在美國買房投資，將美國房產出租、以獲得穩定的租金收入是最常見的投資方式。不過，限于環境、政策不同，大家對在美國買房后，如何將自己的房產出租獲利及管理了解不多。為此，小編特意在這里為大家介紹，美國租房相關知識，幫助大家更好投資美國房產。
一、美國買房以后出租房屋可以獲取豐厚利潤
在美國買房后出租能獲得一筆不錯的收入！美國政府允許海外投資者出租自己所購買的房產，從中獲得收益。美國的租金回報率大約在7%~9%之間，而凈利潤差不多是6%，可謂是一筆穩定的投資回報。
二、美國房產出租及相關費用
1)委托出租
委托出租，是指房產經紀公司幫忙發布出租信息，并尋找到合適的租客，而房屋管理的主要職責是負責房屋的日常的維護服務。簡單說，前者負責找到合適的租客，后者則為租客及房屋管理提供服務。
有些房屋經紀公司只負責尋找租客，而沒有物業管理業務，如果該房屋經紀公司能提供此項業務，當然最為方便。而一般的物業管理公司則都同時提供這2項業務。
1.委托出租的流程
業主和經紀人簽訂一個委托租賃的協議書 經紀人幫助尋找合適的房客，通常經過MLS房源共享系統，發布租賃信息，加上經紀人個人平面廣告及網絡媒體去尋找租客。
在所有租客提出的申請書中，選擇最適合的簽訂租房合約，并完善租賃的細部內容。
2.收費標準
委托出租的傭金(房產經紀費用)一般為全年租金的6%~8%(按實際情況而定)
房屋管理的費用 一般為月租金的5%~8%(也有的公司為8%~10%)
需提醒的是，房屋(內外)修復費用、驅逐所需律師費等需業主自付，管理人員只負責執行。
2)自己出租
如果業主長期居住美國，就可以通過這個方式來尋找租客。建議投資者在挑選房客的時候需注意以下3點：
1.租金的訂定要符合市場
租金合理的話，一般一個月之內就可出租。
2.選擇房客最重要的是他的信用
有些信用不好的房客，愿意付較高的租金。但對房主來說，租戶有良好的信用，有穩定的工作是十分重要的。如果沒有更好的房客可以選擇，在信用分數較低的租戶里，要看他是否只是因為房屋拍賣或短售而降低了信用分數，及以往的付款記錄，是否有習慣性拖欠。
3.及時管理租客
如果遇到房客不能按時交付房租，或者刻意拖欠，應該要及時請專業驅逐公司進行法律驅逐，一般驅逐的整個過程約需一個半月左右，及早行動, 房主的損失可降至最低。
三、美國租金收入如何征收個人所得稅
按照美國現行的稅務體系，未獲得美國綠卡的中國人在稅務問題中的身份為 “非居民外籍人士”。非居民的應納稅收入一般分為兩類：
1)與美國貿易或業務無關的投資收益——通常按30%的固定稅率或較低的稅收協定稅率征收預提所得稅。
2)與美國貿易或業務有關的收入，包括就業收入——減去扣除額后，按照適用于美國公民和居民的常規分級所得稅率征稅。
1、租金征稅稅率
美國租金收入稅率。現行的“美國公民和居民的常規個稅稅率”，采用分級所得稅征收辦法，最低為10%，最高為39.6%。
2.征收方式
現在以一套50萬美元房產為例，計算如何納稅。
假設一棟價值50萬美金的房產，一年的租金收入有3萬6千美金，扣除物業費，房地產稅，基本維修，水電費，及折舊共2萬美金，則此出租房產凈收入為1萬6千美金，符合10% 及15%兩段等級稅率，以2011年單身稅率需繳納1975美元的聯邦個人所得稅。
計算需要繳稅的數額【備注：如果有貸款利息，利息也可以扣除】按照個人所得分級稅率計算稅費
3.美國租金納稅的兩大注意事項
每年申報
通常，非居民外籍人士在美國擁有出租房產收入的時候，每一年度，需要申報兩份稅表，一份給聯邦申報聯邦個人所得稅，一份給房產所在州申報州個人所得稅。個人所得稅的截止日為4月15日，申報上一年度一月至十二月的個人所得。
個人所得稅為零仍需申報
當房產無法順利出租或因其他原因而入不敷出時，即使個人所得稅為零，仍然需要申報。比如，大家一年的美國租金收入為1.2萬美元，但物業費、房產稅、維修費、水電費等支出共2萬美元，則業主出租房產凈虧損8千美元。這時，業主千萬不要以為出租房產處于虧損狀態無需繳納個人所得稅就不需要申報。這種想法是不正確的。因為如果你不做申報，美國國稅局會根據此房產的租金收入1萬2千美金計算個人所得稅。如及時申報，則可避免這樣的事情發生。
四、出租房屋常見問題及事宜
1)押金收取事宜
