近年來(lái)大批海外購(gòu)房者涌入投資美國(guó)房產(chǎn)的熱潮，在美國(guó)低利率的情形下，大部分置業(yè)者選擇了貸款，希望在人民幣動(dòng)蕩的時(shí)期配置海外房產(chǎn)最大化的為資產(chǎn)保值。
貸款人的身份有要求嗎？
沒(méi)有限制，任何人都可以申請(qǐng)。借款人可以是美國(guó)綠卡，也可以是旅游商務(wù) B1/B2 簽證，也可以什么簽證都沒(méi)有的中國(guó)公民，但借款人一定要有足夠的收入和首付款。
美國(guó)房屋貸款申請(qǐng)流程是怎樣的？
第一步：確定預(yù)算
外國(guó)人貸款需要提供35%-40%的首付。根據(jù)您的財(cái)務(wù)能力，確定購(gòu)房預(yù)算。我們根據(jù)客戶(hù)的資產(chǎn)以及收入情況，一般能夠獲得60-65%的貸款申請(qǐng)， H1B、L1簽證和綠卡可以拿到更多的比例，可以接受海外收入證明以及資產(chǎn)證明。
第二步：申請(qǐng)貸款預(yù)批準(zhǔn)書(shū)
美國(guó)購(gòu)房，您在報(bào)價(jià)時(shí)需要提供資金證明，包括首付的銀行存款證明以及銀行的貸款預(yù)批準(zhǔn)書(shū) (Pre-Approval Letter)。申請(qǐng)銀行的貸款預(yù)批準(zhǔn)書(shū)，需要提供國(guó)內(nèi)的收入證明，雇主證明信，以及國(guó)內(nèi)的信用征信證明。
第三步：貸款正式申請(qǐng)與批準(zhǔn)
您與賣(mài)家簽署房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，進(jìn)入貸款正式申請(qǐng)階段。銀行對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，并正式審核貸款申請(qǐng)。這個(gè)階段，銀行有可能要求提交補(bǔ)充文件。貸款批準(zhǔn)后，銀行委托第三方過(guò)戶(hù)托管公司完成購(gòu)房交易。整個(gè)貸款流程，通常需要45-60天。
房屋貸款所需哪些文件？
一、國(guó)內(nèi)收入證明文件：
國(guó)內(nèi)工資單：需顯示借款人每月的人民幣收入、及本年迄今為止的收入；
雇主提供的收入證明信：信上需注明借款人的職務(wù)、月/年收入、及在公司的服務(wù)起始時(shí)間。此證明信需由雇主人事部門(mén)蓋章。
注：貸款銀行有可能要求借款人提供過(guò)去三個(gè)月工資存入銀行帳戶(hù)的記錄。
二、國(guó)內(nèi)信用/征信記錄：
如果借款人有美國(guó)的社會(huì)安全號(hào) (SSN)，則調(diào)取借款人在美國(guó)的信用記錄；
如果借款人沒(méi)有美國(guó)的社會(huì)安全號(hào)，則需借款人提供四條下列信息，由國(guó)際征信公司向國(guó)內(nèi)銀行及電話公司查詢(xún)是否按時(shí)付費(fèi)： *電話號(hào)碼 *銀行借記卡（即 Debit Card） *銀行信用卡（即 Credit Card） *銀行賬號(hào)
三、海外銀行存款證明：
兩個(gè)月的銀行存款證明（銀行賬戶(hù)可在美國(guó)、香港、臺(tái)灣、澳門(mén)、日本、新加坡等，但不能是在國(guó)內(nèi)的銀行賬戶(hù)），而且存款證明上的每一筆存款都要說(shuō)明來(lái)源。兩個(gè)月以上的存款證明，不需要解釋存款來(lái)源。
貸款需要支付哪些費(fèi)用？
一、房貸批準(zhǔn)之前所需費(fèi)用：
國(guó)際征信調(diào)查費(fèi)：$250（不可退還，申請(qǐng)貸款預(yù)批準(zhǔn)書(shū)時(shí)支付）；
房屋估價(jià)費(fèi)：該項(xiàng)費(fèi)用為$800-$1100左右（不可退還，買(mǎi)家與賣(mài)家簽署房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議之后，正式申請(qǐng)貸款時(shí)支付）。
二、房貸批準(zhǔn)之后所需費(fèi)用：
銀行審核費(fèi)：$1,145；
第三方服務(wù)方收費(fèi)：包括監(jiān)管服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、政府登記費(fèi)等。大約在$2,000-$4,000，根據(jù)房屋售價(jià)及貸款金額大小而變化，是第三方收費(fèi)并與房屋交易相關(guān)，與是否貸款無(wú)關(guān)。
外國(guó)人有哪些貸款計(jì)劃選擇？
目前美國(guó)的平均貸款利率在4%-5%左右，而提供給外國(guó)人的國(guó)際貸款主要有兩種類(lèi)型，浮動(dòng)利率貸款和固定利率貸款。
浮動(dòng)利率貸款 (ARM)
通常分為：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指標(biāo)進(jìn)行浮動(dòng)。例如，2016年1月1日，在西雅圖購(gòu)買(mǎi)50萬(wàn)美元的房屋，首付40%，申請(qǐng)5/1ARM貸款，前五年貸款利率為4.5%，從第六年起浮動(dòng)。
