海外居民在美購置房產，盡管全現金購房依然占據主流，但越來越多的中國投資者開始尋求金融機構的幫助，即申請了美國本地銀行的按揭貸款。對于第一次在美國購房的華人來說，買房已經是一個很復雜的過程，如果再以貸款方式買房的話就會更加的復雜。
海外華人在美國辦理購房貸款通常會關心，作為外國人能否在美國申請貸款？房屋貸款的流程如何？作為海外購房人沒有美國身份，收入和信用能否申請到房屋貸款？
隨著人民幣貶值，國內房產發(fā)展的不明確，現在越來越多的人考慮海外置業(yè)。但是隨著外匯管制的日趨嚴格，很多購房資金都沒辦法一次到位。因此貸款就變成來海外置業(yè)的一個很重要的環(huán)節(jié)。但是很多國內的朋友們應該對這邊的貸款流程很陌生，很多人接觸了也會覺得很復雜。首先我想讓大家看一下在美國買房的具體流程。
1、要到銀行獲得貸款資格預批信(這個的前提就是你要貸款買房) 2、確定預算和價位 3、選擇地段 4、選地產經紀人 5、看房 6、下offer 7、獲得貸款 8、房屋檢查 9、房屋保險 10、房屋過戶。
貸款在整個買房過程中占著極其重要的位置，如果你的貸款批不下來，你就無法完成你的購房。所以通常我們都會建議我們的客人最少需要提前兩個月去做好貸款準備。
接著下來我會具體的解答剛才大家看到的那幾大問題。
第一個問題是什么人可以有資格申請外國人貸款？答案就是非美國公民或居民，持b1/b2簽證入境的或者是沒有任何入境簽證的在美國境外的人都可以申請這一種貸款。
第二個問題就是如何獲取銀行貸款預批信。你只需要向你想要貸款的銀行出示你的資金證明，通常我們會看你兩個月的銀行月結單，看看你是否有足夠的首付以及12個月的保證金。我們銀行當天就可以出這份信給你，這封信的有效期是一個月，如果你一個月之后你還沒有看好房子那就回去銀行再拿另外一封。這份信上面會寫著你可以買多少錢的房子，其中貸款多少錢。
第三個問題就是哪些物業(yè)可以做貸款？ 1，獨立屋也就是我們國內所說的獨棟別墅，2，公寓房（包括了聯排別墅）3, 2-4個家庭的房子。如果你要買的是4個家庭以上的投資房你就只能做商業(yè)貸款了, 如果你以公司名義買的任何房子都只能做商業(yè)貸款。
第4個問題就是首付是多少？最高的貸款額又是多少？國泰銀行最低首付是35%，最多能貸65%，最高能貸200萬美金。我們接受其中的30%首付是來自于親屬給你的贈予。貸款過程中我們會有一份禮物贈予信給你和你的親屬去填。
第5個問題就是什么是保證金，從一開始你看這個名詞時你可能會很疑惑這個究竟是什么東西。這就是除了首付以外你還需要另外的一筆錢放在你戶口里超過兩個月，這筆錢足以支付你未來1年在房子上面的主要開銷。這個主要開銷就是：每個月還銀行的本金＋利息＋地稅＋房屋保險的總和再乘于12。如果你買的房子是公寓房的話你還要把每個月的管理費用也加上去。我在下面還會更詳細的講解這個問題的，所以大家現在記一下這個概念就可以。
第6個問題是貸款的年限？我們有15年與30年的，但是只有15年的固定利率，其他的就浮動利率。
這個問題對于第一次了解美國貸款的人來說可能會有點復雜。所以下面我給了這兩個名詞的具體解釋。
接著下來就說一下你需要準備的工作與工資證明。工作與工資證明是對外國人貸款來說很重要的一份文件，因為外國人的身份比較特殊，貸款銀行能查到你們的資料很有限，不像給美國居民做的貸款一樣，我們可以查貸款人的信用報告，兩年的報稅單以及兩個月的工資入賬單。所以我們只能根據這一封你公司出具的信來判斷你的還貸能力與借款額度。
問完了工作與資金證明之后大家可能都會問到一個問題：我需要多高的收入才能貸到我想要貸的金額？其實在美國每個銀行都會有自己的debit to income ratio(每個月要付的債務額與每個月的稅前收入的比例), 泰國銀行的是42%，這個比例其實還算蠻高多，很多銀行就做35%－40%之間。
貸款利率是多少？利率是每天都會更新的，銀行每天早上都會更新它的貸款利率，可能上漲，下跌或者是不變。因此只有在貸款的過程中你鎖住的利率才將會是你真正的貸款利率。其他的都只能做一個參考。
在麻省通常銀行可以幫你免費把利率鎖住60天，如果60天后你的房子還沒成交，你還想鎖住之前你鎖的利率你就需要自己付錢。
第七個問題就是還款的方式？我們這邊幾乎都在用等額本息的還款方式，把貸款總額和相應的利息的總數平坦到每個月，算出月供。如果利息5.25%，貸款金額100萬，30年期，那么每個月的還款金額是$5522.09，在未來的三十年你的月供金額都會固定不變，但是你每個月付的本金會隨時間到增長而增加，而你所付的利息就會隨時間到增長而減少。