房屋租賃法表示押金是可取回的。當出租人收取押金時，租賃契約必須以書面為之，且必須說明押金的擔保標的，以及承租人可采取怎樣的方式取回押金。此外，押金之收取必須開立收據，押金所擔保之標的物必須列舉，并經過雙方簽名認可；押金必須存放在具信用的銀行或信托公司，除非有書面契約規定，否則押金 的利息收入歸出租人所有。
2)業主的責任義務
1.出租人并無責任對承租人損壞之的設備負擔修繕費用(亦即出租人負有應盡速修繕的責任，但可向承租人收取費用)。
2.提供必要的暖氣、電汽、冷熱水設備。
3.提供垃圾清理設備。維持大廳、樓梯間等公共空間的清潔與安全。
4.除獨棟住宅承租戶自行導致，出租人應維系住宅不受有害人物侵擾。
5.電汽、幫浦、暖氣與其他出租時所提供之設備，應持續維持在適宜使用的狀態。
6.應將出租人或代理人之姓名地址告知承租人。
7.新住戶遷入時應將熱水器設定在華氏120度。
8.新住戶遷入時應確保火災感應器于可使用狀態。
3)如果遇到惡意租客
拖欠租金：即使拖欠一天，出租人都可以提出三天內付清或要求搬遷的通知。如果承租人于三天內支付該項金額，則出租人必須接受且不得驅離承租人，但出租人有權拒絕承租人以先行支付部分租金方式的要求。
違反租賃契約規定：如果承租人違反合約條文(例如規定禁養寵物卻飼養)，出租人即可發出10天內改善或遷出的通知，若承租人于10天后仍繼續違約行為，則出租人有權將其驅離。進行違法行為或制造公害：如果承租人于出租住宅內進行違法行為或制造嚴重公害，出租人可提出三天內遷出的通知，承租人不得拒絕亦無權以改善的方式要求繼續居住。
無原因的驅離：除了西雅圖市之外，按期租約的出租人可以無任何理由要求承租人遷出，但必須在20天之前以書面通知，且必須讓承租人在下次繳租期限前20天收到此通知，遷離日期也必須是繳租期的結束日。但是對于定期租約則必須依照合約內容規定，因此不得要求承租人于20天內遷出。如果是因為該棟住宅改為產權分開的公寓(condominium)，必須在90天以前提出要求遷離的通知。如果承租人收到通知且超過規定時間仍拒絕遷出，出租人得以非法居留(unlawful detainee)名義進行控告，一但獲判勝訴即可要求警方協助驅離承租人。
4)房產經紀人的職責
1.負責幫投資者收房租并按時轉賬
2.負責幫助投資者繳納物業費
3.房屋日常的維護及維修服務
4.如果租客拖欠房租多時，管理公司可實施驅逐
注：如果業主的房屋經紀所在房產公司有房屋管理該項服務，就無需另找房屋管理公司；如果業主想尋找房屋管理公司來全權為自己出租和管理房屋，就需要尋找合格的機構；業主也可以選擇由委托經紀出租房屋，另請管理公司管理房屋。
近年來大批海外購房者涌入投資美國房產的熱潮，在美國低利率的情形下，大部分置業者選擇了貸款，希望在人民幣動蕩的時期配置海外房產最大化的為資產保值。
貸款人的身份有要求嗎？
沒有限制，任何人都可以申請。借款人可以是美國綠卡，也可以是旅游商務 B1/B2 簽證，也可以什么簽證都沒有的中國公民，但借款人一定要有足夠的收入和首付款。
美國房屋貸款申請流程是怎樣的？
第一步：確定預算
外國人貸款需要提供35%-40%的首付。根據您的財務能力，確定購房預算。我們根據客戶的資產以及收入情況，一般能夠獲得60-65%的貸款申請， H1B、L1簽證和綠卡可以拿到更多的比例，可以接受海外收入證明以及資產證明。
第二步：申請貸款預批準書
美國購房，您在報價時需要提供資金證明，包括首付的銀行存款證明以及銀行的貸款預批準書 (Pre-Approval Letter)。申請銀行的貸款預批準書，需要提供國內的收入證明，雇主證明信，以及國內的信用征信證明。
第三步：貸款正式申請與批準
您與賣家簽署房屋買賣協議后，進入貸款正式申請階段。銀行對房屋進行價格評估，并正式審核貸款申請。這個階段，銀行有可能要求提交補充文件。貸款批準后，銀行委托第三方過戶托管公司完成購房交易。整個貸款流程，通常需要45-60天。
房屋貸款所需哪些文件？
一、國內收入證明文件：
國內工資單：需顯示借款人每月的人民幣收入、及本年迄今為止的收入；
雇主提供的收入證明信：信上需注明借款人的職務、月/年收入、及在公司的服務起始時間。此證明信需由雇主人事部門蓋章。
