參半。無論是私人房地產還是商業房地產，不斷上升的抵押貸款利率預計都會抑制銷售量。此外，不斷上升的通貨膨脹已經在整個房地產行業造成了更高的成本，包括建筑材料、能源和公用事業的更高成本。
與此同時，不斷上漲的租金幫助房東實時收回了這些費用。隨著建筑成本上升、開發成本下降和收入回報上升，由于供應不足，房地產估值也可能上升。總的來說，房地產租金的上漲速度遠遠快于抵押貸款利率和成本，這導致了投資者有利的收購定價和融資。隨著凈營業收入的增加，房地產價值將繼續上升。最大的問題是，提高上限的利率是會隨著通脹而上升，還是會因為房地產作為投資配置的吸引力而保持在較低水平。
獨立屋和多戶租賃將保持強勁勢頭
根據ZiLLoW公司的研究，美國2021的房屋銷售價格上漲了19.5%，預計2022的房屋價格還會上漲11%，盡管抵押貸款利率可能會上升。這個火熱的市場讓許多年輕家庭望而卻步，因為房價和房租都在上漲。如果買房，他們更喜歡獨立屋。如果租房，他們將進入單戶租賃（SFR）行業。在看到長期投資機會的大型機構的推動下，一個通常以單戶家庭租房為特色的行業正在，如今出現了專業管理的房屋投資組合激增。美國最大的房地產投資者之一黑石（Blackstone）正在贊助一家專注于單戶租賃的新房地產投資信托基金。這個行業不再是一個有趣的配角。SFR看起來像是一種趨勢正在形成。
據全美房地產經紀人協會（NAR）預測，美國2022全年空置率將進一步收緊至4.8%（2021年為5.1%），全年租金增長率將達到平均10%（2021年為7.8%）。租金市場上漲背后的主要力量之一是新冠病毒驅動的“在家工作”趨勢。一旦工人們意識到他們可以在任何地方工作，許多人就利用這種靈活性，從生活成本高的市場搬到了對生活方式更友好的地區。
南部陽光地帶小城蘊含較大機會
美國人口普查局最新的住房開工報告顯示，美國大城市地區的市場份額正在向小城市流失。根據最新的數據，2021年12月在美國售出了811000棟新房子。在這些房屋中，56%位于南部，而只有3%位于東北部。這一趨勢并不新鮮，但新冠肺炎無疑加速了這一趨勢，因為年輕員工尋求更好的工作與生活平衡，老年員工的退休人數接近創紀錄水平。
普華永道2022年房地產新興趨勢的研究報告注意到了這一現象。前八名“需要關注的市場”都位于美國南部各州。這些市場具有非凡的增長前景、吸引人的房屋負擔能力、強勁的就業增長和溫暖的氣候。具有良好房地產投資前景的八個市場是：
1.田納西州納什維爾
2.北卡羅來納州羅利/達勒姆
3.亞利桑那州鳳凰城
4.德克薩斯州奧斯汀
5.佛羅里達州坦帕-圣彼得堡
6.北卡羅來納州夏洛特
7.德克薩斯州達拉斯沃思堡
8.佐治亞州亞特蘭大
無疑，南部各州的這些較小的市場正以指數的速度增長。
總體而言，對于新冠病毒疾病加速的成熟投資者來說，2022是一個很好的一年，并且知道如何利用這些趨勢投資，這是個機會。不穩定和動蕩的市場總是給那些不習慣考慮新趨勢的人帶來一些最好的機會，但也帶來了一些相應的風險。對這個市場感興趣的人需要注意這些趨勢，以及它們在未來一年的發展。
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