Escrow中文的意思是第三方托管，它表示在交易過程中，買賣雙方將資金及房產(chǎn)證明交由第三方公正暫時(shí)保管，以保證條件滿足后雙方履行合約。
大多數(shù)房地產(chǎn)交易中往往面臨一個(gè)共同的問題：互不信任。作為買家，您會在房屋狀況還沒有達(dá)標(biāo)前，就把辛苦賺來的錢交給賣方嗎？
不會。
同樣，如果您是賣方，您會在買家沒有結(jié)清余款前就把房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給他嗎？也是不可能的。互不信任的情況下，如果沒有能夠消除雙方不信任的第三方存在，交易必將暫停。
房產(chǎn)買賣過程中，即使最簡單的交易也涉及無數(shù)細(xì)節(jié)。像體育比賽一樣，房地產(chǎn)交易也需要一個(gè)裁判，幫助買賣雙方把過程中出現(xiàn)的每一個(gè)細(xì)微的問題，在交易完成前全部解決。Escrow便是那個(gè)使比賽保持公正的裁判。
再說的直白一點(diǎn)，就比如我們在淘寶購買商品，就是依靠支付寶這個(gè)第三方托管，暫時(shí)幫買家保管商品的錢款，確認(rèn)收貨后才把錢打給賣家。那在美國買賣房產(chǎn)，Escrow就充當(dāng)了類似支付寶的職能。嚴(yán)格來說，Escrow不屬于買賣方任何一邊——他們是中立的、無私公正的第三方存在，不會有任何偏袒。
Escrow的目的，是站在公平公正的立場，保護(hù)房屋買賣雙方的利益，它擔(dān)保在所有條件都得以履行之前，您的資金和房產(chǎn)都不會轉(zhuǎn)手。Escrow公司有責(zé)任監(jiān)管資金或文件，并且在所有Escrow要求都得以實(shí)現(xiàn)后支付款項(xiàng)或轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。
Escrow的運(yùn)作流程是什么樣的呢 ？
答：在買家和賣家簽訂了購房合同之后，就意味著房產(chǎn)交易已經(jīng)進(jìn)行到很關(guān)鍵的一步，這時(shí)經(jīng)紀(jì)人就會將買方的首付定金存放至第三方托管公司的Escrow賬戶，這套房產(chǎn)的所有者就建立了房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同條款，第三方托管公司也就是Escrow公司有責(zé)任確保這些條款的落實(shí)執(zhí)行。
對于買方而言，除了前面提到的定金，后續(xù)貸款通過后，銀行的放款，也會被存放在Escrow賬戶，在房屋過戶登記之前，這些錢都被存放在Escrow賬戶。買賣雙方都不可直接接觸這一賬戶，直到您和賣方交易完成，非常公正安全。
而對于賣方而言，賣方需要把房子的產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料交到Escrow公司。Escrow公司一般會在收到銀行的放款后的一個(gè)工作日內(nèi)，到政府進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)。當(dāng)手續(xù)完成后，Escrow公司才將購房款打進(jìn)賣方賬戶。
簡而言之，就是買賣雙方將所有與交易相關(guān)的文件、購房資金、具有法律效益的合同或協(xié)議、以及指導(dǎo)交易如何進(jìn)行的說明，都交給Escrow，由Escrow在交易協(xié)議中注明并監(jiān)管后續(xù)的操作，Escrow 公司服務(wù)于買賣雙方，不偏向任何一方，而且還有責(zé)任確保協(xié)議條款的落實(shí)執(zhí)行。在整個(gè)托管過程中，對雙方都有著監(jiān)管的作用。
在合同規(guī)定的所有條件都完成之后，托管才會結(jié)束。就是說，如果買賣雙方規(guī)定只有完成房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓才算完成交易，那么在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓完成之前，買房的款項(xiàng)是會一直存在托管賬戶上，不會打到賣方的賬戶上，這樣就避免了賣方拿了錢之后不按時(shí)交房的事情發(fā)生，是非常安全可靠的。
