遇到過很多貸款人，很多人都認為在美國買房，房子必須是自住屋，其實不然，使現在是在租房子住，如果有的資金和好的房源，也可以直接申請房買房貸款。而且貸款買房也遠沒有你想像的那么難。
美國買房貸款申請的“房”分三種：
自住屋(Primary Home)：如字面意思，是買來自己住的
第二套房(Second Home)：是指不長住的房子，但是偶爾會去住一下，例如在某旅游景點附近，海邊的房子等等；
投資房(Investment Property)：是期望著通過購買出租收，或者是低買高賣得到。
在不少地方，由於地理，工作地點或者環境因素，可能購房者會認為相對自住而言更適合做。
舉個例子：
同樣是4房3衛的獨立屋，在沿海可能要買超過100萬，但是內陸可能30或40萬就能買到，同時可能就差個幾百塊錢。
也就是說，房價和房租不是成線性相關增加的，這就是為什麼有的地方放20%的就能有正的現金，有的地方卻放40%的都收不回房貸和地稅等。
下面是在貸款購買美國房產做時常被問到的幾個問題。
1.美國房產收入要多少？和自住屋審核有區別嗎？
沒有區別，房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡還款額 ≤ 45%稅前月收入
更好的是，買房的話，房可能的收入會被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再減去房的月供，如果剩下的是正數，那麼加到分母里；如果是負數，則加到分子里。所以，有時你會發現直接買房甚至能獲批更高額度的貸款。這個怎麼決定呢？貸款都要做房屋估值(Appraisal)，銀行會參考Appraisal Report上Appraiser給出的建議。Appraiser會對比附近房子大概的，做出一個“Comparable Rent Schedule”，給出自己的建議出租額度。
2.需要多少，有額外要求嗎？
買房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的貸款申請還需要有資金儲備(Reserves)，其額度要求是6個月的PITIA。
什麼是PITIA？
PI = Principal & Interest，房貸
T = Tax，地稅
I = Insurance，保險
A = HOA，管理費
所以PITIA指的就是：每月房貸，地稅，保險以及管理費的每月額度。
要給銀行看到還有6個月PITIA這麼多的錢在你的支票帳戶或儲蓄賬戶（Checking/Savings Account）中。這些錢不用花掉，但是要存在里面。
除了支票帳戶或儲蓄賬戶這種現金賬戶（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美國養老金計劃（401K）都可以。不過，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。
另外，切記房的貸款申請不能用贈與基金（Gift Fund），所有的和資金儲備都必須是自己的錢，包括夫妻間也不行！
比如男方一個人申請貸款，不能用女方的資金，也不能把只有女方一個人名字的賬戶里的錢轉到男方的賬戶里使用，但是共同賬戶是可以拿來使用的。如果實在沒辦法，可以考慮兩個人一起申請。
所以如果有買房的打算但資金又不夠的話，提前兩個月以上把錢打過來準備好，銀行會看兩個月的銀行流水（Bank Statement）。
例如你9月份申請貸款，兩個statement的區間是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那麼錢就要6月份或者之前打過來。
不過如果你需要使用收入，那麼要兩個月的銀行流水；如果你的工資收入夠扛住貸款不需要使用收入，那麼一個月的銀行流水也可以。
3. 快速計算能貸多少款
貸款之前，很多人會問：我到底能貸多少款，有一個簡單的算法，在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少，銀行也是大致這麼算的：
房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡還款額≤45%稅前月收入
舉例來說，某申請人想買80萬的房子，想看看能不能貸款60萬，假設他能拿到的利率是4%，那麼每個月付款額是$2,864.49，地稅銀行一般以1.25%/年來算，那麼每個月就是$833.33。
假設房屋保險一個月是$100，HOA一個月是$300，車貸一個月是$300，幾張信用卡還款額是$100，那麼所有的費用總額是$4,497.82/月。
又假設申請人的年收入是$120K，那麼一個月就是$10K。
所以，這個百分比就是4497.82除以10000等於44.97%，小於45% ，所以這就是他大概需要的收入。大家可以按照這個方法簡單算一算自己可以貸多少款。
注：根據每個人的情況不同，有的申請人的百分比可以寬限到50%
4.關于信用以及利率等
不同銀行有不同要求，但信用分數一般620分以上就可以。房貸款利率比自住屋差一些，但是不會很多，其它條件相同的話，從0.125%到0.500%是一個正常的范圍。
越來越多的投資人會選擇貸款方式買房，那么首付要付多少合適呢？
首先，現金、銀行存款等可應急的資金需要可維持三個月以上的日常的開支以備不時之需。
貸款的每月還款額大致應該是這樣的，用月均可支配收入的55%，減去月物業管理費再減去其他債務的月均償付額，如果這樣能夠承受，這將是合適的還貸模式。
在美國,按揭貸款發放的核心原則是抵押品價值足夠。申請人有良好的信譽和持續的收入來源, 與申請人的身份國籍本身沒有直接關聯性。
目前,在美國絕大對數州,外國人(無美國綠卡) 可以通過貸款購買美國房產,但是首付一般在40-50%,并且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明,貸款機構會額外要求貸款人支付高于市場水平的1-2%的利息。
首付比例不能太低：
20%或以上：通常能拿到最好的利率。請注意很多房貸公司的利率有固定的線，比如20%、10%、5%等，如果你準備的首期付款只有19%，最好想辦法再找點錢、湊夠20%，利率可能就會低不少。另外，很多房貸公司要求公寓的首付不低于20%。
10%-20%：Single House 和 Townhouse 通常可以首付較低，然而這通常意味著利率越高。如果你準備的首付只有9%，最好湊齊10%。
5%-10%：對于 Fannie Mae 房貸來說，首付最低為5%;巨額貸款(Jumbo Loans)首付不低于10%。
3.5%：這是 FHA 房貸要求的最低首付。低于3.5%很難申請到房貸。