固定利率貸款 (FRM)
常見(jiàn)固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定。
短期（3-5年內(nèi)）來(lái)看，浮動(dòng)利率貸款的利率較固定利率低0.5-1%左右，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看浮動(dòng)利率貸款存在利率大幅提高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于中短期投資者來(lái)說(shuō)，浮動(dòng)利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對(duì)于追求穩(wěn)妥，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，固定利率更加合適。
值得一提的是，由于中國(guó)人大多沒(méi)有美國(guó)信用記錄，收入主要來(lái)自海外，貸款機(jī)構(gòu)通常有30-40%的首付要求，而且會(huì)要求貸款人支付高于市場(chǎng)水平的1-2%的利息。
外國(guó)人可否以公司名義獲取貸款？
許多外國(guó)人希望保護(hù)自己的隱私以及獲取稅率上的優(yōu)惠，會(huì)以公司名義進(jìn)行房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)。
公司名義獲取貸款是沒(méi)有問(wèn)題的，只需要出示相關(guān)的公司注冊(cè)文件。
貸款購(gòu)房有哪些優(yōu)點(diǎn)？
第一，減免報(bào)稅額
根據(jù)美國(guó)國(guó)稅局 (IRS) 最新的公告936及相關(guān)信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當(dāng)個(gè)財(cái)政年的納稅基數(shù)中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購(gòu)房貸款”、“房屋凈值貸款” 和“信用貸款” 。只要滿足貸款項(xiàng)目是擔(dān)保性貸款和所貸房屋自身?xiàng)l件這兩個(gè)條件，納稅人就可通過(guò)“法定扣減項(xiàng)目” 享受相應(yīng)的減免。其中，購(gòu)房貸款總額不得超過(guò)100萬(wàn)美元，其他兩種借貸方式總額不得超過(guò)10萬(wàn)美元。除此之外，國(guó)稅局還針對(duì)首次貸款購(gòu)房者提供相應(yīng)的“抵稅額” 。可以看出，美國(guó)政府的稅收政策從多面上鼓勵(lì)和刺激著銀行業(yè)的貸款項(xiàng)目。
第二，具有靈活性
時(shí)間的靈活性。在賣(mài)方市場(chǎng)的大形勢(shì)下，有條件的購(gòu)房者完全可以先進(jìn)行現(xiàn)金交割，之后，再向銀行申請(qǐng)借貸項(xiàng)目。項(xiàng)目種類(lèi)的靈活性。除了傳統(tǒng)的“購(gòu)房貸款”，上述提到的“房屋凈值貸款”和“信用貸款”的使用目的并不局限于購(gòu)房，還可以是用作其他投資，如孩子的教育基金、付清信用卡欠費(fèi)等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松，算是值得考慮的選擇。
遇到過(guò)很多貸款人，很多人都認(rèn)為在美國(guó)買(mǎi)房，房子必須是自住屋，其實(shí)不然，使現(xiàn)在是在租房子住，如果有的資金和好的房源，也可以直接申請(qǐng)房買(mǎi)房貸款。而且貸款買(mǎi)房也遠(yuǎn)沒(méi)有你想像的那么難。
美國(guó)買(mǎi)房貸款申請(qǐng)的“房”分三種：
自住屋(Primary Home)：如字面意思，是買(mǎi)來(lái)自己住的
第二套房(Second Home)：是指不長(zhǎng)住的房子，但是偶爾會(huì)去住一下，例如在某旅游景點(diǎn)附近，海邊的房子等等；
投資房(Investment Property)：是期望著通過(guò)購(gòu)買(mǎi)出租收，或者是低買(mǎi)高賣(mài)得到。
在不少地方，由於地理，工作地點(diǎn)或者環(huán)境因素，可能購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為相對(duì)自住而言更適合做。
舉個(gè)例子：
同樣是4房3衛(wèi)的獨(dú)立屋，在沿海可能要買(mǎi)超過(guò)100萬(wàn)，但是內(nèi)陸可能30或40萬(wàn)就能買(mǎi)到，同時(shí)可能就差個(gè)幾百塊錢(qián)。
也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)和房租不是成線性相關(guān)增加的，這就是為什麼有的地方放20%的就能有正的現(xiàn)金，有的地方卻放40%的都收不回房貸和地稅等。
下面是在貸款購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)做時(shí)常被問(wèn)到的幾個(gè)問(wèn)題。