一旦產(chǎn)權(quán)由賣方到買方完成了合法轉(zhuǎn)讓，也就意味著托管過程結(jié)束。托管公司在審核所有文件已登記，并確認(rèn)合法轉(zhuǎn)讓已經(jīng)生效之后，會將相關(guān)文件、資金、保險(xiǎn)、合同等分別交與適當(dāng)?shù)囊环剑链苏麄€(gè)托管也就結(jié)束了。這時(shí)候您需要仔細(xì)核對文件信息，如果發(fā)現(xiàn)錯誤，要立刻聯(lián)系Escrow公司進(jìn)行修改。
如何選擇Escrow？
答：買家和賣家通常會根據(jù)其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的推薦來選擇Escrow公司。Escrow公司可以是律師、銀行、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或是發(fā)行所有權(quán)保險(xiǎn)政策的公司。
Escrow的費(fèi)用大約多少？
答：Escrow代管費(fèi)從幾百美元到幾千美元不等，根據(jù)房產(chǎn)的交易價(jià)格來定。一般是由買家或賣家其中一方支付Escrow費(fèi)用，或是兩方平均分?jǐn)偂２贿^，由誰支付代理費(fèi)這一點(diǎn)是可以協(xié)商的。
在簽署第三方托管文件之前需要做些什么？
答：各方簽署文件時(shí)需攜帶恰當(dāng)?shù)纳矸葑C明，攜帶以下證件中任意一個(gè)至產(chǎn)權(quán)公司：有效駕駛證、州縣身份證、最新護(hù)照。公證人需要這類證件來核查買方的身份。這是例行程序，也是維護(hù)權(quán)益的必要步驟。
簽署 “ 托管結(jié)束 ” 文件后，下一步是什么？
答：在各方簽完所有必須的條令和文件后， Escrow工作人員將買方貸款文件退給貸方做最后復(fù)審。復(fù)審?fù)瓿珊螅J方就準(zhǔn)備給買方放貸，并通知Escrow工作人員。
Escrow中途可以取消嗎？
答：這一切還得看合同里的contingencies意外事件條款。 這個(gè)條款可能包括資金籌備，房屋檢查，業(yè)主保險(xiǎn)和評估。
若買家在后續(xù)檢查過程中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重問題或房屋評估的價(jià)格低于銷售價(jià)格，而買家因此無法貸款，就可以退出交易，通過提交第三方托管撤銷指令來拿回托管的保證金。
在美國買房投資，將美國房產(chǎn)出租、以獲得穩(wěn)定的租金收入是最常見的投資方式。不過，限于環(huán)境、政策不同，大家對在美國買房后，如何將自己的房產(chǎn)出租獲利及管理了解不多。為此，小編特意在這里為大家介紹，美國租房相關(guān)知識，幫助大家更好投資美國房產(chǎn)。
一、美國買房以后出租房屋可以獲取豐厚利潤
在美國買房后出租能獲得一筆不錯的收入！美國政府允許海外投資者出租自己所購買的房產(chǎn)，從中獲得收益。美國的租金回報(bào)率大約在7%~9%之間，而凈利潤差不多是6%，可謂是一筆穩(wěn)定的投資回報(bào)。
二、美國房產(chǎn)出租及相關(guān)費(fèi)用
1)委托出租
委托出租，是指房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司幫忙發(fā)布出租信息，并尋找到合適的租客，而房屋管理的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)房屋的日常的維護(hù)服務(wù)。簡單說，前者負(fù)責(zé)找到合適的租客，后者則為租客及房屋管理提供服務(wù)。
有些房屋經(jīng)紀(jì)公司只負(fù)責(zé)尋找租客，而沒有物業(yè)管理業(yè)務(wù)，如果該房屋經(jīng)紀(jì)公司能提供此項(xiàng)業(yè)務(wù)，當(dāng)然最為方便。而一般的物業(yè)管理公司則都同時(shí)提供這2項(xiàng)業(yè)務(wù)。
1.委托出租的流程
業(yè)主和經(jīng)紀(jì)人簽訂一個(gè)委托租賃的協(xié)議書 經(jīng)紀(jì)人幫助尋找合適的房客，通常經(jīng)過MLS房源共享系統(tǒng)，發(fā)布租賃信息，加上經(jīng)紀(jì)人個(gè)人平面廣告及網(wǎng)絡(luò)媒體去尋找租客。
