美國疫情尚未平息，為什么那么多中國人還跨境在美國買房？
給大家分享三個和“金錢邏輯”相關的要點心得
缺乏“現金流”理念
國內這幾十年房地產市場的屬于典型的增值強勁，但現金流極差。
國內一線城市出租房的現金流可以差到什么程度呢？
夸張一點說，差到某些經濟寬裕且嫌麻煩的屋主都情愿空置房子，也不太愿意出租的地步了。
這個大環境也讓大家對房地產可以產生“現金流”這一投資方向不是特別感興趣。
剛走出國門，來到美國的新移民們在“現金流”上不是特別敏感，很多人在最初設定美國買房的目標上，使用的思維還是停留在“過幾年這房子可以漲多少？”的局限上。
美國房地產投資中，在出租房的租金回報中有一個“1%法則”。
當很多剛從國內出來接觸到美國房地產朋友最先聽到的時候，一般會有點反應不過來，很多人會補充問道：你說的1%的意思是否是指房子的年租金回報是房價的1%么？
當他們得知1%是“月租金占房價的比列”，是十分吃驚的。這從一個側面說明了國內外在房產“現金流”回報上的實操差異。
當然，在美國也不是任何區域和時間節點，隨隨便便都容易找到滿足“1%”租金法則的買房機會，這和投資策略、地區選擇、房源渠道、買房時機和找房技巧都有關系。
現實中，哪怕買家找不到滿足“1%月租金”法則的房源，哪怕是5%的年資本回報率所產生的年現金流也比國內一線市場強上很多了。
此外，“正現金流”這個概念，是指導美國房地產投資最核心的底層邏輯，“現金流”是一個持續動態的概念，正如著名財商書籍《窮爸爸 富爸爸》所倡導的：可以產生“正現金流”的才是資產，否則就是負債。
總之，如果您剛涉足美國買投資房，對于“現金流”的概念和實操中的衡量一定需要重視并吃透，否則在實操的時候很容易掉坑買到錯誤的DEAL或者被無良中介忽悠。
如果說美國房地產也有“槽點”，那么恐怕被吐槽最厲害的，要數美國房地產的各類成本。
對比美國，在中國有些買國內房買得早的朋友，是無需付房產稅的。
出租房的時候絕大多數的維護成本也可推給租客承擔，國內房東也往往占據強勢地位，遇到不良租客的經濟損失也比較有限。
然而，對于初來乍到美國的新人，在實操前必須充分了解到美國房地產在持有和出租階段所產生的費用名目及其原理，這樣才能正確對待日后買房后種種“令你驚訝的費用”，比如說：
美國房地產稅：如果你在加州買房的時候，你的上家持有房產已經好幾十年，那么賣家把房子賣給你前，他自己每年交的房地產稅的評估稅基是低于市場價很多的，從而可以讓他每年交很少房地產稅。
然而你一旦通過市場價格接盤后，房子的地產稅基馬上因為這次交易被評估到接近市場價，從而讓你在買房后所承擔的房地產稅遠遠高于你的上家。
因此，買房的時在看待房產稅問題上，不要被賣家現有的地稅金額給迷惑了，自己需要具體大致算一下。
初到美國的新移民，對于美國大宅坐擁闊氣且優美的前后大院心馳神往，但你需要明確意識到的是：你眼前美好的一切都是靠錢堆出來且需要一直持續花費去維持的。
尤其當你購買的是“準豪宅”或“豪宅”類物業的時候，越發需要重視這一點，如：
（1）因為房子院子面積大（有些大房子的占地可達一英畝或以上），導致花園綠植每月的養護、澆水、除蟲驅鼠、還有游泳池的清理和設備維護猶如“鈍刀割肉”，平均大幾百美元到近千美元是必須的。
如果遇到水管爆裂或泳池裂縫，光你這個月的額外水費損失都有可能超過千元。
（2）內部居住面積大，導致的水電煤費能源用的增加。房間多了，如果你自己動手能力不強需要請人來做定期保潔，每次幾百美元又是逃不掉的。
有些社區還會有HOA的物業費。
總之，你買的房子越豪，以上的這些內外維護費用也越高，以上很多費用都和人工服務相關，美國的人工服務的高昂，你懂的。
還有，美國很多民主黨主導的州（人稱“藍州”）都傾向保護租客的利益。
這意味著如果你不幸遇到“租霸”或者現在這種“因為疫情原因而無法驅逐租客”的問題，房東在處理的過程中，費時費力，錢沒賺到，還虧本。
當然，例舉以上種種的初衷并不想讓赴美新人覺得美國房地產很麻煩，而是想很坦誠的告訴大家：
如果你想好好享受美國房地產給你帶來的利益，先要充分了解清楚其背后運營的財務細節構成，這樣你就實操中，就可“以終為始、有的放矢”的去踐行。
而不是到時候覺得你的美國房子“買得起，卻住不起”。
來回折騰，買入賣出變現過于頻繁
這個坑其實是一個承接上面“買錯房”后的一個連鎖反應。
之前觀察到的例子：
我所關注的大洛杉磯某個城市里，價位最高的幾個“豪宅”，被有些朋友錯誤的買入錯誤的原因，是入手的價格溢價不合理，再次短期出手會很困難。