1.美國(guó)房產(chǎn)收入要多少？和自住屋審核有區(qū)別嗎？
沒(méi)有區(qū)別，房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
房貸+地稅+保險(xiǎn)+HOA+車(chē)貸+信用卡還款額 ≤ 45%稅前月收入
更好的是，買(mǎi)房的話，房可能的收入會(huì)被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再減去房的月供，如果剩下的是正數(shù)，那麼加到分母里；如果是負(fù)數(shù)，則加到分子里。所以，有時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)直接買(mǎi)房甚至能獲批更高額度的貸款。這個(gè)怎麼決定呢？貸款都要做房屋估值(Appraisal)，銀行會(huì)參考Appraisal Report上Appraiser給出的建議。Appraiser會(huì)對(duì)比附近房子大概的，做出一個(gè)“Comparable Rent Schedule”，給出自己的建議出租額度。
2.需要多少，有額外要求嗎？
買(mǎi)房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的貸款申請(qǐng)還需要有資金儲(chǔ)備(Reserves)，其額度要求是6個(gè)月的PITIA。
什麼是PITIA？
PI = Principal & Interest，房貸
T = Tax，地稅
I = Insurance，保險(xiǎn)
A = HOA，管理費(fèi)
所以PITIA指的就是：每月房貸，地稅，保險(xiǎn)以及管理費(fèi)的每月額度。
要給銀行看到還有6個(gè)月PITIA這麼多的錢(qián)在你的支票帳戶(hù)或儲(chǔ)蓄賬戶(hù)（Checking/Savings Account）中。這些錢(qián)不用花掉，但是要存在里面。
除了支票帳戶(hù)或儲(chǔ)蓄賬戶(hù)這種現(xiàn)金賬戶(hù)（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美國(guó)養(yǎng)老金計(jì)劃（401K）都可以。不過(guò)，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。
另外，切記房的貸款申請(qǐng)不能用贈(zèng)與基金（Gift Fund），所有的和資金儲(chǔ)備都必須是自己的錢(qián)，包括夫妻間也不行！
比如男方一個(gè)人申請(qǐng)貸款，不能用女方的資金，也不能把只有女方一個(gè)人名字的賬戶(hù)里的錢(qián)轉(zhuǎn)到男方的賬戶(hù)里使用，但是共同賬戶(hù)是可以拿來(lái)使用的。如果實(shí)在沒(méi)辦法，可以考慮兩個(gè)人一起申請(qǐng)。
所以如果有買(mǎi)房的打算但資金又不夠的話，提前兩個(gè)月以上把錢(qián)打過(guò)來(lái)準(zhǔn)備好，銀行會(huì)看兩個(gè)月的銀行流水（Bank Statement）。
例如你9月份申請(qǐng)貸款，兩個(gè)statement的區(qū)間是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那麼錢(qián)就要6月份或者之前打過(guò)來(lái)。
不過(guò)如果你需要使用收入，那麼要兩個(gè)月的銀行流水；如果你的工資收入夠扛住貸款不需要使用收入，那麼一個(gè)月的銀行流水也可以。
3. 快速計(jì)算能貸多少款
貸款之前，很多人會(huì)問(wèn)：我到底能貸多少款，有一個(gè)簡(jiǎn)單的算法，在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少，銀行也是大致這麼算的：
房貸+地稅+保險(xiǎn)+HOA+車(chē)貸+信用卡還款額≤45%稅前月收入
舉例來(lái)說(shuō)，某申請(qǐng)人想買(mǎi)80萬(wàn)的房子，想看看能不能貸款60萬(wàn)，假設(shè)他能拿到的利率是4%，那麼每個(gè)月付款額是$2,864.49，地稅銀行一般以1.25%/年來(lái)算，那麼每個(gè)月就是$833.33。
假設(shè)房屋保險(xiǎn)一個(gè)月是$100，HOA一個(gè)月是$300，車(chē)貸一個(gè)月是$300，幾張信用卡還款額是$100，那麼所有的費(fèi)用總額是$4,497.82/月。
又假設(shè)申請(qǐng)人的年收入是$120K，那麼一個(gè)月就是$10K。
所以，這個(gè)百分比就是4497.82除以10000等於44.97%，小於45% ，所以這就是他大概需要的收入。大家可以按照這個(gè)方法簡(jiǎn)單算一算自己可以貸多少款。
注：根據(jù)每個(gè)人的情況不同，有的申請(qǐng)人的百分比可以寬限到50%
4.關(guān)于信用以及利率等
不同銀行有不同要求，但信用分?jǐn)?shù)一般620分以上就可以。房貸款利率比自住屋差一些，但是不會(huì)很多，其它條件相同的話，從0.125%到0.500%是一個(gè)正常的范圍。
