華人熱衷于買房，“有房才有家”思想根深蒂固，不少朋友認為在美國擁有一套自己的房子才能有歸屬感和安全感；此外，近幾年在美國買房價瘋長，許多人也將買房作為一種投資方式。
最近買房的朋友特別多，許多父母在購房時都會糾結：到底要不要在房契上加上孩子的名字呢？
不少朋友認為自己的錢將來都是要留給孩子的，在房契上加上孩子的名字，不僅可以盡早為孩子積累財富，還能避開遺產稅和遺囑認證。
如果你這么想就錯咯！在美國，房契上加上子女的名字，雖然可以避開遺產稅，但是會讓子女掉入另一個坑——增值稅（15%-20%），此外還會造成很多隱患。
情況一：房契上不加孩子的名字
假設父母買了100萬的房子，父母離世后，子女繼承房子，子女此后賣房付稅的計稅底數是父母離世時的房屋市價，假設那時房價為150萬，如果子女以150萬賣掉房子，收益所得就是0，則不需要支付任何增值稅。
情況二：房契上加上孩子的名字
若父母買了100萬的房子，將孩子的名字加在房契上，等于贈予了一半的產權，計稅底數為100萬的一半，即50萬。之后子女繼承父母那一半的產權，計稅底數是父母離世時房價150萬的一半，即75萬，再加原先子女受贈予的那一半的計稅底數50萬，共計125萬。倘若子女之后以150萬賣掉房子，收益所得差額是25萬，這25萬的收益是需要納稅的。
情況三：房契上直接寫孩子的名字
有錢當然可以任性買買買，不過在美國，18歲以下未成年人無權簽署任何法律文書，只能由父母或監護人代理。當父母或代理人無法繼續代理時，必須事先設定繼承代理人。不過，這種實際操作非常麻煩。
造成隱患
一、如果父母想要賣掉房子，但是只要成年子女不愿意，那么就不能完成房屋交易。如果子女不滿18周歲，還必須經由法院指定的第三方同意才可以出售。
二、如果子女有債務、離婚或者宣告破產，這個房產也會被牽連，即使子女只有部分產權，房產仍然可能被強制性賣出。
三、最重要的一點，在房契上加上子女的名字將會給他們帶來最多的稅務問題。
遺產稅
最后咱們再來說說遺產稅。眾所周知，美國是一個遺產稅高到咋舌的國家，最高時需繳納40%的遺產稅。
不過，如果父母是美國公民、綠卡，根據2021年的數據，每人將有1170萬的免稅額度。也就是說父母雙方就有兩千多萬的額度，所以只要這個房產在2000萬以內，并且之前都沒有用到這個金額來抵贈與稅的話也是不需要繳繼承稅的。
但如果父母是外國人，那么免稅額度僅6萬，超過部分會會被國稅局征收40%的遺產稅，并且遺產稅必須在9個月內交齊，不然房產會被拍賣用以繳納稅金。
Escrow中文的意思是第三方托管，它表示在交易過程中，買賣雙方將資金及房產證明交由第三方公正暫時保管，以保證條件滿足后雙方履行合約。
大多數房地產交易中往往面臨一個共同的問題：互不信任。作為買家，您會在房屋狀況還沒有達標前，就把辛苦賺來的錢交給賣方嗎？
不會。
同樣，如果您是賣方，您會在買家沒有結清余款前就把房子產權轉讓給他嗎？也是不可能的。互不信任的情況下，如果沒有能夠消除雙方不信任的第三方存在，交易必將暫停。
房產買賣過程中，即使最簡單的交易也涉及無數細節。像體育比賽一樣，房地產交易也需要一個裁判，幫助買賣雙方把過程中出現的每一個細微的問題，在交易完成前全部解決。Escrow便是那個使比賽保持公正的裁判。
再說的直白一點，就比如我們在淘寶購買商品，就是依靠支付寶這個第三方托管，暫時幫買家保管商品的錢款，確認收貨后才把錢打給賣家。那在美國買賣房產，Escrow就充當了類似支付寶的職能。嚴格來說，Escrow不屬于買賣方任何一邊——他們是中立的、無私公正的第三方存在，不會有任何偏袒。
