貸款買房，選擇貸款機(jī)構(gòu)的時(shí)候，大家最關(guān)心的就是利率。影響利率的因素有很多，今天就來跟大家聊聊，要做好哪四方面，才能拿下最好利率。
1、信用分?jǐn)?shù)
信用分?jǐn)?shù)對(duì)利率的影響最大。房屋貸款是階梯定價(jià)（tier pricing)，每個(gè)信用分?jǐn)?shù)階梯對(duì)應(yīng)一個(gè)利率。信用分?jǐn)?shù)分段越高，利率也就越低，通常是20分一級(jí)。
大部分買家常用的貸款是Conventional loan，最低680分就可以貸款，740分以上算是第一梯度。另一種是貸款額較高的Jumbo loan，要求借款人有更高的信用分?jǐn)?shù)和更多的首付，利率通常也較高。對(duì)于Jumbo loan，信用分?jǐn)?shù)760-780分是第一梯度。
雖然每20分就會(huì)相差一個(gè)等級(jí)，但只要信用分?jǐn)?shù)在700以上，都不會(huì)有特別顯著的差別。如果你的信用分?jǐn)?shù)真的很高，在760以上，利率會(huì)低一點(diǎn)，每個(gè)月不會(huì)差很多。
關(guān)于提高信用分?jǐn)?shù)，我們?yōu)榇蠹曳窒?個(gè)Experian官方的建議：
首先要按時(shí)還賬單，包括信用卡、貸款、話費(fèi)、租金、水電費(fèi)等。貸款機(jī)構(gòu)查看你的信用報(bào)告的時(shí)，會(huì)通過你有沒有按時(shí)還款來判斷你是否可靠，從而預(yù)測(cè)你貸款之后會(huì)不會(huì)按時(shí)還貸款。
第二是降低信用卡的結(jié)余數(shù)額，也就是每個(gè)月盡可能多地完成還款。這會(huì)影響到Credit Utilization Ratio（信用額度利用率），從而提高你的信用分?jǐn)?shù)。信用卡額度利用率越低，信用分?jǐn)?shù)就會(huì)越高。較低的信用卡額度利用率代表你每個(gè)月沒有花光所有的信用卡額度，說明你是一個(gè)知道如何妥善處理信用貸款的人。
2、貸款-收入比 （Debt-to-Income Ratio)
DTI是銀行考量貸款人每月管理還款能力的一個(gè)比例。又細(xì)分為Front-End DTI（只看房貸月供/收入）和Back-End DTI（學(xué)生貸款+車貸+新房子貸款 +其他所有債務(wù)還款/收入）兩種計(jì)算方式。
債務(wù)占收入比例越高，銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)就越大，如果超過一定比例，銀行就可能會(huì)拒絕貸款給你。
現(xiàn)在大多數(shù)銀行要求Front-End DTI不超過28%，Back-End DTI不超過43%。而且多數(shù)銀行更看重Back-End DTI。Jumbo loan的要求比較嚴(yán)格，得根據(jù)首付比例、是不是第一套房、選擇的貸款項(xiàng)目等等來確定，有些項(xiàng)目可能會(huì)要求40%。DTI低，利率也會(huì)相對(duì)更低。具體情況和每個(gè)銀行的政策相關(guān)。有時(shí)候20%和25%的利率可能就會(huì)很不一樣，但25%以上的就沒什么區(qū)別了。
總的來說，收入越高、其他貸款越少，你能申請(qǐng)到的買房貸款就越多，利率也會(huì)越有利。有些貸款機(jī)構(gòu)會(huì)建議你在申請(qǐng)房貸前先還清其他大筆貸款，同時(shí)不要在短期內(nèi)增加新的貸款，比如開新的信用卡、貸款為新家添置家具電器等等。
3、工作時(shí)長和收入水平
一般情況下貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求貸款人有較長時(shí)間的工作經(jīng)驗(yàn)和穩(wěn)定收入。
最好的情況是你同一份工作做了兩年，或者雖然中間換了工作，但是換到了一個(gè)收入更高的同領(lǐng)域工作。
一些剛開始工作的年輕買家也不用擔(dān)心，只要有雇主能提供薪資信（offer letter） ，還是有很多貸款機(jī)構(gòu)（lender）可以幫忙做貸款。
但如果你是自己創(chuàng)業(yè)self-employed, 貸款機(jī)構(gòu)就會(huì)更小心更嚴(yán)格了。他們會(huì)仔細(xì)比對(duì)你的收入和報(bào)稅情況Tax Return。
4、首付（Down Payment）
一般來說，如果能提前準(zhǔn)備30%的首付，拿下好的貸款利率會(huì)比較有利。貸款是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素來調(diào)整的，5%的首付肯定會(huì)比20%，30%首付風(fēng)險(xiǎn)更高，利率也會(huì)更高。
另外，如果首付少于20%的話，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求購買PMI (Private Mortgage Insurance) 房貸保險(xiǎn)。PMI受貸款額度、信用分?jǐn)?shù)、房子類型、DTI 和貸款項(xiàng)目影響。如果首付10%的話，每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不過等房貸還到20%，就不用再付了。
有很多人認(rèn)為，是不是應(yīng)該攢夠20%，30%再開始考慮買房。考慮到過去兩年美國房價(jià)的增長速度，攢錢的速度很有可能趕不上房價(jià)增長。所以如果你已經(jīng)有了買房計(jì)劃，盡早結(jié)合自己的能力范圍，提高信用分?jǐn)?shù)，IRA，401K賬戶有錢在某種情況下也是可以作為頭款的。建議大家確定好貸款條件再看房屋價(jià)格和地區(qū)。
