美國公寓的物業(yè)叫做COMMON-CHARGES意思是公共收費(fèi)，或者是業(yè)主共享公寓小區(qū)部分的開支收費(fèi)。不過和國內(nèi)的制度相比較，美國公寓物業(yè)費(fèi)的制度、收集與使用和國內(nèi)有諸多不同。
美國政府并不參與物業(yè)費(fèi)的制度，政府關(guān)心的是國家的財(cái)政收入，因而只制定購買土地的稅收標(biāo)準(zhǔn)，有少部分新樓盤有10-15年減免稅期。
每一個(gè)造樓計(jì)劃都必須得到政府的審核。開發(fā)商在消費(fèi)者購樓時(shí)要附一本已得到政府批準(zhǔn)的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產(chǎn)品說明書，內(nèi)容包括該公寓地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、材料、單元圖、保修期、買賣手續(xù)、地稅減免計(jì)劃、價(jià)格、物業(yè)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)選舉法等等。OFFERING PLAN一經(jīng)政府批準(zhǔn)，開發(fā)商就不能改變其中的任何條例，如要改變，必須由律師書寫更改報(bào)告( Amendment )得到政府司法部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。
對買房的消費(fèi)者來說，OFFERING PLAN中的物業(yè)費(fèi)是消費(fèi)者購房的重要參數(shù)。因?yàn)橘I房的價(jià)格是一次性的，而物業(yè)費(fèi)卻是永久的。所以，為了吸引大家購房，開發(fā)商通常會(huì)盡可能將物業(yè)費(fèi)制定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。
一般來說，開發(fā)商會(huì)根據(jù)水煤電的費(fèi)率、員工薪資福利、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等預(yù)算，來制定公寓一年的COMMON-CHARGES是多少，然后再平均到每個(gè)單元每月要支付多少金額。物業(yè)費(fèi)開支的每一項(xiàng)都有幾頁紙的詳細(xì)說明.
眾所周知，美國的人工費(fèi)用是很貴的。但一般來說，美國大部分公寓的人工開支只是占總物業(yè)費(fèi)的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業(yè)費(fèi)的33%，消費(fèi)者會(huì)思考它的合理性了。
物業(yè)費(fèi)的收取是物業(yè)管理公司最重要的工作之一，而且這也是質(zhì)量管理公司的星級標(biāo)準(zhǔn)。
通常在公寓的OFFERING PLAN中，已經(jīng)把收物業(yè)費(fèi)的方式、條例、法律責(zé)任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤，就是說，從開發(fā)商賣出第一套單元開始，整個(gè)公寓的每個(gè)單元就必須支付物業(yè)費(fèi)，沒有售出的單元的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商支付，一分錢也不能少。物業(yè)費(fèi)一般都是按月收的。管理公司在每個(gè)月的下旬向業(yè)主寄發(fā)管理費(fèi)賬單。
在美國也有向業(yè)主收一年物業(yè)費(fèi)的情況。
月月收物業(yè)費(fèi)，從財(cái)務(wù)與管理兩個(gè)方面都符合業(yè)主利益。它是避免管理公司與業(yè)主之間法律糾紛的一項(xiàng)重要規(guī)則。
在美國，開發(fā)商制定的物業(yè)費(fèi)并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準(zhǔn)日開始，一般有效期為一年或兩年，以后可以根據(jù)公寓實(shí)際的運(yùn)行情況，由業(yè)主委員會(huì)來進(jìn)行一些調(diào)整，業(yè)主委員會(huì)重要的任務(wù)是監(jiān)督管理公司，幫助業(yè)主省錢理財(cái)。
