十多年前中國人是很少接受貸款的，當時為了打破中國人不愿意欠債的固有思維，美國老太太和中國老太太買房的的故事那是鋪天蓋地的渲染，故事本身確實非常有說服力：美國老太太年輕時貸款買房住了一輩子自己的房子，舒舒服服生活和工作一輩子，老了還可以將自己的房產傳給后人；而中國老太太不愿意貸款卻是住了一輩子破房，到老了也是攢夠錢買了房，可惜沒辦法時光倒流多享受幾年自己的住房。
中國房地產的快速發展可以說這個美國故事起了非常巨大的作用，此后的房地產市場絕大多數都是中國人貸款所購買，銀行里的巨額個人房產貸款就是最真實的證明。
非常可悲的是，無論是這個故事還是銀行貸款本身，從來也沒有人告訴過你美國人的貸款買房和中國人的買房貸款是不一樣的！雖然同樣都叫房產抵押貸款，但美國人的房貸是國際慣例的真正抵押貸款，而中國人的房貸卻是中國特色的貸款抵押！我不是故弄玄虛的玩文字游戲，而是你仔細琢磨琢磨這兩個詞，你一樣可以明白其中區別太大了。
2008年導致全球經濟危機的美國人次貸危機說大白話一點，用每個中國人都能聽懂的話說其實就是房貸危機！
在2008這場席卷全球的經濟危機中，爆發的根源就是美國人的房貸危機，結果是導致美國的房地產商和銀行倒閉，但是對貸款買房的普通美國民眾影響其實并沒有我們想象的大。因為美國人的房貸都是真正的房產抵押貸款，美國人還不起房貸后都選擇了斷供棄房，銀行成了最大的房東，因為美國人的房貸是真正的抵押貸款，抵押物就僅僅只是房子本身，如果不想還貸款了或者還不起貸款了，那么隨時可以斷貸棄房，個人作為貸款合同違約的代價就是他們付出的首付款，銀行唯一能做的就只是收回房產。斷供者失去房產，還損失了首付款，但是可以非常瀟灑地和銀行說拜拜，于是拿著一大堆不值錢房產的銀行就破產倒閉了。
但是在我們這里，這幾年才出現的房貸危機卻給我們所有普通的貸款人上了一堂深刻的人生教育課！可惜到現在我們依然還有很多人都沒有搞清楚我們的房貸字面意思是貸款抵押，也就是說我們和銀行簽訂的是實實在在地貸款合同，房子是抵押物，但是中國文字很神奇的作用在這里就體現的淋漓盡致了：我們向銀行貸款，拿自己的房子做抵押，但是房子只是我們向銀行貸款的一個抵押物而已。注意了房子只是一個抵押物，不是全部。
說拗口一點就是：我們是向銀行貸款用自己的房子作為抵押物，而美國人向銀行貸款是用房子抵押給銀行而獲得貸款。歷史穿越一下回退一百多年，美國人的房產抵押貸款就和我們大清朝的典當一樣：美國人和房產開發商約定好拿房子往銀行這個大當鋪一放，將從銀行當來的錢轉手交給開發商就完成了這個三方交易，唯一的區別是我們大清朝時的當鋪是只能當期到后一次性付清當款和利息才能拿走你的當品，但是過期不還錢當品就歸當鋪了，而美國人將我們的當鋪規則發揚光大允許美國人分期還當款，當期結束錢也就還完了當品房子歸你，而當期中不想還錢了，那么典當合約自動結束房子歸了銀行這個當鋪。
我們的貸款抵押就和典當沒有半毛錢關系了。我們的房貸是真真實實的貸款，簽訂的是貸款合約，房子只不過是一個信用抵押物而已。所以當你斷供棄房時，你違約的就是貸款違約，而不是典當違約。貸款違約，銀行可以一直向你追討，拿走你抵押的房子只是追討欠款的其中首選途徑而已，當你房子的價值不足以償還銀行貸款時，那么其它的追討途徑就會陸續出來。無論你首付款付了多少錢，假如你貸款了500萬，現在不想還貸款了，那么銀行拍賣你的房子如果只拍得300萬元，那么你將還欠銀行200萬元。這200萬元你這輩子還得給銀行還，至于怎么還，目前還沒有很明確的實際例子，也許和銀行重新再簽訂一個分期還款合約，或者一次性還款，再或者就是當老賴不還，最后會如何處理我相信明年會有結果出來。
