美國買房貸款，有三個(gè)文件至關(guān)重要！
這三份文件，可以讓買方和賣方對(duì)于交易全程中所有需要面對(duì)的費(fèi)用有一個(gè)更好的了解。同時(shí)有助買方計(jì)算、比較和質(zhì)疑購房交易中的費(fèi)用。
1. 誠信估價(jià)單 (Good Faith Estimate)
依據(jù)房地產(chǎn)成交程序法（Real Estate Settlement Procedures Act）規(guī)定，從2010年1月1日起，房屋貸款經(jīng)紀(jì)人須在收到貸款申請(qǐng)后的三天之內(nèi)，交給貸款申請(qǐng)人一份誠信估價(jià)單 (Good Faith Estimate ,簡稱GFE)。估價(jià)單上會(huì)列出所有的費(fèi)用，包括銀行和貸款公司所收取的費(fèi)用，房屋估價(jià)費(fèi)，銀行的貸款審批費(fèi)，產(chǎn)權(quán)過戶公司等所收的費(fèi)用。將誠信估價(jià)單和下列的HUD-1過戶聲明書兩相比較，會(huì)更容易確定結(jié)算時(shí)得到的貸款與誠信估價(jià)單中提供的是否一致。
2. Settlement Statement HUD-1 過戶明細(xì)表
過戶時(shí)，放貸人必須給借款人提供新的美國住房和城市發(fā)展部（Department of Housing and Urban Develop? ment, 簡稱 HUD）過戶明細(xì)表（Settlement Statement HUD-1），上面逐條列出了各項(xiàng)費(fèi)用。美國住房與城市發(fā)展部將房屋買賣中涉及的結(jié)算表統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化，即 HUD-1，此后全美國所有關(guān)于住家房屋買賣的交易都要出具這份表格，即HUD-1來作為房屋買房的證據(jù)之一。
HUD-1過戶明細(xì)表是購房所有開銷的總清單。除了頭期款，定金和其他貸款相關(guān)費(fèi)用，還有房屋估價(jià)費(fèi)，銀行的貸款審批費(fèi)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)，產(chǎn)權(quán)過戶公司等所收的費(fèi)用及房屋保險(xiǎn)費(fèi)等等。建議在過戶前，空出一、兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間來閱讀 HUD-1文件，察看所有的費(fèi)用，若有問題立即向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或貸款經(jīng)紀(jì)人詢問，以免過戶當(dāng)天措手不及。然后各方review看看有沒有錯(cuò)，在closing table簽最后正確版本，closer也得簽， 然后給buyer和seller各自一份copy和其他closing doc和鑰匙一起帶回家。
3. HUD指導(dǎo)手冊(cè)
在拿到誠信估價(jià)單時(shí)，您還會(huì)收到一份新的《選購您的房屋貸款：HUD成交費(fèi)用手冊(cè)》（Shopping For Your Home Loan: HUD's Settlement Cost Booklet），這是房地產(chǎn)成交程序法規(guī)定貸款銀行必須提供的購屋貸款指南，它可以幫助理解上述兩份文件。這個(gè)手冊(cè)可以在網(wǎng)上獲得，尤其是在為買賣房屋而感到困惑時(shí)，先熟悉這些文件，將減少很多頭疼的事。
華人熱衷于買房，“有房才有家”思想根深蒂固，不少朋友認(rèn)為在美國擁有一套自己的房子才能有歸屬感和安全感；此外，近幾年在美國買房價(jià)瘋長，許多人也將買房作為一種投資方式。
最近買房的朋友特別多，許多父母在購房時(shí)都會(huì)糾結(jié)：到底要不要在房契上加上孩子的名字呢？
不少朋友認(rèn)為自己的錢將來都是要留給孩子的，在房契上加上孩子的名字，不僅可以盡早為孩子積累財(cái)富，還能避開遺產(chǎn)稅和遺囑認(rèn)證。
如果你這么想就錯(cuò)咯！在美國，房契上加上子女的名字，雖然可以避開遺產(chǎn)稅，但是會(huì)讓子女掉入另一個(gè)坑——增值稅（15%-20%），此外還會(huì)造成很多隱患。
（117）.jpg)
情況一：房契上不加孩子的名字
假設(shè)父母買了100萬的房子，父母離世后，子女繼承房子，子女此后賣房付稅的計(jì)稅底數(shù)是父母離世時(shí)的房屋市價(jià)，假設(shè)那時(shí)房價(jià)為150萬，如果子女以150萬賣掉房子，收益所得就是0，則不需要支付任何增值稅。
情況二：房契上加上孩子的名字
若父母買了100萬的房子，將孩子的名字加在房契上，等于贈(zèng)予了一半的產(chǎn)權(quán)，計(jì)稅底數(shù)為100萬的一半，即50萬。之后子女繼承父母那一半的產(chǎn)權(quán)，計(jì)稅底數(shù)是父母離世時(shí)房價(jià)150萬的一半，即75萬，再加原先子女受贈(zèng)予的那一半的計(jì)稅底數(shù)50萬，共計(jì)125萬。倘若子女之后以150萬賣掉房子，收益所得差額是25萬，這25萬的收益是需要納稅的。
情況三：房契上直接寫孩子的名字
有錢當(dāng)然可以任性買買買，不過在美國，18歲以下未成年人無權(quán)簽署任何法律文書，只能由父母或監(jiān)護(hù)人代理。當(dāng)父母或代理人無法繼續(xù)代理時(shí)，必須事先設(shè)定繼承代理人。不過，這種實(shí)際操作非常麻煩。
造成隱患
一、如果父母想要賣掉房子，但是只要成年子女不愿意，那么就不能完成房屋交易。如果子女不滿18周歲，還必須經(jīng)由法院指定的第三方同意才可以出售。
二、如果子女有債務(wù)、離婚或者宣告破產(chǎn)，這個(gè)房產(chǎn)也會(huì)被牽連，即使子女只有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)仍然可能被強(qiáng)制性賣出。
三、最重要的一點(diǎn)，在房契上加上子女的名字將會(huì)給他們帶來最多的稅務(wù)問題。
遺產(chǎn)稅
最后咱們?cè)賮碚f說遺產(chǎn)稅。眾所周知，美國是一個(gè)遺產(chǎn)稅高到咋舌的國家，最高時(shí)需繳納40%的遺產(chǎn)稅。
不過，如果父母是美國公民、綠卡，根據(jù)2021年的數(shù)據(jù)，每人將有1170萬的免稅額度。也就是說父母雙方就有兩千多萬的額度，所以只要這個(gè)房產(chǎn)在2000萬以內(nèi)，并且之前都沒有用到這個(gè)金額來抵贈(zèng)與稅的話也是不需要繳繼承稅的。
但如果父母是外國人，那么免稅額度僅6萬，超過部分會(huì)會(huì)被國稅局征收40%的遺產(chǎn)稅，并且遺產(chǎn)稅必須在9個(gè)月內(nèi)交齊，不然房產(chǎn)會(huì)被拍賣用以繳納稅金。