《家住美國》2月28日?qǐng)?bào)道，據(jù)美國《www.geekwire.com》網(wǎng)站2yue 10ri 報(bào)道，近期，美國地產(chǎn)在線交易巨頭Zillow 公司宣布可能正在退出購房業(yè)務(wù)。但現(xiàn)在它有了一個(gè)新計(jì)劃，擬推出住房超級(jí)應(yīng)用計(jì)劃，通過房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)賺更多的錢。
2月10日，這家總部位于西雅圖的公司在其第四季度財(cái)報(bào)中公布了一項(xiàng)新的“住房超級(jí)應(yīng)用”（housing super app）應(yīng)用策略。這是自Zillow宣布發(fā)布以來的第一份收益報(bào)告，同時(shí)還積極關(guān)閉該公司以往雄心勃勃的“iBuying”購房業(yè)務(wù)。
投資者似乎對(duì)修訂后的策略感到滿意，在2月11日的盤后交易中，股價(jià)上漲超過16%。
Zillow首席執(zhí)行官里奇·巴頓（Rich Barton）在今天發(fā)布的公司第四季度股東來信中表示，該公司出售房屋的速度“比我們預(yù)期的要快，單位經(jīng)濟(jì)性比我們預(yù)期的要好”。
里奇·巴頓繼續(xù)說：“出售收尾過程正在平穩(wěn)高效地運(yùn)行，我們預(yù)計(jì)它將產(chǎn)生正的現(xiàn)金流。今天，我們更加相信，為公司和股東消除住房市場資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)是正確的決定?！?/span>
據(jù)了解，Zillow報(bào)告第四季度收入為營業(yè)39億美元，同比增長392%（增長主要由Zillow要約收入推動(dòng)），每股收益為-0.42美元。而分析師預(yù)計(jì)營收為29.5億美元，每股虧損1.15美元。大大超出分析師預(yù)期。
Zillow決定終止Zillow買賣的優(yōu)惠活動(dòng)，這讓美國房地產(chǎn)界大吃一驚。Zillow公司的買賣優(yōu)惠于2018年推出，被宣傳為消費(fèi)者避免傳統(tǒng)銷售帶來的麻煩、時(shí)間承諾和不確定性的一種方式。該公司預(yù)計(jì)新業(yè)務(wù)的年收入為200億美元。
但巴頓去年11月表示，預(yù)測(cè)房價(jià)的不可預(yù)測(cè)性對(duì)于該公司的算法來說太難了，齊洛也沒有為“收益和資產(chǎn)負(fù)債表波動(dòng)”做好準(zhǔn)備。Zillow表示，需要減記5億美元，并削減25%與該決定有關(guān)的員工。
Zillow公司2月10日表示，由于第四季度的房屋轉(zhuǎn)售價(jià)格高于預(yù)期，第三季度和第四季度的減記總額為4.05億美元，比之前估計(jì)范圍的中點(diǎn)高出1.6億美元。
當(dāng)巴頓于2019年重返Zillow擔(dān)任首席執(zhí)行官時(shí)——他于2006年與人共同創(chuàng)立了該公司。這位長期的技術(shù)領(lǐng)袖稱，專注于房屋銷售的轉(zhuǎn)變是“Zillow 2.0”版的開始。
“我們對(duì)Zillow 2.0的愿景保持不變?！?/span>里奇·巴頓在第四季度股東來信中寫道。“我們正在推進(jìn)這一戰(zhàn)略，通過數(shù)字解決方案、一流的合作伙伴關(guān)系以及更輕松的購買、銷售、融資和租賃體驗(yàn)，幫助更多高意向搬家者找到并得到他們的家園?！?/span>
這一戰(zhàn)略圍繞著齊洛所說的“住房超級(jí)應(yīng)用”（housing super app）展開，被描述為一種數(shù)字體驗(yàn)。里奇·巴頓說：“該應(yīng)用將移動(dòng)過程中的所有碎片連接起來，并在一次交易中將它們結(jié)合在一起?！?/span>
里奇·巴頓指出，去年大約25%的美國購房者使用Zillow或與Zillow Premier經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系，但Zillow公司的業(yè)務(wù)僅為約3%的總客戶交易創(chuàng)造了收入。里奇·巴頓還表示，其每日活躍的應(yīng)用程序用戶數(shù)量是其最接近的競爭對(duì)手的三倍多。
這就是里奇·巴頓看到機(jī)會(huì)的地方——以及到2025年將3%的份額提高到6%的目標(biāo)。
Zillow表示，它計(jì)劃通過3D tours、Zestimate、該平臺(tái)的搜索功能和其他服務(wù)來增加與購房者的接觸。它還將通過收購Showing Time公司來改善旅游體驗(yàn)；增加對(duì)數(shù)字化抵押貸款的關(guān)注；巴頓寫透露：“通過利用iBuying的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)賣家解決方案，以提供新的、更輕資產(chǎn)的服務(wù)。”
該公司預(yù)計(jì)，到2025年底，該計(jì)劃將轉(zhuǎn)化為50億美元的年收入，利潤率為45%（按息稅折舊攤銷前利潤計(jì)算）。該公司表示，在2021，房屋相關(guān)交易費(fèi)用約為3000億美元。
里奇·巴頓寫道：“當(dāng)我們成為中央集成商時(shí)，獎(jiǎng)金的規(guī)模就很大了——將零散流程的各個(gè)部分連接起來，并將夢(mèng)想家變成‘超級(jí)住宅應(yīng)用’中的交易人?！?/span>
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