房貸的reserve，也就是房貸資金的reserve，中文大白話解釋起來就是除去貸款，以及首付和closing cost之外，貸款銀行還需要看到你的存款賬戶中有額外的余額，這種情況一般發(fā)生在貸款金額比較大以及需投資房貸款中，下面就分情況介紹一下:
貸款金額較大（Jumbo loan）
每個地區(qū)Jumbo loan和非Jumbo loan的界限都不一樣。
以加州灣區(qū)為例，貸款金額在$625,500以上的貸款叫做Jumbo loan，按照銀行不同，一般會要求有6-9個月的PITIA（Principle & Interest, Property tax, Home insurance, HOA fee）。
舉例來說，如果要買$1M的房子，貸款$800K，利率是3.500%, 30-yr fixed，那么每個月的Principle & Interest 是$3,592.36，地稅Property Tax假設(shè)是每年1.25%每個月$1,041.67，房屋保險Home insurance假設(shè)每個月是$100，HOA fee假設(shè)沒有，那么每個月的PITIA合起來就是$4,734.02，6個月的PITIA就是4734.02 x 6 = $28,404.12。
首付Down payment為$200K，假設(shè)closing cost是$5,000，加上6個月的$28,404.12的reserve要求，那么存款賬戶里至少要有$278,404.12這么多的錢貸款銀行才會approve這個jumbo loan。
買投資房（Investment property）
申請投資房貸款的時候，不管是不是Jumbo loan，一般銀行都會要求有reserve。
要求一般是要買的那個投資房（Subject Property）的6個月的PITIA，加上其他除了自住屋以外的有貸款的房子每個2個月的PITIA。
舉例來說，如果要買$400K的投資房condo，貸款$300K，利率是4.000%, 30-yr fixed，那么每個月的Principle & Interest 是$1,432.25，地稅Property Tax仍假設(shè)是每年1.25%每個月$416.67，房屋保險Home insurance假設(shè)每個月是$50，HOA fee假設(shè)是$300，那么每個月的PITIA合起來就是$2,198.91，6個月的PITIA就是2198.91 x 6 = $13,193.46.
又假設(shè)這個人除了這個房子以外還有兩個投資房，且其中一個有貸款，每個月的PITIA是$2,000，那么總共需要的reserve就是4000 + 13193.46 = $17,193.46.
此外，Reserve的部分的錢只是要給銀行看到還有這么多的錢在你的checking/savings account里面（不用用掉，但是要待在里面)。
除了checking/savings這種cash account之外，股票（stock），退休金（retirement account)，401K都可以當(dāng)作reserves。
股票要打ending balance的30%的折扣，退休金要打40%的折扣。
《家住美國》3月14日報道，據(jù)《財富》雜志3月5日消息，擁有房屋對美國人曾經(jīng)是一件很容易的事。從歷史上看，購買第一套住房是理想的第一筆大投資，也是開始積累財富的好方法。
但是今天對許多美國人來說，恐怕形勢會有所變化。但隨著千禧一代開始進(jìn)入他們的最佳購房年齡段，在買房這件事上，他們得到了一個意外的挫折。對于1980年代初至190年代末出生的一代人來說，債務(wù)實在是一個太大的負(fù)擔(dān)和擔(dān)憂。
美國房地產(chǎn)和抵押貸款公司Rocket Homes公司今年1月發(fā)布的一項研究調(diào)查了近1300名潛在或近期購房者，其中69%是千禧一代。研究發(fā)現(xiàn)，在30多歲的一代人中，近一半人因為擔(dān)心負(fù)債而推遲了購房的決定。
影響人們推遲購房決定的其他因素包括想要存更多的錢來支付首付和應(yīng)對高昂的房價。隨著低庫存、通脹和高競爭推高了房屋成本，千禧一代受到當(dāng)前美國房地產(chǎn)市場疫情流行引發(fā)的危機(jī)的打擊尤其嚴(yán)重。老一輩人已經(jīng)能夠在2022年有效地將用高價格千禧一代趕出住房市場。
千禧一代的債務(wù)厭惡已經(jīng)擴(kuò)展到了房地產(chǎn)市場，因為Rocket Homes公司調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果千禧一代不得不貸款，他們寧愿推遲購房。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，在所有購房者中，有72%的人愿意在支付新房首付款時向父母尋求經(jīng)濟(jì)援助。
千禧一代對累積債務(wù)的厭惡不僅限于住房。人口統(tǒng)計顯示，即使在承擔(dān)信用卡債務(wù)方面，他們也比老一代人更厭惡債務(wù)。
在一項研究中，信用報告公司益百利（Experian）去年進(jìn)行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，千禧一代的信用卡債務(wù)平均約為4300美元，遠(yuǎn)低于X一代（7155美元）和嬰兒潮一代（6043美元）的平均水平。
像買房這樣的大買賣過去被認(rèn)為是“良好債務(wù)”的例子，這種想法認(rèn)為在短期內(nèi)舉債可以幫助人們?yōu)槲磥斫⑿庞煤拓敻唬选澳惚仨毣ㄥX才能賺錢”這句格言發(fā)揮到極致。
但千禧一代似乎并不認(rèn)同這種邏輯。千禧一代人除了不太可能貸款買房外，如果可以避免的話，他們也不太可能像大多數(shù)老一輩人那樣進(jìn)行任何形式的大額購買（比如買車）。
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在債務(wù)厭惡方面，有很多因素影響了這一巨大的代際差異，但其中一部分肯定是學(xué)生貸款。千禧一代擁有更多的學(xué)生貸款。
研究機(jī)構(gòu)EducationData匯編的數(shù)據(jù)顯示，去年10月，近1500萬千禧一代至少要償還一些學(xué)生貸款，平均借款人的債務(wù)接近4萬美元，遠(yuǎn)高于其他任何一代人。
學(xué)生貸款過去被認(rèn)為是“良好債務(wù)”的完美例子多年來，將大學(xué)學(xué)費稱為“對未來的投資”在大學(xué)歡迎中心已經(jīng)司空見慣，但現(xiàn)在，大學(xué)學(xué)位可以轉(zhuǎn)化為收入以平衡貸款支付的保障比以往任何時候都少。
喬·拜登總統(tǒng)在3月初的國情咨文中明顯沒有提到學(xué)生貸款債務(wù)或取消貸款。在競選期間，拜登承諾取消每個借款人1萬美元的債務(wù)，這比他的競選對手伊麗莎白·沃倫（Elizabeth Warren）承諾的5萬美元還少，但比他在任時取消的數(shù)額要大得多。
對于近一半的潛在首次購房者來說，學(xué)生貸款的“幽靈”影響也太大了，以至于千禧一代紛紛推遲購房計劃。
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