遇到過很多貸款人，很多人都認為在美國買房，第一間房子必須是自住屋，其實不然，即使現在是在租房子住，如果有一定的資金和好的房源，也可以直接申請 投資房 買房貸款。而且貸款買房也遠沒有你想像的那么難。
美國買房分哪幾種？
自住屋(Primary Home)：如字面意思，是買來自己住的
度假屋(Second Home)：是指不長住的房子，但是偶爾會去住一下，例如在某旅游景點附近，海邊的房子等等；
投資房(Investment Property)：是期望著通過購買出租收租金，或者是低買高賣得到利潤。
在不少地方，由于地理，工作地點或者環境因素，可能購房者會認為相對自住而言更適合做投資。
例如稍微靠內陸一二線地區，比如亞特蘭大、休斯頓等，房子的售價會明顯的比繁華地區低，但是租金卻沒有低多少。
房價和房租不是成線性相關增加的，這就是為什么有的地方放20%的首付就能有正的現金投資收益，有的地方卻放40%的首付都收不回房貸和地稅等。
美國貸款買房投資最常見的問題
1.美國投資房產收入要多少？和自住屋審核有區別嗎？
沒有區別，投資房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡最低還款額≤ 50%稅前月收入
（具體收入支出的計算比率會根據貸款項目的不同而改變）
買投資房的話，投資房未來可能的租金收入會被算入可使用的收入，其算法是，租金乘以75%，再減去投資房的月供，如果剩下的是正數，那麼加到分母里；如果是負數，則加到分子里。所以，有時你會發現直接買投資房甚至能獲批更高額度的貸款。
2.首付需要多少，有額外要求嗎？
買投資房首付最低需要20%，但是除了首付和Closing Cost之外，投資房的貸款申請還需要有資金儲備(Reserves)，其額度要求是6個月的PITIA。
什么是PITIA？
PI = Principal & Interest，房貸
T = Tax，地稅
I = Insurance，保險
A = HOA，管理費
所以PITIA指的就是：每月房貸，地稅，保險以及管理費的每月額度。
貸款之前，很多人會問：我到底能貸多少款，有一個簡單的算法，在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少，銀行也是大致這么算的：
房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡最低還款額≤50%稅前月收入
舉例來說，某申請人想買80萬的房子，想看看能不能貸款60萬，假設他能拿到的利率是4%，那麼每個月付款額是$2,864.49，地稅銀行一般以1.25%/年來算，那麼每個月就是$833.33。
假設房屋保險一個月是$100，HOA一個月是$300，車貸一個月是$300，幾張信用卡最低還款額是$100，那麼所有的費用總額是$4,497.82/月。
又假設申請人的年收入是$120K，那么一個月就是$10K。
所以，這個百分比就是4497.82除以10000等於44.97%，小於50% ，所以這就是他大概需要的收入。大家可以按照這個方法簡單算一算自己可以貸多少款。
到美國買房，能親自看房選房當然是最好的。如果實在無法實地考察，認真做好前期工作、選擇可靠的經紀人以及利用現代高科技，也可以高效率的完成遠程購房。
遠程購房過程中需要考慮以下幾個因素。
購房目的是什么？
在購買住房時，要清楚自己想要什么，這對于遠程購房尤為重要。
房子是想在美國做生意期間居住還是想作為一個長期的居所？是為您的孩子將來在美國讀大學準備的單身公寓？還是想作為一項投資？對房子本身和周圍環境有什么樣的要求？
確定了房產的基本用途和要求，經紀人更容易為您縮小街區和房屋搜索范圍。
如何了解社區基本情況？
雖然不能親自查看房屋的周圍街區，但利用網絡資源也可以很好的了解當地的情況。
1. 社區人口：
社區的人口統計數據，可以從美國人口普查網站查到，包括種族、人口密度，甚至包括了平均通勤時間等細節。
2. 社區特色：
Neighborhood Scout網站提供了大量的數據，包括房價、犯罪率、通勤難易程度等。
3. 公共交通：
美國每天有3,500萬人使用公共交通工具。此外，也可以使用“公交分數”網站查詢。“公交分數”通過計算附近公交路線的距離，使用頻率和路線的類型來確定其有用性和分數。
4. 學校教育質量：
在非營利網站Greatschools.org輸入郵編，就可以看到當地學校的成績卡，以及老師，家長和學生的評論。
5. 犯罪率：
在mylocalcrime網站輸入地址，可以查到當地的安全狀況，從破壞公物到槍擊案。點擊地圖功能可以看到具體的犯罪地點，以避免到這些地方去。
6. 娛樂、文化和夜生活：
Yelp幫助找餐館，moviefone幫助找附近的電影院。findgravy網站提供當地活動，包括搖滾音樂會，教堂晚餐。
看房旅行需要注意什么？
遠程的購房者要提前做好計劃和準備，準備好幾千元的備用款項，用來購買機票和訂酒店，建議一次看房的時間至少要4-5天，這樣避免了一天內看很多套房子，忽略掉很多細節。
如何遠程出租海外房產
一般情況下是委托房產經紀公司幫忙發布出租信息，并尋找合適的租客。
1. 業主和經紀人簽訂一個委托租賃的協議書。
2. 經紀人幫助尋找合適的房客，通常經過MLS房源共享系統，發布租賃信息，加上經紀人個人平面廣告及網絡社交媒體去尋找租客。
3. 在所有租客提出的申請書中，選擇最適合的簽訂租房合約，并完善租賃的細節內容。
4. 托出租的傭金(房產經紀費用)一般為全年租金的6%~8%(按實際情況而定)
5. 房屋管理的費用一般為月租金的6%~10%。
