美國的地區(qū)分為城市(URBAN), 市郊(SUBURBAN), 遠(yuǎn)郊(EXURBAN)和野外(RURAL)。
用電影電視劇舉例子, "SEX AND THE CITY"的角色住在URBAN. "瘋狂主婦"們住在SUBURBAN, 或EXURBAN, 看離市區(qū)的距離了. "斷背山"里男主角的父母住在RURAL AREA. 農(nóng)場或者山村, 一般離商業(yè)區(qū)很遠(yuǎn)。
URBAN SUBURBAN或EXURBAN RURAL
URBAN地區(qū)不用說, 拉電引水都方便, SUBURBAN或EXURBAN也差不多. 建房的程序主要是:
1.買空地或買老房子后扒掉. (你擁有地契, 即地皮的永久使用權(quán)). 如果要拆房的話, 你需要請政府注冊并有執(zhí)照的拆遷公司, 這些公司必須為此購買保險. 包括為工人購買的傷殘險和此地點(diǎn)此項(xiàng)目的保險, 以防有人受傷, 或工程失誤。
2. 有時需申請PLAT. 即向政府注冊這塊地的新用途. 比如一塊地以前只有一棟房, 你要改建成四個連棟房或公寓樓的話, 要申請PLAT)。
3. 請有執(zhí)照的建筑設(shè)計師畫工程圖. 設(shè)計必須符合政府規(guī)定, 比如房子面積和院子面積的比例等. 有的地點(diǎn)可以在一樓蓋商店或辦公室, 有的不可以, 得看ZONING. 每個城市, 地區(qū)有不同的規(guī)定. 建筑師設(shè)計的同時會與當(dāng)?shù)仉娏竞退韭?lián)系, 詁出相關(guān)公共設(shè)施費(fèi)用. 這些方面收費(fèi)相當(dāng)合理. 從家庭住宅的幾百美元到公寓樓的幾千美元不等. 巨大的工程費(fèi)用會高. (備注: 美國建筑師執(zhí)照可不是那么好拿的, 得大學(xué)畢業(yè), 有一定工作經(jīng)驗(yàn), 還要通過考試.)。
4. 向當(dāng)?shù)卣慕ㄖ芾硖幪岢錾暾垺?/span>
5. 申請批準(zhǔn)后, 請工程隊(duì)開工. 工程隊(duì)同樣要提供執(zhí)照, 保險等. 工程隊(duì)?wèi)?yīng)該配備有執(zhí)照的電工和管道工。
6. 房子蓋好后, 城市樓管局的人士會來察看, 完成的建筑與設(shè)計圖無二樣, 才發(fā)給CO (CERTIFICATE OF OCCUPANCY), 即入伙紙。
7. 如果蓋的是公寓樓, 還有一些步驟要走, 才能拿出來向大眾出售。
8. 如果蓋的是公寓樓, 不能當(dāng)初申請時一個價位, 蓋好了又是另外一個價位。
如果房子蓋在郊外, 水電一般都是通的. 但如在遠(yuǎn)郊或野外, 有的地方不方便引上下水道, 房主可以請人在自己地皮范圍內(nèi)打井. 我認(rèn)識的好幾個人都用自己院子里的井水. 甘甜無污染, 還沒人收水費(fèi). 當(dāng)然, 院子一般有幾畝或 或幾十畝大。
《家住美國》網(wǎng)站1月1日報道，據(jù)美國媒體CNN12月28日消息，2021年，美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了白熱化的一年。全美房屋銷售量有望達(dá)到15年來的最高水平，估計在2021出售房屋600萬套。
投資者是否能夠在市場中受益，很大程度上取決于是是買家還是賣家。
據(jù)美國聯(lián)邦住房金融機(jī)構(gòu)（Federal Housing Finance Agency）的數(shù)據(jù)顯示，到第三季度，美國購房者的平均房價比一年前飆升了近20%。這是該機(jī)構(gòu)房價指數(shù)歷史上最大的年度房價漲幅。而且，在一些火熱的市場，價格已經(jīng)上漲了一倍。
同時，房屋的銷售速度也創(chuàng)下了紀(jì)錄，賣家通常會多次競價，全部以現(xiàn)金報價。即使是外觀看起來較差的房屋也很快售出，而且數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過要價。
對于買家來說，情況就不同了。雖然抵押貸款利率在今年開始時創(chuàng)下了歷史新低，但要想找到一套房子來購買卻很困難。今年年初，可用住房的庫存達(dá)到歷史最低水平，競爭異常激烈。
許多潛在買家離開市場時情緒低落，沒有自己的房子。結(jié)果，全國各地對租金的需求激增，租金上漲。
毫無疑問，2021年美國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入狂飆狀態(tài)，預(yù)計2022年美國房市呈現(xiàn)抵押貸款利率提高、仍會持續(xù)上漲、庫存仍然緊張、首次購房者仍然會非常艱難。
抵押貸款利率漸升
2021年年初的利率是有記錄以來最低的，30年期固定利率抵押貸款的平均利率僅僅為2.65%。但他們沒能堅(jiān)持多久。到4月1日，這已經(jīng)達(dá)到了2021的3.18%的峰值。據(jù)房地美（Freddie Mac）稱，自那個以來，利率一直在波動，30年期利率上周固定在3.05%。美聯(lián)儲（Federal Reserve）發(fā)出了幾個信號，表明其大規(guī)模貨幣政策將在遏制通脹的過程中結(jié)束。最終，這將推高利率。