出現(xiàn)新合同制定的變更的情況，預(yù)算中的第6條——合同服務(wù)與易耗品，就發(fā)揮作用了。合同服務(wù)是指開發(fā)商與其他公司簽訂的服務(wù)合同，例如電梯、中央冷暖等一些重大設(shè)備的維修保養(yǎng)，這些合同費(fèi)不一定合理，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)重新尋找多家專業(yè)公司，進(jìn)行比價(jià)，簽署新的合同。
對理財(cái)投資熟悉的客戶，合理配置資產(chǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)是不可缺少的環(huán)節(jié)，而海外置業(yè)正是重要途徑之一，而美國又是各類投資者的首選。但大部分客戶通常在考慮美國置業(yè)時(shí)會(huì)碰到類似大量資金周轉(zhuǎn)困難，周轉(zhuǎn)時(shí)間過長，或是無法在美國普通銀行獲批貸款的問題。今天將以問答的方式為各位投資者詳細(xì)并著重介紹一下如何在美國通過貸款輕松置業(yè)。
一沒有身份的海外投資者是否可以貸款？
可以，有簽證的客戶或者沒有簽證客戶都可以申請貸款。有簽證或沒有簽證的客戶都是可以貸款的，這其中包括留學(xué)生，在美國持有工簽的人以及新移民。
二什么樣的銀行愿意為海外客戶做貸款？
最好的方式便是直接找借款方（Direct Lender），找這類貸款銀行的時(shí)請注意詢問他們是否有自己的審核部門，是否與其他銀行都有進(jìn)行合作。因?yàn)檫@種銀行能省去海外客戶花時(shí)間跑到各大銀行去對比利率，去查房產(chǎn)是否會(huì)獲得銀行審批，去查自己的情況是否符合貸款要求。此類銀行通常能非常高效的發(fā)現(xiàn)問題，并迅速提供各類不同解決方案，幫助客戶節(jié)省很多時(shí)間以及提供了效率，一條龍的解決問題。
此外，各位投資者需要注意的是并非所有美國銀行都提供針對海外客戶的貸款業(yè)務(wù)。大部分本土大銀行都相對保守，不愿意承擔(dān)海外客戶的貸款風(fēng)險(xiǎn)，且通常該類銀行審查文件非常嚴(yán)格，貸款成功率較低之外，花的時(shí)間也非常長。
三海外投資者可以貸多少額度？以及需要什么條件能達(dá)到獲批貸款的要求？
通常海外客戶可以獲批貸款50%-65%，而持有H1B簽證投資者最高甚至可以獲得80%-90%的貸款額度。通常需要收入證明及資產(chǎn)證明，海外的收入及資產(chǎn)也可以獲批。一些銀行或許會(huì)要求在剛還開設(shè)賬戶以及存款。但更好的銀行可以在不需要開戶及存款的情況下，接受任何一家銀行存款并通過審核。
四海外投資人的利率及費(fèi)用是多少？是否比本地客戶高許多？
海外客戶利率相比美國本土條件好的公民會(huì)稍高一些，但實(shí)際相差并不遠(yuǎn)，相對而言新移民利率更能獲得一些優(yōu)惠，而貸款費(fèi)用則與本地客戶相差無異。美國公民在報(bào)稅低，信用不好的情況下，實(shí)際獲得的利率要高于海外客戶所獲批的利率。
五貸款需要什么手續(xù)及材料？
通常需要五樣?xùn)|西：購房合同，身份證明（護(hù)照、身份證或駕照），資金證明（國內(nèi)國外都可，資產(chǎn)，流動(dòng)資金，房產(chǎn)，股票，基金）， 收入證明信（國內(nèi)國外都可），信用證明信（海外金融機(jī)構(gòu)證明客戶有良好記錄即可）。不同貸款產(chǎn)品所要求的文件可能略有不同。
六為什么需要貸款？
1）對于在美國有工作的海外客人來說，貸款是可以抵稅的，還貸款的每月利息可以與工資稅務(wù)或出租收入的稅務(wù)相抵。
2）杠桿原理，幫助投資者合理配置資產(chǎn)，賺取額外的收益。
3）外匯管制。在一些房子特別搶手的情況下，賣主通常沒有耐心等待資金匯出，會(huì)要求最多60天內(nèi)過戶，這時(shí)便需要能快速審批的銀行通過貸款的方式解決現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的問題。
七一般新樓盤的貸款周期有多長？
新樓盤貸款短則45-60 天，長則大半年，受不同情況影響，比如交割時(shí)間，施工或材料審查和房屋評估報(bào)告等。
八海外客戶需要本人來美國辦理手續(xù)和出席過戶嗎？
不需要。客戶的貸款申請及簽字材料都可在網(wǎng)上進(jìn)行，過戶時(shí)也可以委托律師來辦理過戶手續(xù)，無需親自到美國辦理。
