現今在中國社會有這么一種人群，他們大約屬于這個社會的“上中產”，有相關出國經驗或者未來出國意向，具備一定的投資意識；他們也許希望后代可以接受海外教育，甚至移民海外；他們拋售位于北上廣等市中心的那些公寓房，夢想著入手位于廣闊美國腹地的嶄新、寬敞、明亮的別墅房。
海外購房已然成為中國“上中產”階層心目中的新奢侈品。它已不再只是富豪們的專利，越來越多的“上中產”階層具備海外教育、移民和投資的能力。這些主要群體大多是外企高管、私營業主，或者從事金融、高科技等行業的人士。他們的房屋目標是在價格按地段分約30-50萬美元不等。
有8的元素 房產銷售就會增長很快
據華爾街日報報道，2018年已經來到。新的一年將是中國房產買家的幸運年。房地產界早就知道，8是中國買家的幸運數字。8的讀音與“發”相似，可以使房地產更受中國買家歡迎。18的讀音則與“要發”相似。
紐約市可可人（Corcoran）集團的房地產經紀人王瑤（Janet Wang）說，她的五名客戶從不經意瀏覽網站的人轉變為尋找房產的客戶。 “這些客戶尋找了一段時間，我不知道它是否與2018年有關。但是在12月23日或1月1日左右，他們突然說‘好的，今年我們真的要去看看了’?！?/span>
居外網的首席執行官羅雪欣（Carrie Law）說，她知道有北京的房產買家去年已經準備在紐約購買500萬左右的房子了，但是他們推遲購房計劃到今年。羅雪欣說：“也許是受到其他因素的影響，但是他們給我的理由與年份相關?！?/span>
中國數字的含義歷來是房產市場的一個重要影響因素。數字8代表著利益好處，而4則有不好的含義。因此買房者通常會避免與4相關的樓盤。
不過幸運數字似乎不會延伸至十二生肖?！肮纺辍睂τ诖蠖鄶蒂I家來說并不重要。銷售強勁的最大原因可能是缺乏庫存。居外網的羅雪欣認為，2018年8月將迎來買房高峰，因為它包含8/18這樣的幸運數字。
中國買家連續四年成為最大海外買家
美國房地產市場一直是全球投資者心中重要的投資標的，其復蘇進程牽動人心。自2006年初泡沫破裂后，美國房地產市場一直處在調整之中，2012年開始觸底反彈后，房地產市場成為此輪經濟復蘇中的一大亮點。
最新出爐的凱斯席勒美國房價指數顯示，2017年9月全美房價增幅再次提速，創三年半以來的新高，美國房價也已比2008年金融危機前的頂峰高出5.9%。根據房地產估價服務網站Zillow最新發布房屋市場報告，截至10月美國房屋價值連續第15個月上漲，漲幅至少達到6%。
另據房地產數據公司CoreLogic的數據，截至2017年9月美國前50大城市的房地產市場中有48%的城市處在估值過高的狀態中，房價估值過高的定義為當前房價至少比長期穩定水平的房價高出10%。
此外，全美房地產經紀商協會（NAR）此前發布的數據顯示，2016年4月至2017年3月間，外國人在美購房總額達到1530億美元，較此前一年飆升49%；交易總量達到284455套，較前一年增長32%。此外，中國買家連續第4年成為美國房地產市場最大的海外買家，在這一年時間里在美購房總額達到317億美元，而中國買家最青睞的購房地點仍是加州。
除了移民和投資房產，許多中國買家還是出于留學目的購房。和移民房產、投資房產相比，留學購房有其特殊性，加州、紐約等東西海岸曾一度是中國人留學購房的首選地。
據該協會公布的《2017年美國房產市場國際買家情況分析》報告統計，中國買家在2016年4月-2017年3月間在美國購房40572套，8%即3245套房產為留學購房。如果按照房款總量來計算的話，總花費的317億美元乘以8%，即25億美元用于留學購房的目的。
購房年花317億美元 中國買家赴美買房65%全款支付
次貸危機后這幾年，中國人在美國房產海外買家的占比已從2007年的9%增長至如今的14%。美國房地產經紀人協會（NAR）發布的《2017年美國住宅型房產國際交易調查報告》顯示，2016年4月至2017年3月的這一年間，中國人再次成為美國房產頭號海外買家，一年花掉317億美元，其中65%的買家選擇全款支付。
根據NAR的報告，中國買家的購房實力不僅僅體現在數量上。美國最大的房地產數據平臺Zillow集團的首席經濟學家亞倫·特拉薩斯（Aaron Terrazas）表示：“與其他海外買家相比，中國買家更中意價格偏貴的沿海地區。Zillow統計數據顯示，三分之一的中國買家主要關注的城市有六個，分別是圣荷西、舊金山、西雅圖、洛杉磯、圣地亞哥和波士頓。這些地區價格都不便宜，因此中國購房者的目標價中位數就非常高，2017年第一季度達到了53萬美元，相比之下，美國當地購房者的目標價中位數僅為25.8萬美元。不僅如此，中國買家還喜歡相對較新的獨立式住宅?！?/span>