那么接下來你可能就會問貸款的費用要多少？通常貸款的費用會是你貸款金額的1%－1.5％之間，具體的金額要看第三方幫你做了多少事情，過戶這前這些費用都會在Settlement Statement HUD-1 上面列出來，如果你到時候有任何的疑問可以向過戶律師咨詢的。其中我前面提到的第三方其中包括1, 驗房公司給你做的估價 2, 過戶律師幫你做的產權調查和幫你買的產權保險 3, 律師費和政府雜費 4, 房契與貸款登記費等。這些費用都會在房子成交當天一起交給過戶律師，律師會幫你分配。
那么很多人就會接著問貸款如果批下來了，我能否提前還款？會不會有罰款？答案是：可以提前還款，沒有任何的罰款。在美國房屋貸款是可以提前還款的，而且不限時間，不限次數。隨時提前還款且沒有任何的罰款。這也是越來越多外國置業(yè)者選擇貸款購房的一個原因。他們可以再用螞蟻搬家的方式把錢匯出來在短期內把房貸還清。
還有一個問題是大家都很關心的就是整個貸款過程需要的時間是多長呢？通常我們都會叫買家簽買賣合同時最好是預留45-60天點時間來做貸款，這樣就不會把自己逼的太緊的同時更好的保護自己的權益。
首先是拿了預批信看好了房子，簽訂買賣合同的當天可以提交貸款申請表，大概7天左右就可以有個初審結果，如果通過了久進去下一步，1，銀行預收貸款申請費用，2，銀行約人去給房子估價，3，律師幫你做產權調查和買產權包廂，4，貸款人提交其他的支持文件以及買房屋保險。這4項都可以在同一時間進行，不會有任何的沖突。這一個過程大概需要20-25天的時間， 然后最后審批通過就會出commitment letter，這封信出來就代表著你的貸款基本上會批下來了。然后需要貸款人簽名或再補充一點點的資料，這個過程通常就3-5天就可以，接著銀行就需要和律師一起準備過戶的文件，通常7-14天左右就可以成交過戶。
遇到過很多貸款人，很多人都認為在美國買房，第一間房子必須是自住屋，其實不然，即使現在是在租房子住，如果有一定的資金和好的房源，也可以直接申請 投資房 買房貸款。而且貸款買房也遠沒有你想像的那么難。
美國買房分哪幾種？
自住屋(Primary Home)：如字面意思，是買來自己住的
度假屋(Second Home)：是指不長住的房子，但是偶爾會去住一下，例如在某旅游景點附近，海邊的房子等等；
投資房(Investment Property)：是期望著通過購買出租收租金，或者是低買高賣得到利潤。
在不少地方，由于地理，工作地點或者環(huán)境因素，可能購房者會認為相對自住而言更適合做投資。
例如稍微靠內陸一二線地區(qū)，比如亞特蘭大、休斯頓等，房子的售價會明顯的比繁華地區(qū)低，但是租金卻沒有低多少。
房價和房租不是成線性相關增加的，這就是為什么有的地方放20%的首付就能有正的現金投資收益，有的地方卻放40%的首付都收不回房貸和地稅等。
美國貸款買房投資最常見的問題
1.美國投資房產收入要多少？和自住屋審核有區(qū)別嗎？
沒有區(qū)別，投資房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡最低還款額≤ 50%稅前月收入
（具體收入支出的計算比率會根據貸款項目的不同而改變）
買投資房的話，投資房未來可能的租金收入會被算入可使用的收入，其算法是，租金乘以75%，再減去投資房的月供，如果剩下的是正數，那麼加到分母里；如果是負數，則加到分子里。所以，有時你會發(fā)現直接買投資房甚至能獲批更高額度的貸款。
2.首付需要多少，有額外要求嗎？
買投資房首付最低需要20%，但是除了首付和Closing Cost之外，投資房的貸款申請還需要有資金儲備(Reserves)，其額度要求是6個月的PITIA。
什么是PITIA？
PI = Principal & Interest，房貸
T = Tax，地稅
I = Insurance，保險
A = HOA，管理費
所以PITIA指的就是：每月房貸，地稅，保險以及管理費的每月額度。
貸款之前，很多人會問：我到底能貸多少款，有一個簡單的算法，在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少，銀行也是大致這么算的：
房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡最低還款額≤50%稅前月收入
舉例來說，某申請人想買80萬的房子，想看看能不能貸款60萬，假設他能拿到的利率是4%，那麼每個月付款額是$2,864.49，地稅銀行一般以1.25%/年來算，那麼每個月就是$833.33。
假設房屋保險一個月是$100，HOA一個月是$300，車貸一個月是$300，幾張信用卡最低還款額是$100，那麼所有的費用總額是$4,497.82/月。
又假設申請人的年收入是$120K，那么一個月就是$10K。
所以，這個百分比就是4497.82除以10000等於44.97%，小於50% ，所以這就是他大概需要的收入。大家可以按照這個方法簡單算一算自己可以貸多少款。
