首先，我們看看做重新貸款(Refinance)的一些目的吧！
最常見的是為了省錢！整體行情走低、信用分數提高，都有可能拿到更好的利率。
有人是為了套現。比如說，30 萬房貸已經還了 10 萬，還欠 20 萬；現在房子值 40 萬，可以重新貸 32 萬，其中 20 萬用于還剩下的房貸，另外 12 萬可以用于大額投資，比如給孩子上大學、買股票、用來做生意、創業，當然也可以把房子重新裝修甚至擴建。
此外，如果你買房時首付很低，房貸公司為了保障自己的利益可能要求你購買保險（Private Mortgage Insurance），還了一段時間之后，如果所欠貸款低于房屋估值的 80%，做 Refinance 可以順便把這個保險去掉，節省一筆小開支。
關于重新貸款，說起來是那么簡單，但有很多因素值得考慮！
搞清楚房貸還款的 Amortization
貸款包括本金（Principal）和利息（Interest）兩部分。30 年還貸期間，雖然每個月的還款額度基本一致，其組成部分卻大不一樣。
為什么要搞清楚還款的 Amortization 呢？舉個簡單粗略的例子，假設：
你還了十年的房貸，現在每月還款 2,200 中有 600 是本金、1,600 是利息。
重新貸 30 年，利息略有降低，每月還款變成了 2,050，其中 400 是本金、1650 是利息。
也就是說，Refinance 之后雖然每月還款減少了 150，但是欠銀行的本金卻增加了 200。
在 Refinance 之后的一年內，你的還款減少了 150 x 12 = 1,800 美元，但是欠銀行的本金卻增加了 200 x 12 = 2,400 美元。假設這時你要換房，你經過 Refinance 之后實際虧損了 600 美元，這還不包括手續費。
其他需要考慮的因素
利率的變化。一般來說，利率要降低至少 2 個百分點才值得做 Refinance.
Refinance 的手續費。有些房貸公司可以「免費做」，通常利率會高一些，其實相當于把手續費分攤到了分期付款里。如在本文開頭的實例中，有手續費的是 3.750%，而「免費做」則是 3.875% 和 4.000%。
你是否在未來幾年有換房子的打算。舉例來說，如果每月還款減少 100 美元、手續費是 2,600 美元，至少要 26 個月才能持平，也就是說如果 26 個月之內你打算賣房子，很顯然不適合做 Refinance。
如果長期來看沒有換房的打算，也需要考慮房貸的期限。舉例來說，你還了 5 年房貸、現在每月換 2,000 美元；做 30 年 Refinance 可能每月還款減少了 200 美元，但是還款期限卻增加了 5 年。
信用分數。除了整體市場行情的大環境外，你實際拿到的利率和你的信用分數息息相關，因此即使已經買房買車了，也要注意養信用分數，否則即使市場行情走低，你也拿不到很好的利率。反之，如果你貸款的時候信用分數很低，過了幾年之后分數提高了很多，哪怕市場行情沒有太大的變化，你也可能拿到比之前好很多的利率，可以做 Refinance。
貸款類型。比如說，你之前做的是 30 年房貸，如今收入提高了很多，可以考慮重新做 15 年房貸，雖然每個月還款增加，但是需要付的利息會少很多，長遠來看是劃算的。再比如說，現在整體利率很低，你打算在 7 年之內換房，那么可以考慮做 7 年的 ARM（Adjustable Rate Mortgage）Refinance，鎖定 7 年的低利率。
2021年，美國住房市場白熱化。房屋銷售有望達到15年來最高水平。
美國房地產市場經歷了白熱化的一年。2021年房屋銷售有望達到15年來最高水平，估計將有600萬套房屋售出。預計明年的房屋市場將繼續“炙手可熱”，首次買房人將面臨更大挑戰。
根據聯邦住房金融局的數據，與一年前相比，第三季度平均房價暴漲近20%。這是該機構房價指數歷史上最大年度漲幅。
今年年初，可用房屋庫存量達到歷史最低點。房屋以創紀錄的速度售出，哪怕是不像樣的房子也能迅速售出，甚至價格遠遠高于要價。而且賣家往往以全現金報價。
可以說，2021年美國房地產處于白熱化狀態。CNN專家預測說，房屋市場在即將到來的2022年將有四大看點：
創紀錄的低抵押貸款利率不再
2021年早些時候的利率是有史以來最低，30年固定利率抵押貸款平均利率為2.65%。但是這一數字沒有持續很久。到4月1日，這一數字達到今年峰值，為3.18%。
此后，利率一直在波動，根據房地美的數據，上周30年期固定利率為3.05%。而且可以預計，在新的一年里，利率會進一步走高。
美聯儲已經發出了幾個信號，其大流行貨幣政策將結束，因為該機構正在努力遏制通貨膨脹。最終，這將推動利率上升。
全國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯?云（Lawrence Yun）預計，到明年年底，30年期固定抵押貸款利率將上升至3.7%，不過，這仍低于大流行前4%左右的利率。
舊金山Compass經紀人艾莉森?薩爾澤（Allison Salzer）說，抵押貸款利率提高，“對低價位和中價位購房者的影響將大于豪宅買家。”
庫存繼續緊張
今年，低端市場庫存最為緊張。根據房地產數據公司House Canary的數據，價格在20萬美元以下的房屋已經很難買到，今年的可用房產數量與去年相比下降19%，而60萬美元以上的房屋年度增長則為40%。
雖然庫存情況有望在2022年得到改善，但預計不會有太大起色。根據Realtor.com的預測，2022年的庫存仍然有限，僅增長0.3%。?
房價繼續上漲
2021年，全國各地房價幾乎都在上漲。
現有房屋銷售11月達到353,900美元的中位價，比一年前增長13.9%，但新建房屋價格甚至更高。根據美國人口普查局的數據，新建房在11月達到了416,900美元的中位價，比一年前高出約19%，創下新的紀錄。
預計2022年的價格將以略微溫和的速度繼續上漲。由NAR召集的20位頂級經濟和住房專家預測，明年房價中位數將增長5.7%。
首次買房人繼續面臨挑戰
2021年，全現金報價盛行，可供出售的房屋很少，價格飛漲，將許多首次購房者擠出市場。
到11月底，首次購房者比例已從一年前的32%下降到26%，這是全國房地產經紀人協會自2008年開始追蹤以來的最低水平。
根據NAR的數據，低價位房屋的庫存如此緊張，以至于11月價格在10萬至25萬美元之間的銷售數量下降近20%。
雖然現在新建房開始投入使用，但價格大多超出一般的首次購房人預算。