在所有租客提出的申請書中，選擇最適合的簽訂租房合約，并完善租賃的細(xì)部內(nèi)容。
2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
委托出租的傭金(房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用)一般為全年租金的6%~8%(按實(shí)際情況而定)
房屋管理的費(fèi)用 一般為月租金的5%~8%(也有的公司為8%~10%)
需提醒的是，房屋(內(nèi)外)修復(fù)費(fèi)用、驅(qū)逐所需律師費(fèi)等需業(yè)主自付，管理人員只負(fù)責(zé)執(zhí)行。
2)自己出租
如果業(yè)主長期居住美國，就可以通過這個(gè)方式來尋找租客。建議投資者在挑選房客的時(shí)候需注意以下3點(diǎn)：
1.租金的訂定要符合市場
租金合理的話，一般一個(gè)月之內(nèi)就可出租。
2.選擇房客最重要的是他的信用
有些信用不好的房客，愿意付較高的租金。但對房主來說，租戶有良好的信用，有穩(wěn)定的工作是十分重要的。如果沒有更好的房客可以選擇，在信用分?jǐn)?shù)較低的租戶里，要看他是否只是因?yàn)榉课菖馁u或短售而降低了信用分?jǐn)?shù)，及以往的付款記錄，是否有習(xí)慣性拖欠。
3.及時(shí)管理租客
如果遇到房客不能按時(shí)交付房租，或者刻意拖欠，應(yīng)該要及時(shí)請專業(yè)驅(qū)逐公司進(jìn)行法律驅(qū)逐，一般驅(qū)逐的整個(gè)過程約需一個(gè)半月左右，及早行動, 房主的損失可降至最低。
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三、美國租金收入如何征收個(gè)人所得稅
按照美國現(xiàn)行的稅務(wù)體系，未獲得美國綠卡的中國人在稅務(wù)問題中的身份為 “非居民外籍人士”。非居民的應(yīng)納稅收入一般分為兩類：
1)與美國貿(mào)易或業(yè)務(wù)無關(guān)的投資收益——通常按30%的固定稅率或較低的稅收協(xié)定稅率征收預(yù)提所得稅。
2)與美國貿(mào)易或業(yè)務(wù)有關(guān)的收入，包括就業(yè)收入——減去扣除額后，按照適用于美國公民和居民的常規(guī)分級所得稅率征稅。
1、租金征稅稅率
美國租金收入稅率。現(xiàn)行的“美國公民和居民的常規(guī)個(gè)稅稅率”，采用分級所得稅征收辦法，最低為10%，最高為39.6%。
2.征收方式
現(xiàn)在以一套50萬美元房產(chǎn)為例，計(jì)算如何納稅。
假設(shè)一棟價(jià)值50萬美金的房產(chǎn)，一年的租金收入有3萬6千美金，扣除物業(yè)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，基本維修，水電費(fèi)，及折舊共2萬美金，則此出租房產(chǎn)凈收入為1萬6千美金，符合10% 及15%兩段等級稅率，以2011年單身稅率需繳納1975美元的聯(lián)邦個(gè)人所得稅。
計(jì)算需要繳稅的數(shù)額【備注：如果有貸款利息，利息也可以扣除】按照個(gè)人所得分級稅率計(jì)算稅費(fèi)
3.美國租金納稅的兩大注意事項(xiàng)
每年申報(bào)
通常，非居民外籍人士在美國擁有出租房產(chǎn)收入的時(shí)候，每一年度，需要申報(bào)兩份稅表，一份給聯(lián)邦申報(bào)聯(lián)邦個(gè)人所得稅，一份給房產(chǎn)所在州申報(bào)州個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅的截止日為4月15日，申報(bào)上一年度一月至十二月的個(gè)人所得。
個(gè)人所得稅為零仍需申報(bào)