這一錯誤的買入動作，直接導致的下一個問題，就是入坑的買家住了幾個月后發覺情況不對了，于是這些豪宅又在一年不到的時間內重新上市開始銷售。
首先，如此頻繁的來回買賣折騰，暴露出的一定是買家在購買前沒有做好功課，很可能連自己買房的目的、居住和使用規劃、財務計算和退出策略都沒有想好。
其次，那么短時間內再次上市，大概率就是賠錢。
美國的房市，基本不存在類似中國一線城市那樣的短期飆漲，因此你短期內掛牌可以賣掉的價格，在扣除這一年里的地產稅、維護費、貸款成本和中介費后，基本就是賠錢的。
在這個反復折騰的過程中，基本是你自己出錢在為美國房產中介經紀人“打工”的過程，你在一年內的一買一賣2次交易，給其中相關的經紀人創造了2次快速提成傭金的機會，卻留給了自己一地雞毛。
這里科普3條有用的實操邏輯，希望對你有用：
（1）在美國，一般房產持有時間需要長達5-7年后再出手，基本可以讓賣價扣除各類環節費用后讓自己盈利。
（2）真正的好手，遵循的理念并不是單一的買入持有一定時間后再簡單賣出變現離場那樣簡單。
而是進行“只買入不變現”的滾雪球擴展原則去利用時間賽道去積累巨額財富。
比如：買入房產后到了一定時間房產增值后可以通過抵押再融資把現金借出來后再投資，或者高價拋售第一個物業后，利用1031 交換的“延遲增值稅”的福利去買入下一個更大回報更好的房產。
（3）你真心需要一個好的房產經紀人來輔佐你做出正確的投資策略并通過扎實的分析去找到值得擁有的好DEAL。而不是那些追求傭金而讓你買在山頂價格上的急功近利之徒。
對于多數投資美國房產的移民者而言，出租中面臨的報稅工作、稅務減免都是復雜而難懂的問題。今天，我們詳細分析一下：如何合理應對、規劃房產出租中涉及的稅務問題，使得租金收益最大化。
非美國稅務居民(即過去一年在美國居住少于183年或過去三年累計加權少于183天的情況，比如中國大陸居民)在美國購置房產用于自住或給在美國求學的兒女或親戚居住的情況，是無需申報美國個人所得稅單的( Form 1040 或Form 1040NR)。
1稅務處理的兩種辦法
首先在稅務處理方面有兩種處理方法：
01
不申報
第一種，不申報租金收入不報個人所得稅單。這種情況下，租金收入的30%需要上繳美國國稅局(IRS)。如果委托房屋中介代收租金，中介則有義務代扣代繳收入的30% 上報給IRS。
如果沒有中介，屋主有義務自行上繳租金收入的30%。總之，不申報個人所得稅單(Form 1040 - Nonresident)的情況下，30%的租金收入需要上繳到美國國稅局。
02
申報
第二種，申報租金收入即申報個人所得稅單(Form 1040NR – Nonresident)。此種方式可以在租金收入中抵減房產稅，貸款利息，修理費用，折舊費用，會計師申報費用等所有相關費用，還可以抵減personal exemption (2017 年為$4,050, 2018年已經取消personal exemption, 因此抵減數額比往年降低$4,050)。
如果所有費用加起來超過租金收入，那么不僅當年不用繳納任何所得稅金，還可以累計虧損在將來出售資產時抵減增值利潤。
現實情況是：理性的屋主都應該選取第二種方式，在這種方式計算下，當年虧損的情況占一定比例 (因為計提折舊，個人居民住房一般按照27.5年折舊)，這些都可抵減將來的收入。
注意
當然選取第二種方式的話，需要找CPA 協助辦理兩件事情：
第一，填報Form W-8ECI 表格。
然后還要講表格交給房屋中介說明此項房產收入屬于美國交易相關收入。屋主將來會自行申報稅單從而避免30% 租金收入被代扣代繳。
第二，填報Form W-7 表格申請美國稅號 (US Tax identification number)。
稅號是繳稅和退稅的唯一身份識別方式，所以至關重要。非稅務居民的納稅截止日是每年6月15日，也可延期6個月到12月15日。
此外，如果房屋擁有者之后有移民美國的計劃，那么將來作為美國稅務居民是需要每年按時申報個人所得稅的。房屋的地產稅，貸款利息，貸款保險金等都可以沖減個人收入從而降低稅負。
至于報稅是否麻煩，這個需要結合個人情況而定。通常來講，屋主只要提供全年租金及支出明細金額，會計師無需檢查每一項收入憑證及支出憑證，個人平時做好收入支出明細表即可。如果將來沒有移民稅務籌劃的訴求，那么僅報美國租金收入稅表很簡單，和注冊會計師做好配合溝通就可以了。
2如何報稅抵稅？