Escrow的目的，是站在公平公正的立場，保護房屋買賣雙方的利益，它擔保在所有條件都得以履行之前，您的資金和房產都不會轉手。Escrow公司有責任監管資金或文件，并且在所有Escrow要求都得以實現后支付款項或轉讓產權。
Escrow的運作流程是什么樣的呢 ？
答：在買家和賣家簽訂了購房合同之后，就意味著房產交易已經進行到很關鍵的一步，這時經紀人就會將買方的首付定金存放至第三方托管公司的Escrow賬戶，這套房產的所有者就建立了房產所有權轉讓合同條款，第三方托管公司也就是Escrow公司有責任確保這些條款的落實執行。
對于買方而言，除了前面提到的定金，后續貸款通過后，銀行的放款，也會被存放在Escrow賬戶，在房屋過戶登記之前，這些錢都被存放在Escrow賬戶。買賣雙方都不可直接接觸這一賬戶，直到您和賣方交易完成，非常公正安全。
而對于賣方而言，賣方需要把房子的產權等相關資料交到Escrow公司。Escrow公司一般會在收到銀行的放款后的一個工作日內，到政府進行房屋產權轉讓的手續。當手續完成后，Escrow公司才將購房款打進賣方賬戶。
簡而言之，就是買賣雙方將所有與交易相關的文件、購房資金、具有法律效益的合同或協議、以及指導交易如何進行的說明，都交給Escrow，由Escrow在交易協議中注明并監管后續的操作，Escrow 公司服務于買賣雙方，不偏向任何一方，而且還有責任確保協議條款的落實執行。在整個托管過程中，對雙方都有著監管的作用。
在合同規定的所有條件都完成之后，托管才會結束。就是說，如果買賣雙方規定只有完成房屋的產權轉讓才算完成交易，那么在產權轉讓完成之前，買房的款項是會一直存在托管賬戶上，不會打到賣方的賬戶上，這樣就避免了賣方拿了錢之后不按時交房的事情發生，是非常安全可靠的。
一旦產權由賣方到買方完成了合法轉讓，也就意味著托管過程結束。托管公司在審核所有文件已登記，并確認合法轉讓已經生效之后，會將相關文件、資金、保險、合同等分別交與適當的一方，至此整個托管也就結束了。這時候您需要仔細核對文件信息，如果發現錯誤，要立刻聯系Escrow公司進行修改。
如何選擇Escrow？
答：買家和賣家通常會根據其房地產經紀人的推薦來選擇Escrow公司。Escrow公司可以是律師、銀行、房地產經紀人或是發行所有權保險政策的公司。
Escrow的費用大約多少？
答：Escrow代管費從幾百美元到幾千美元不等，根據房產的交易價格來定。一般是由買家或賣家其中一方支付Escrow費用，或是兩方平均分攤。不過，由誰支付代理費這一點是可以協商的。
在簽署第三方托管文件之前需要做些什么？
答：各方簽署文件時需攜帶恰當的身份證明，攜帶以下證件中任意一個至產權公司：有效駕駛證、州縣身份證、最新護照。公證人需要這類證件來核查買方的身份。這是例行程序，也是維護權益的必要步驟。
簽署 “ 托管結束 ” 文件后，下一步是什么？
答：在各方簽完所有必須的條令和文件后， Escrow工作人員將買方貸款文件退給貸方做最后復審。復審完成后，貸方就準備給買方放貸，并通知Escrow工作人員。
Escrow中途可以取消嗎？
答：這一切還得看合同里的contingencies意外事件條款。 這個條款可能包括資金籌備，房屋檢查，業主保險和評估。
若買家在后續檢查過程中發現嚴重問題或房屋評估的價格低于銷售價格，而買家因此無法貸款，就可以退出交易，通過提交第三方托管撤銷指令來拿回托管的保證金。