所以還準備貸款買房的朋友們一定要注意仔細斟酌，不要輕易超負荷貸款了。因為一旦發生無法還貸款的情況時，你并不能僅僅將房子給銀行就萬事大吉了。
海外居民在美購置房產，盡管全現金購房依然占據主流，但越來越多的中國投資者開始尋求金融機構的幫助，即申請了美國本地銀行的按揭貸款。對于第一次在美國購房的華人來說，買房已經是一個很復雜的過程，如果再以貸款方式買房的話就會更加的復雜。
海外華人在美國辦理購房貸款通常會關心，作為外國人能否在美國申請貸款？房屋貸款的流程如何？作為海外購房人沒有美國身份，收入和信用能否申請到房屋貸款？
隨著人民幣貶值，國內房產發展的不明確，現在越來越多的人考慮海外置業。但是隨著外匯管制的日趨嚴格，很多購房資金都沒辦法一次到位。因此貸款就變成來海外置業的一個很重要的環節。但是很多國內的朋友們應該對這邊的貸款流程很陌生，很多人接觸了也會覺得很復雜。首先我想讓大家看一下在美國買房的具體流程。
1、要到銀行獲得貸款資格預批信(這個的前提就是你要貸款買房) 2、確定預算和價位 3、選擇地段 4、選地產經紀人 5、看房 6、下offer 7、獲得貸款 8、房屋檢查 9、房屋保險 10、房屋過戶。
貸款在整個買房過程中占著極其重要的位置，如果你的貸款批不下來，你就無法完成你的購房。所以通常我們都會建議我們的客人最少需要提前兩個月去做好貸款準備。
接著下來我會具體的解答剛才大家看到的那幾大問題。
第一個問題是什么人可以有資格申請外國人貸款？答案就是非美國公民或居民，持b1/b2簽證入境的或者是沒有任何入境簽證的在美國境外的人都可以申請這一種貸款。
第二個問題就是如何獲取銀行貸款預批信。你只需要向你想要貸款的銀行出示你的資金證明，通常我們會看你兩個月的銀行月結單，看看你是否有足夠的首付以及12個月的保證金。我們銀行當天就可以出這份信給你，這封信的有效期是一個月，如果你一個月之后你還沒有看好房子那就回去銀行再拿另外一封。這份信上面會寫著你可以買多少錢的房子，其中貸款多少錢。
第三個問題就是哪些物業可以做貸款？ 1，獨立屋也就是我們國內所說的獨棟別墅，2，公寓房（包括了聯排別墅）3, 2-4個家庭的房子。如果你要買的是4個家庭以上的投資房你就只能做商業貸款了, 如果你以公司名義買的任何房子都只能做商業貸款。
第4個問題就是首付是多少？最高的貸款額又是多少？國泰銀行最低首付是35%，最多能貸65%，最高能貸200萬美金。我們接受其中的30%首付是來自于親屬給你的贈予。貸款過程中我們會有一份禮物贈予信給你和你的親屬去填。
第5個問題就是什么是保證金，從一開始你看這個名詞時你可能會很疑惑這個究竟是什么東西。這就是除了首付以外你還需要另外的一筆錢放在你戶口里超過兩個月，這筆錢足以支付你未來1年在房子上面的主要開銷。這個主要開銷就是：每個月還銀行的本金＋利息＋地稅＋房屋保險的總和再乘于12。如果你買的房子是公寓房的話你還要把每個月的管理費用也加上去。我在下面還會更詳細的講解這個問題的，所以大家現在記一下這個概念就可以。
第6個問題是貸款的年限？我們有15年與30年的，但是只有15年的固定利率，其他的就浮動利率。