William Ravis mortgage抵押貸款公司地區(qū)副總裁兼執(zhí)行抵押貸款銀行家梅麗莎·科恩（Melissa Cohn）表示，美聯(lián)儲的修訂政策不會在未來幾個月內(nèi)打壓那些希望買房的人的口袋，但他們可能希望盡快采取行動。
科恩說：“到今年年底，抵押貸款利率應(yīng)該保持在3%左右的區(qū)間，并有望持續(xù)到2022年的前兩個月。預(yù)計未來幾個月利率將上升0.5個百分點(diǎn)。”
全美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云（Lawrence Yun）預(yù)計，到明年年底，30年期固定抵押貸款利率將升至3.7%，但他指出，這仍將低于疫情前的4%左右。
舊金山指南針公司的Allison Salzer說：“抵押貸款利率的上升，加上通貨膨脹侵蝕儲蓄，將對買家造成影響。與奢侈品買家相比，利率波動對低價位和中價位購房者的影響更大。”
房屋庫存仍將緊張
盡管隨著今年春季購房旺季的升溫，有更多的房產(chǎn)可供選擇，但也有更多的人希望購買，這造成了激烈的競爭，并一定程度上推高了房價。
房子太少了，人們采取了極端的措施，比如主動提出為他們購買賣家的下一套房子，給競爭對手?jǐn)?shù)千美元讓他們離開，有人甚至支付高達(dá)100萬美元的房屋要價。馬里蘭州的一個賣家收到了76份全部現(xiàn)金報價。
尤其是低端市場的庫存最為緊張。
美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司HouseCanary的數(shù)據(jù)顯示，價格低于20萬美元的房屋一直很難獲得，今年可供出售的房屋數(shù)量比去年下降了19%，而60萬美元以上的房屋每年增長40%。
有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，雖然預(yù)計2022年的庫存狀況會有所改善，但預(yù)計不會有太大的好轉(zhuǎn)。庫存將保持有限，2022年僅增長0.3%。
加州橙縣Compass代理商保羅·普里托（Paulo Prietto）表示：影響2022年房地產(chǎn)市場的最大因素是低庫存，雖然庫存仍然很低，但買家將更加習(xí)慣于缺乏選擇，并將繼續(xù)積極競爭購房。只要這種情況發(fā)生，價格就會繼續(xù)上漲。
房價將繼續(xù)上漲
2021，全國各地房價幾乎上漲。這幾乎是不爭的事實(shí)。
雖然到11月，美國現(xiàn)房銷售達(dá)到35.39萬美元的中位價格，比一年前增長了13.9%，但新建房屋的價格甚至更高。據(jù)美國人口普查局（US Census Bureau）的數(shù)據(jù)，11月份新建房屋的價格中值達(dá)到41.69萬美元，比一年前高出約19%，創(chuàng)下了新的紀(jì)錄。
雖然我們不會看到過去一年的兩位數(shù)漲幅，但預(yù)計2022年價格將以稍微溫和的速度繼續(xù)上漲。
由全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會召集的20位頂尖經(jīng)濟(jì)和住房專家預(yù)測，明年房價中值將上漲5.7%。美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）的調(diào)查參與者表示，隨著美聯(lián)儲試圖抑制通脹，他們預(yù)計房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟(jì)明年將正常化。
首次購房者困難更大
在2021，所有購房者現(xiàn)金出價、少數(shù)可用住房和價格飛漲的現(xiàn)象使許多首次購房者退出市場。
到11月底，首次購房者的比例從一年前的32%降至26%，這是自2008年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會開始跟蹤以來的最低水平。
勞倫斯.云說：“我們正在創(chuàng)造一個分裂的社會。人們不覺得他們是通過家庭擁有來參與他們認(rèn)為是美國生活的。他們所有的積蓄工作在面對物價上漲時都感覺不那么有意義。”
不僅美國房價上漲的速度快于人們?yōu)槭赘抖鴥π畹乃俣龋S多新購房者青睞的抵押貸款類型，如FHA和VA貸款，往往被全部現(xiàn)金交易或常規(guī)貸款所取代。
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）的數(shù)據(jù)顯示，價格區(qū)間低端的房屋庫存非常緊張，11月份售價在10萬至25萬美元之間的房屋銷量下降了近20%。
雖然新的建筑房屋現(xiàn)在開始上線，但大多數(shù)房屋的價格超出了典型的首次購房者的預(yù)算。
海軍聯(lián)邦信用社（Navy Federal Credit Union）的企業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·弗里克（Robert Frick）表示：“建筑商更關(guān)注高價房，30萬美元以下的房屋銷售比例從一年前的33%降至14%。”
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