01、傳統的貸款
在美國，不是有政府機構提供或者擔保的房貸都叫Conventional 房貸，一般要求借款人有較高信用分數和給較多的首付，一般要求20%首付，否則，要強制買房貸保險（ Mortgage Insurance )
傳統的固定利率貸款具有一致性，因此是一個不錯的選擇-在您的貸款期限內，每月還款額不會改變。這是您的標準普通抵押貸款。可用期限為10年，15年，20年，30年和40年，但最常見的是15年和30年。
30年期固定利率抵押貸款
30年固定利率抵押貸款是住房貸款，其利率設定為整個30年期限。
是目前最受歡迎的房屋貸款；您的利率永遠不會改變；每月付款要比短期貸款要低
15年期固定利率抵押貸款
15年期固定利率抵押貸款的利率在其15年期限內保持不變。
利率是在貸款期限內確定的。利率低于長期貸款。與30年期貸款相比，每月還款額更高，所支付的總利息也更少。
浮動利率抵押貸款
浮動利率抵押貸款是指初始利率在特定時期內固定的房屋貸款，然后定期進行調整。
例如，一個5/1 ARM的利率是在前五年設定的，然后每年調整一次。最初的“預付利率”低于大多數其他貸款，起初給出的每月還款額相對較低。初始利率通常可以鎖定一，五年，七年或十年。
適合：短時間打算重貸的購房者，或者認為未來利率會降低的購房者。
02其他的貸款
FHA抵押貸款
FHA抵押是由聯邦住房管理局（Federal Housing Administration）擔保的房屋貸款。
FHA貸款得到政府的支持，旨在幫助經濟狀況較差的借款人購買房屋。允許首付低至3.5％。
信用分數低至500才有資格。需要抵押保險費，但要一直購買房貸保險
適合：信用評分較低且預付款少的借款人。
VA抵押貸款
VA貸款是退伍軍人事務部支持的抵押貸款，可供兵役人員和退伍軍人使用。無需預付定金。
有零首期、低利率、免房貸保險等等優惠。
適合：具有軍事資格的借款人，他們享有低利率且無最低首付額的要求。
Jumbo Mortgage - 巨額抵押貸款
巨額房屋貸款是高于一定金額的抵押貸款。巨額貸款限額因縣而異，并會定期調整。
可以具有固定或可調的費率。通常要求信用評分為700或更高。通常需要10％或更多的首付。
適合：想要為超大型抵押貸款再融資的昂貴房屋和業主的買家。
傳統房貸有貸款額上限限制，稱之為“Conforming Mortgage”，2021年度大多數地區的一家庭貸款額上限為$548，250。
2個家庭上限為$702.000。三家庭 為$848,500 。四家庭為 $ 1,054,500,超過這個金額的房貸就被稱為“Non-Conforming Loan”或者“Jumbo Loan”，利率通常也較高.
Second Mortgage- 二次抵押貸款
如果你首付較多，或者余款欠不多。
房子擁有了一定凈值資產（Home Equity),那個就可以將房子再次抵押給銀行，申請Home Equity Line of Credit,將凈值的部分的金額解出來用于其他用途.
當今的市場上，買家經常發現他們敗給了全現金買家，所以有種說法是“現金為王”。那么，是不是貸款買家就沒有希望了呢？還不是，采取好以下措施，有望使貸款買家戰勝現金買家。
● 1.獲得銀行預先批準（Pre-approval），并且貸款不附帶條件。
傳統的附條件貸款可以保護你不至于損失預付款，一般是房款的20%，避免你未獲得銀行貸款而導致你損失掉這部分錢。對你來說當然是好事，可對賣家來說就不是那么太好。這也是附條件的貸款很難和現金交易競爭的原因。
如果放棄所附條件，那么和現金交易相比就沒有太多不利了。當然你要能接受這種損失，實際上損失預付款的比例非常小。為降低這種風險，可以從銀行獲得預先批準，這也可增加賣家對你的信心。
● 2.盡量爭取信譽好的銀行。
對很多人來說，從一個二等的貸款機構獲得預先批準并不難，所以最好從信譽好的貸款機構或銀行獲得預先批準。
● 3.盡量少貸款。
盡量少貸款和支付更多的預付款是和全現金買家競爭的又一利器。
在利率低位的時候，很多買家都想貸到房價的80%。但如果你有一定的現金，那么只貸50%或60%，剩余部分用現金支付會更有吸引力。
Chaves& Perlowitz地產律師事務所的創始人艾倫。柏路伊茲（Alan Perlowitz）介紹說，他有一個客戶成功地擊敗了一位現金買家。他的客戶報的價格比要價高，貸款占房款的50%。這樣的話，即便房子估值較低、他們要貸超過50%的款，他們也肯定會獲得銀行批準。
● 4.報價超出對手很明顯，報價超出對手是吸引賣家的一大方法。
即便對方是全部現金，更高的價格仍然會讓賣家更動心。
● 5.入住時間要靈活。
如果賣家還未找到將來的房子，那么如果給予賣家靈活的交房時間是非常有效的武器。在房源緊張的今天，靈活的入住/交房時間很容易讓賣家優先考慮你。
● 6.如果貸款未批，允許賣家獲得部分預付款。
貸款買家之所以難和現金買家競爭的原因就在于，如果30天后貸款未獲得批準，那么交易會取消，而賣家還要重新尋找買家，在此期間的各種花費也白費了。
所以如果你堅持貸款要附條件，那么，允許賣家在你最終無法獲得貸款時獲得部分預付款，是讓賣家減少顧慮的好辦法。通常這部分款項可以是賣家在此期間的花費，也可以包括物業出租或維護費，律師費和其他費用。
● 7.個人魅力也很重要
如果其他條件都差不多的話，個人的魅力在購房過程中也會發揮巨大作用。
買房過程其實也是一個和人打交道的過程。如果買家真心地想住在這里，個性又很可親，或者是買家的經紀人看起來也很專業、容易打交道，都會使賣家給你加分，有助于你最終獲得想要的房子。