注：貸款銀行有可能要求借款人提供過去三個月工資存入銀行帳戶的記錄。
二、國內信用/征信記錄：
如果借款人有美國的社會安全號 (SSN)，則調取借款人在美國的信用記錄；
如果借款人沒有美國的社會安全號，則需借款人提供四條下列信息，由國際征信公司向國內銀行及電話公司查詢是否按時付費： *電話號碼 *銀行借記卡（即 Debit Card） *銀行信用卡（即 Credit Card） *銀行賬號
三、海外銀行存款證明：
兩個月的銀行存款證明（銀行賬戶可在美國、香港、臺灣、澳門、日本、新加坡等，但不能是在國內的銀行賬戶），而且存款證明上的每一筆存款都要說明來源。兩個月以上的存款證明，不需要解釋存款來源。
貸款需要支付哪些費用？
一、房貸批準之前所需費用：
國際征信調查費：$250（不可退還，申請貸款預批準書時支付）；
房屋估價費：該項費用為$800-$1100左右（不可退還，買家與賣家簽署房屋買賣協議之后，正式申請貸款時支付）。
二、房貸批準之后所需費用：
銀行審核費：$1,145；
第三方服務方收費：包括監管服務費、產權保險費、政府登記費等。大約在$2,000-$4,000，根據房屋售價及貸款金額大小而變化，是第三方收費并與房屋交易相關，與是否貸款無關。
外國人有哪些貸款計劃選擇？
目前美國的平均貸款利率在4%-5%左右，而提供給外國人的國際貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。
浮動利率貸款 (ARM)
通常分為：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指標進行浮動。例如，2016年1月1日，在西雅圖購買50萬美元的房屋，首付40%，申請5/1ARM貸款，前五年貸款利率為4.5%，從第六年起浮動。
固定利率貸款 (FRM)
常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定。
短期（3-5年內）來看，浮動利率貸款的利率較固定利率低0.5-1%左右，但長遠來看浮動利率貸款存在利率大幅提高的風險。因此，對于中短期投資者來說，浮動利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對于追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。
值得一提的是，由于中國人大多沒有美國信用記錄，收入主要來自海外，貸款機構通常有30-40%的首付要求，而且會要求貸款人支付高于市場水平的1-2%的利息。
外國人可否以公司名義獲取貸款？
許多外國人希望保護自己的隱私以及獲取稅率上的優惠，會以公司名義進行房產購買。
公司名義獲取貸款是沒有問題的，只需要出示相關的公司注冊文件。
貸款購房有哪些優點？
第一，減免報稅額
根據美國國稅局 (IRS) 最新的公告936及相關信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當個財政年的納稅基數中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購房貸款”、“房屋凈值貸款” 和“信用貸款” 。只要滿足貸款項目是擔保性貸款和所貸房屋自身條件這兩個條件，納稅人就可通過“法定扣減項目” 享受相應的減免。其中，購房貸款總額不得超過100萬美元，其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外，國稅局還針對首次貸款購房者提供相應的“抵稅額” 。可以看出，美國政府的稅收政策從多面上鼓勵和刺激著銀行業的貸款項目。
第二，具有靈活性
時間的靈活性。在賣方市場的大形勢下，有條件的購房者完全可以先進行現金交割，之后，再向銀行申請借貸項目。項目種類的靈活性。除了傳統的“購房貸款”，上述提到的“房屋凈值貸款”和“信用貸款”的使用目的并不局限于購房，還可以是用作其他投資，如孩子的教育基金、付清信用卡欠費等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松，算是值得考慮的選擇。