當(dāng)房產(chǎn)無法順利出租或因其他原因而入不敷出時(shí)，即使個(gè)人所得稅為零，仍然需要申報(bào)。比如，大家一年的美國租金收入為1.2萬美元，但物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、水電費(fèi)等支出共2萬美元，則業(yè)主出租房產(chǎn)凈虧損8千美元。這時(shí)，業(yè)主千萬不要以為出租房產(chǎn)處于虧損狀態(tài)無需繳納個(gè)人所得稅就不需要申報(bào)。這種想法是不正確的。因?yàn)槿绻悴蛔錾陥?bào)，美國國稅局會根據(jù)此房產(chǎn)的租金收入1萬2千美金計(jì)算個(gè)人所得稅。如及時(shí)申報(bào)，則可避免這樣的事情發(fā)生。
四、出租房屋常見問題及事宜
1)押金收取事宜
房屋租賃法表示押金是可取回的。當(dāng)出租人收取押金時(shí)，租賃契約必須以書面為之，且必須說明押金的擔(dān)保標(biāo)的，以及承租人可采取怎樣的方式取回押金。此外，押金之收取必須開立收據(jù)，押金所擔(dān)保之標(biāo)的物必須列舉，并經(jīng)過雙方簽名認(rèn)可；押金必須存放在具信用的銀行或信托公司，除非有書面契約規(guī)定，否則押金 的利息收入歸出租人所有。
2)業(yè)主的責(zé)任義務(wù)
1.出租人并無責(zé)任對承租人損壞之的設(shè)備負(fù)擔(dān)修繕費(fèi)用(亦即出租人負(fù)有應(yīng)盡速修繕的責(zé)任，但可向承租人收取費(fèi)用)。
2.提供必要的暖氣、電汽、冷熱水設(shè)備。
3.提供垃圾清理設(shè)備。維持大廳、樓梯間等公共空間的清潔與安全。
4.除獨(dú)棟住宅承租戶自行導(dǎo)致，出租人應(yīng)維系住宅不受有害人物侵?jǐn)_。
5.電汽、幫浦、暖氣與其他出租時(shí)所提供之設(shè)備，應(yīng)持續(xù)維持在適宜使用的狀態(tài)。
6.應(yīng)將出租人或代理人之姓名地址告知承租人。
7.新住戶遷入時(shí)應(yīng)將熱水器設(shè)定在華氏120度。
8.新住戶遷入時(shí)應(yīng)確保火災(zāi)感應(yīng)器于可使用狀態(tài)。
3)如果遇到惡意租客
拖欠租金：即使拖欠一天，出租人都可以提出三天內(nèi)付清或要求搬遷的通知。如果承租人于三天內(nèi)支付該項(xiàng)金額，則出租人必須接受且不得驅(qū)離承租人，但出租人有權(quán)拒絕承租人以先行支付部分租金方式的要求。
違反租賃契約規(guī)定：如果承租人違反合約條文(例如規(guī)定禁養(yǎng)寵物卻飼養(yǎng))，出租人即可發(fā)出10天內(nèi)改善或遷出的通知，若承租人于10天后仍繼續(xù)違約行為，則出租人有權(quán)將其驅(qū)離。進(jìn)行違法行為或制造公害：如果承租人于出租住宅內(nèi)進(jìn)行違法行為或制造嚴(yán)重公害，出租人可提出三天內(nèi)遷出的通知，承租人不得拒絕亦無權(quán)以改善的方式要求繼續(xù)居住。
無原因的驅(qū)離：除了西雅圖市之外，按期租約的出租人可以無任何理由要求承租人遷出，但必須在20天之前以書面通知，且必須讓承租人在下次繳租期限前20天收到此通知，遷離日期也必須是繳租期的結(jié)束日。但是對于定期租約則必須依照合約內(nèi)容規(guī)定，因此不得要求承租人于20天內(nèi)遷出。如果是因?yàn)樵摋澴≌臑楫a(chǎn)權(quán)分開的公寓(condominium)，必須在90天以前提出要求遷離的通知。如果承租人收到通知且超過規(guī)定時(shí)間仍拒絕遷出，出租人得以非法居留(unlawful detainee)名義進(jìn)行控告，一但獲判勝訴即可要求警方協(xié)助驅(qū)離承租人。
4)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)
1.負(fù)責(zé)幫投資者收房租并按時(shí)轉(zhuǎn)賬
2.負(fù)責(zé)幫助投資者繳納物業(yè)費(fèi)
3.房屋日常的維護(hù)及維修服務(wù)
4.如果租客拖欠房租多時(shí)，管理公司可實(shí)施驅(qū)逐
注：如果業(yè)主的房屋經(jīng)紀(jì)所在房產(chǎn)公司有房屋管理該項(xiàng)服務(wù)，就無需另找房屋管理公司；如果業(yè)主想尋找房屋管理公司來全權(quán)為自己出租和管理房屋，就需要尋找合格的機(jī)構(gòu)；業(yè)主也可以選擇由委托經(jīng)紀(jì)出租房屋，另請管理公司管理房屋。