這個問題對于第一次了解美國貸款的人來說可能會有點復雜。所以下面我給了這兩個名詞的具體解釋。
接著下來就說一下你需要準備的工作與工資證明。工作與工資證明是對外國人貸款來說很重要的一份文件，因為外國人的身份比較特殊，貸款銀行能查到你們的資料很有限，不像給美國居民做的貸款一樣，我們可以查貸款人的信用報告，兩年的報稅單以及兩個月的工資入賬單。所以我們只能根據這一封你公司出具的信來判斷你的還貸能力與借款額度。
問完了工作與資金證明之后大家可能都會問到一個問題：我需要多高的收入才能貸到我想要貸的金額？其實在美國每個銀行都會有自己的debit to income ratio(每個月要付的債務額與每個月的稅前收入的比例), 泰國銀行的是42%，這個比例其實還算蠻高多，很多銀行就做35%－40%之間。
貸款利率是多少？利率是每天都會更新的，銀行每天早上都會更新它的貸款利率，可能上漲，下跌或者是不變。因此只有在貸款的過程中你鎖住的利率才將會是你真正的貸款利率。其他的都只能做一個參考。
在麻省通常銀行可以幫你免費把利率鎖住60天，如果60天后你的房子還沒成交，你還想鎖住之前你鎖的利率你就需要自己付錢。
第七個問題就是還款的方式？我們這邊幾乎都在用等額本息的還款方式，把貸款總額和相應的利息的總數平坦到每個月，算出月供。如果利息5.25%，貸款金額100萬，30年期，那么每個月的還款金額是$5522.09，在未來的三十年你的月供金額都會固定不變，但是你每個月付的本金會隨時間到增長而增加，而你所付的利息就會隨時間到增長而減少。
那么接下來你可能就會問貸款的費用要多少？通常貸款的費用會是你貸款金額的1%－1.5％之間，具體的金額要看第三方幫你做了多少事情，過戶這前這些費用都會在Settlement Statement HUD-1 上面列出來，如果你到時候有任何的疑問可以向過戶律師咨詢的。其中我前面提到的第三方其中包括1, 驗房公司給你做的估價 2, 過戶律師幫你做的產權調查和幫你買的產權保險 3, 律師費和政府雜費 4, 房契與貸款登記費等。這些費用都會在房子成交當天一起交給過戶律師，律師會幫你分配。
那么很多人就會接著問貸款如果批下來了，我能否提前還款？會不會有罰款？答案是：可以提前還款，沒有任何的罰款。在美國房屋貸款是可以提前還款的，而且不限時間，不限次數。隨時提前還款且沒有任何的罰款。這也是越來越多外國置業者選擇貸款購房的一個原因。他們可以再用螞蟻搬家的方式把錢匯出來在短期內把房貸還清。
還有一個問題是大家都很關心的就是整個貸款過程需要的時間是多長呢？通常我們都會叫買家簽買賣合同時最好是預留45-60天點時間來做貸款，這樣就不會把自己逼的太緊的同時更好的保護自己的權益。
首先是拿了預批信看好了房子，簽訂買賣合同的當天可以提交貸款申請表，大概7天左右就可以有個初審結果，如果通過了久進去下一步，1，銀行預收貸款申請費用，2，銀行約人去給房子估價，3，律師幫你做產權調查和買產權包廂，4，貸款人提交其他的支持文件以及買房屋保險。這4項都可以在同一時間進行，不會有任何的沖突。這一個過程大概需要20-25天的時間， 然后最后審批通過就會出commitment letter，這封信出來就代表著你的貸款基本上會批下來了。然后需要貸款人簽名或再補充一點點的資料，這個過程通常就3-5天就可以，接著銀行就需要和律師一起準備過戶的文件，通常7-14天左右就可以成交過戶。
