美國疫情尚未平息，為什么那么多中國人還跨境在美國買房？
給大家分享三個和“金錢邏輯”相關的要點心得
缺乏“現金流”理念
國內這幾十年房地產市場的屬于典型的增值強勁，但現金流極差。
國內一線城市出租房的現金流可以差到什么程度呢？
夸張一點說，差到某些經濟寬裕且嫌麻煩的屋主都情愿空置房子，也不太愿意出租的地步了。
這個大環境也讓大家對房地產可以產生“現金流”這一投資方向不是特別感興趣。
剛走出國門，來到美國的新移民們在“現金流”上不是特別敏感，很多人在最初設定美國買房的目標上，使用的思維還是停留在“過幾年這房子可以漲多少？”的局限上。
美國房地產投資中，在出租房的租金回報中有一個“1%法則”。
當很多剛從國內出來接觸到美國房地產朋友最先聽到的時候，一般會有點反應不過來，很多人會補充問道：你說的1%的意思是否是指房子的年租金回報是房價的1%么？
當他們得知1%是“月租金占房價的比列”，是十分吃驚的。這從一個側面說明了國內外在房產“現金流”回報上的實操差異。
當然，在美國也不是任何區域和時間節點，隨隨便便都容易找到滿足“1%”租金法則的買房機會，這和投資策略、地區選擇、房源渠道、買房時機和找房技巧都有關系。
現實中，哪怕買家找不到滿足“1%月租金”法則的房源，哪怕是5%的年資本回報率所產生的年現金流也比國內一線市場強上很多了。
此外，“正現金流”這個概念，是指導美國房地產投資最核心的底層邏輯，“現金流”是一個持續動態的概念，正如著名財商書籍《窮爸爸 富爸爸》所倡導的：可以產生“正現金流”的才是資產，否則就是負債。
總之，如果您剛涉足美國買投資房，對于“現金流”的概念和實操中的衡量一定需要重視并吃透，否則在實操的時候很容易掉坑買到錯誤的DEAL或者被無良中介忽悠。
如果說美國房地產也有“槽點”，那么恐怕被吐槽最厲害的，要數美國房地產的各類成本。
對比美國，在中國有些買國內房買得早的朋友，是無需付房產稅的。
出租房的時候絕大多數的維護成本也可推給租客承擔，國內房東也往往占據強勢地位，遇到不良租客的經濟損失也比較有限。
然而，對于初來乍到美國的新人，在實操前必須充分了解到美國房地產在持有和出租階段所產生的費用名目及其原理，這樣才能正確對待日后買房后種種“令你驚訝的費用”，比如說：
美國房地產稅：如果你在加州買房的時候，你的上家持有房產已經好幾十年，那么賣家把房子賣給你前，他自己每年交的房地產稅的評估稅基是低于市場價很多的，從而可以讓他每年交很少房地產稅。
然而你一旦通過市場價格接盤后，房子的地產稅基馬上因為這次交易被評估到接近市場價，從而讓你在買房后所承擔的房地產稅遠遠高于你的上家。
因此，買房的時在看待房產稅問題上，不要被賣家現有的地稅金額給迷惑了，自己需要具體大致算一下。
初到美國的新移民，對于美國大宅坐擁闊氣且優美的前后大院心馳神往，但你需要明確意識到的是：你眼前美好的一切都是靠錢堆出來且需要一直持續花費去維持的。
尤其當你購買的是“準豪宅”或“豪宅”類物業的時候，越發需要重視這一點，如：
（1）因為房子院子面積大（有些大房子的占地可達一英畝或以上），導致花園綠植每月的養護、澆水、除蟲驅鼠、還有游泳池的清理和設備維護猶如“鈍刀割肉”，平均大幾百美元到近千美元是必須的。
如果遇到水管爆裂或泳池裂縫，光你這個月的額外水費損失都有可能超過千元。
（2）內部居住面積大，導致的水電煤費能源用的增加。房間多了，如果你自己動手能力不強需要請人來做定期保潔，每次幾百美元又是逃不掉的。
有些社區還會有HOA的物業費。
總之，你買的房子越豪，以上的這些內外維護費用也越高，以上很多費用都和人工服務相關，美國的人工服務的高昂，你懂的。
還有，美國很多民主黨主導的州（人稱“藍州”）都傾向保護租客的利益。
這意味著如果你不幸遇到“租霸”或者現在這種“因為疫情原因而無法驅逐租客”的問題，房東在處理的過程中，費時費力，錢沒賺到，還虧本。
當然，例舉以上種種的初衷并不想讓赴美新人覺得美國房地產很麻煩，而是想很坦誠的告訴大家：
如果你想好好享受美國房地產給你帶來的利益，先要充分了解清楚其背后運營的財務細節構成，這樣你就實操中，就可“以終為始、有的放矢”的去踐行。
而不是到時候覺得你的美國房子“買得起，卻住不起”。
來回折騰，買入賣出變現過于頻繁
這個坑其實是一個承接上面“買錯房”后的一個連鎖反應。
之前觀察到的例子：
我所關注的大洛杉磯某個城市里，價位最高的幾個“豪宅”，被有些朋友錯誤的買入錯誤的原因，是入手的價格溢價不合理，再次短期出手會很困難。
這一錯誤的買入動作，直接導致的下一個問題，就是入坑的買家住了幾個月后發覺情況不對了，于是這些豪宅又在一年不到的時間內重新上市開始銷售。
首先，如此頻繁的來回買賣折騰，暴露出的一定是買家在購買前沒有做好功課，很可能連自己買房的目的、居住和使用規劃、財務計算和退出策略都沒有想好。
其次，那么短時間內再次上市，大概率就是賠錢。
美國的房市，基本不存在類似中國一線城市那樣的短期飆漲，因此你短期內掛牌可以賣掉的價格，在扣除這一年里的地產稅、維護費、貸款成本和中介費后，基本就是賠錢的。
在這個反復折騰的過程中，基本是你自己出錢在為美國房產中介經紀人“打工”的過程，你在一年內的一買一賣2次交易，給其中相關的經紀人創造了2次快速提成傭金的機會，卻留給了自己一地雞毛。
這里科普3條有用的實操邏輯，希望對你有用：
（1）在美國，一般房產持有時間需要長達5-7年后再出手，基本可以讓賣價扣除各類環節費用后讓自己盈利。
（2）真正的好手，遵循的理念并不是單一的買入持有一定時間后再簡單賣出變現離場那樣簡單。
而是進行“只買入不變現”的滾雪球擴展原則去利用時間賽道去積累巨額財富。
比如：買入房產后到了一定時間房產增值后可以通過抵押再融資把現金借出來后再投資，或者高價拋售第一個物業后，利用1031 交換的“延遲增值稅”的福利去買入下一個更大回報更好的房產。
（3）你真心需要一個好的房產經紀人來輔佐你做出正確的投資策略并通過扎實的分析去找到值得擁有的好DEAL。而不是那些追求傭金而讓你買在山頂價格上的急功近利之徒。