為什么越來越多的中國人熱衷于購買美國房產呢？特拉薩斯表示，這其中的原因各不相同?！?/span>就業和子女教育是中國人赴美購房的主要驅動因素之一。從中國人的社區搜索記錄來看，他們傾向于勞動力市場強勁的地區，尤其是技術人才就業良好的地區。除此之外，中國人還喜歡有實力雄厚的學校配套的社區。” 他同時指出，“投資也是中國買家赴美購房的主要原因之一?！?/span>
美國房地產經紀公司RE/MAX Champions加州地區房產經紀人Linda Ing說，她的客人幾乎百分之百是以投資為目的，因此他們并不是買最好或最貴的房子，而是選擇投資回報率最高的地方。有些客人是聽朋友說某一地區投資回報率較高，就和朋友一起購買了房產。
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“1031延稅法”又稱為同類財產交換法 (Like-Kind Exchanges)，是從美國國家稅務法第1031條款項IRC Sec 1031）中的規定而得名。在法律條文的定義下，“如果交換的房產是用于商業性使用，并且用于交換類似的資產，那么交換過程中的資產利益得失不予承認，不用繳納其過程中產生的資產利得稅?！?/span>
舉個例子：
吳女士五年前以70萬美元的價格在紐約郊區購入一套二手聯排別墅出租，后來也把貸款付清了?，F在該聯排別墅的市價為100萬美元。
最近吳女士發現曼哈頓的公寓新樓盤很多，品質和設計都非常好，而且曼哈頓的高級白領租客很多，所以她打算把聯排別墅賣掉，換成曼哈頓的新公寓。
聯排別墅的增值有30萬美元，如果吳女士選擇利用1031條款，在45天內確認新房產，并在180天購入，用作投資或商業使用，就可以幫助她延后所需繳納的稅收，順利購置新房，還可將延后的稅用于更多地方的投資使用。
1031法適用的投資類型
該法案僅適用于在美國境內的投資和商業用途的房地產或不動產 (Real Property) 和動產 (Personal Property)。
商業用途指持有房地產用于交易、生意或投資，包括出租住宅、辦公大樓、農田和商業房地產等。
財產交換必須是同樣性質，但可以質量高低或級別不同。如公寓大樓可以與辦公大樓交換，出租房match可以與土地，土地可以與辦公大樓等等。
不能用于自住房屋的買賣，也不能用于股票、債卷等財產的交換。
1031 Exchange 的操作流程
首先，要咨詢專業會計師關于1031延稅法的相關細則，看看自己的情況是否符合1031法的標準。其次，在房地產出售時要讓購買者知道你的1031法交換意圖，并同意配合你，資金各方面能及時到位。然后，找到一家合格的中介機構簽訂合同，設立托管賬戶，由這家中介結構收取你出售上個房產的資金，在45天之內找到替代的房產，并在180天內完成交割，由中介機構支付購房款和收取相應的服務費用。
使用1031交換條例的流程非常復雜，并且每一步都有時限，必須十分謹慎，最好是有這方面經驗的會計師和房產經紀幫助。
使用1031延稅需注意的事項
第一，使用1031延稅要及早準備，找有相關經驗的地產經紀協助處理整個換房事宜，把握好時間點，各個環節都要事先規劃好。千萬不能在賣掉舊房后，才想到要用1031，那就遲了。
第二，賣掉舊房的錢放到哪里？用于1031延稅部分的資金一定要存放到1031延稅的律師處。這筆資金不能放入自己的賬戶，也不能放到你聘請的律師賬戶。
第三，你購買新房的價格一定要等于或大于舊房的價錢，任何有余留的部分都要繳稅。
第四，45天的概念。在賣掉舊房的45天內，起碼要找好最多三處新的房產，登記在律師處。未來你買的新房必須是你選定三套中的一套，不能換成其他房產。
第五，180天概念。賣掉舊房的 180天內必須過戶，否則1031延稅失效。請一定記住，180天不是半年，不是6個月，而是整整180天。
需要注意的是1031雖然是緩稅，不是免稅，但在金錢越來越貶值的情況下，同樣的稅款越晚交越合適，變相的是種資產增值。
除了時間方面，換房時這些也需要注意
1. 賣舊房時，不要一味想賣高價。你最終目的是希望賣房和買房能在180天內順利完成，因此不要待價而沽，建議降低理想價位，使舊房盡快出手。
2. 對買家offer的選擇上，選擇最有把握買你房的那一位，盡量選擇全現金或貸款量少的買家，哪怕不是出最高價的。這樣做是讓你的賣房不要任何差池。
3. 使用同一個律師。賣舊房和買新房雖然是兩個Case，但盡量聘請同一位律師，他了解你的狀況，會幫你協調出現的許多意外情況。
4.可以把舊房買家的定金，去支付你買新房的定金。
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