報稅抵稅問題分為兩種情況：您是進行投資房出租，還是選擇通過Airbnb（即AirBed and Breakfast網站）出租。
01
投資房出租
在美國做房東產生租金收入，其中可以抵減收入部分的項目有很多。具體如下：
1. 折扣費用
一般住宅按照27.5年折扣，商用地產按照39年折舊。
2. 貸款利息及貸款點數
如果房產有銀行貸款利息支出的話，那么是可以全額遞減收入的，為了貸款低利率而額外付出的點數費用同樣可以抵減收入。
3. 房屋保險金
房屋相關的任何保險支出都可以全額抵扣收入。包括房屋保險，貸款保險，水災火災保險等等。
4. 房產稅
房產稅一般為房屋價值的1%-3%左右不等，房產稅金支出可以沖減收入。
5. 房屋維修費用
比如修理門窗，水管，地板，家用電器，門鎖，車庫門等等。
6. 為打理房產出租而產生的必要差旅費用
比如火車地鐵機票等等。
7. 水費電費等
如果租戶自己不負擔稅費電費煤氣等支出的情況下，房主可以在自己的稅單里面抵減收入。
8. 如果房主以出租房產為生且在家辦公的話，辦公的租金支出或折舊支出也可以考慮抵減租金收入部分。
9. 廣告費用
例如在報刊雜志社交媒體平臺等媒介產生租房廣告支出的話，這些費用均可以沖減房租收入。
10. 如果雇傭專業公司或個人協助自己打理租房事宜，那么付給專業機構或個人或其他第三方服務人員的支出可以抵減收入。
11. 法律支出
如果聘請律師起草租房協議，或者其他律師專業服務產生費用，相關法律及會計師等第三方服務機構或個人費用可以沖減收入。
12. 意外損失及失竊等
如果房屋產生任何意外比如颶風，地震，失竊等不利事件，那么相關損失扣除保險機構理賠的部分外可以抵減房租收入。
13. 如果房主聘請中介機構支付傭金等，那么傭金費用可以沖減收入。
最后，總的原則是針對房屋出租產生所有必要的支出，都是可以在租金收入里面抵減的，但是需要準備好相應支出憑證以備將來稅務局可能的檢查。
02
Airbnb
美國房產投資畢竟操作比較復雜，如果追求簡便省力，也可以選擇Airbnb模式，交由專門的網站來尋找并對接客戶。
Airbnb 在華人群體中近年來逐漸升溫，尤其在華人聚集的城市越來越普及。關于稅務申報的問題，通常在Airbnb官方網站注冊后，Airbnb會在年終或第二年初的時候給所有的房東出具1099的報稅表格。上面會注明該年度，房東一共從Airbnb平臺獲得了多少房租收入。然后房東就可以拿著這個表格去注冊會計師那里進行稅務申報。出租房屋相關的費用（維修，工具，稅金，物業費等等）也可以用來抵減房屋出租收入。
注意
Airbnb 還有幾點需要特別注意：
第一，短租全年低于14天可以不用交稅。
如果該房屋一直是您個人或家庭主要居所或者是度假屋的話（每年自己居住使用超過14天），那么如果一年內你出租少于14天的話，就可以無需申報這筆租金收入。但由于Airbnb是會給房東出1099表格的，也就是說，不僅您個人，國稅局同時也會收到一模一樣的1099表格。
這種情況下，您不用在您的個人稅表上申報短于14天的出租收入，但是有可能會收到IRS的來信。因為國稅局只知道您有一筆房租收入，并不知道您是否滿足短于14天的標準，所以如果您不想收到國稅局的信那最好將您的1099表格帶給會計師，讓會計師幫您進行妥當的處理，既不用交稅也不用收信。
第二，到底應該報出租（Schedule E）還是主動營業（Schedule C）。
首先，要看您是否有為房客提供客房服務（SubstantialServices）。如果您有接待房客（門房服務），提供食物，整理房間，和換洗床單這些類似酒店才會提供的服務的話，那其實就已經算是客房服務了。畢竟如果您只是將房屋長租出去的話，是不需要額外給房客做這些事情的。
如果您提供了這些服務，那么您就需要將出租行為報成自營業（ScheduleC）。報成出租還是自營業區別在哪里呢？這兩項其實在收入和費用的申報上，其實并沒有很大差別。
最大的差別是，如果您有提供服務（Substantial Services）報稅需要用自營業的稅表（ScheduleC）的話，您這部分的盈利需要額外交一份自雇稅（Self-EmploymentTax），這其實就是W2上社會保障和醫療保險稅（SocialSecurity and Medicare tax。
但如果您沒有提供上面提到的這些服務項目，那么您的收入就可以算作是出租收入，報在ScheduleE上。這一部分收入就不會被征收自雇稅了，而是算作投資收入出現在您的稅表上。
