新的住房數(shù)據(jù)顯示，南加州房?jī)r(jià)今年再創(chuàng)新高，11月份六縣地區(qū)的房?jī)r(jià)中位數(shù)達(dá)到69萬(wàn)3,500美元。
根據(jù)DQ News/CoreLogic發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年該地區(qū)房?jī)r(jià)已第九次創(chuàng)新紀(jì)錄，六個(gè)縣中的四個(gè)：河濱、圣貝納迪諾、文圖拉和圣地亞哥，房?jī)r(jià)也創(chuàng)下新高。
環(huán)比房?jī)r(jià)漲15.6% 銷售量漲23%
據(jù)《圣蓋博谷論壇報(bào)》報(bào)導(dǎo)，上個(gè)月的房?jī)r(jià)中位數(shù)比2020年11月高出15.6%，即一年內(nèi)上漲了9萬(wàn)3,000美元。這是自1988年以來(lái)12個(gè)月環(huán)比的第五大漲幅，僅落后于今年早些時(shí)候更繁忙的四個(gè)月。
按照11月的數(shù)字，過(guò)去12個(gè)月房?jī)r(jià)平均每周上漲1,800美元，一些買家的報(bào)價(jià)根本沒(méi)機(jī)會(huì)被接受。
2021年至11月的房屋銷售數(shù)量略低于25萬(wàn)8,000套，這是自2006年以來(lái)11個(gè)月內(nèi)的最高紀(jì)錄。
11月的成交量為2萬(wàn)2,426套，增長(zhǎng)了23%，是DQ News/CoreLogic記錄中最大的年度百分比漲幅。在過(guò)去的116個(gè)月中，除了三個(gè)月外，房?jī)r(jià)都在同比上升。
買氣熱烈原因何在
一些經(jīng)紀(jì)人表示，在去年春天市場(chǎng)狂熱的高峰期，三、四十個(gè)報(bào)價(jià)的競(jìng)價(jià)戰(zhàn)很常見(jiàn)。由于一些買家對(duì)較高價(jià)格望而卻步，市場(chǎng)在夏季略有降溫。但競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)仍在繼續(xù)，只是買家減少了。
抵押貸款利率低、疫情中的人們對(duì)更大房屋的渴望，以及千禧一代買家的崛起，推動(dòng)購(gòu)房需求猛增。CoreLogic副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家塞爾瑪?赫普（Selma Hepp）說(shuō)：“購(gòu)房者繼續(xù)受到低抵押貸款利率的推動(dòng)，而且預(yù)期將升高的利率也促使一些買家提早進(jìn)場(chǎng)。”
在過(guò)去的半個(gè)世紀(jì)里，30年期固定抵押貸款的平均利率略低于8%，而今年迄今為止的平均利率僅為2.9%，但10月份的利率超過(guò)了3%。
根據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》首次報(bào)導(dǎo)的CoreLogic數(shù)據(jù)，在過(guò)去兩年中，千禧一代占所有購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)的51%，高于2015年的35%。與此同時(shí)，嬰兒潮一代和X世代（41至50歲）買家的房屋銷售份額分別下降8-10個(gè)百分點(diǎn)，分別為14%和29%。
盡管傳統(tǒng)上在感恩節(jié)到新年假期期間房屋銷量和價(jià)格逐漸下降，但赫普表示，今年的季節(jié)性放緩幅度比往年要小得多。例如，從10月到11月，房屋銷量通常會(huì)下降15%，但今年，銷量?jī)H下降了2%。
她還說(shuō)，南加州的房市比美國(guó)其它地區(qū)面臨更多限制，例如待售房數(shù)量一直在減少。根據(jù)橙縣“住房報(bào)告”（Reports On Housing）的數(shù)據(jù)，南加州待售房屋數(shù)量從10月中旬起再次下滑，降至至少9年來(lái)的低點(diǎn)；截至12月10日的掛牌房源量比一年前減少三分之一，是2019年12月的一半。
明年房市漲勢(shì)或稍緩
住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，隨著房貸利率上升以及更多房屋待售，明年市場(chǎng)將不會(huì)那么瘋狂。暫緩付房貸政策的結(jié)束將促使經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的一些房主出售房屋，從而增加待售房屋的供應(yīng)。
赫普說(shuō)，根據(jù)CoreLogic HPI預(yù)測(cè)，到明年10月，加州房?jī)r(jià)將上漲5.3%，而洛縣的房?jī)r(jià)將上漲1.9%，圣地亞哥縣的房?jī)r(jià)將上漲7.6%。
以下是11月各縣房?jī)r(jià)中位數(shù)和房屋銷量數(shù)據(jù)：
洛縣的中位數(shù)上漲12.6%至78萬(wàn)8,000美元；銷量增長(zhǎng)7.7%至7,234套。
橙縣的中位數(shù)上漲14.9%至91萬(wàn)9,000美元；銷量下降3.5%至3,181套。
河濱縣的中位數(shù)上漲20.2%至54萬(wàn)6,750美元；銷量增長(zhǎng)2.5%至4,197套。
圣貝納迪諾縣的中位數(shù)上漲18.8%至47萬(wàn)5,000美元；銷量增長(zhǎng)5.6%至3,166套。
圣地亞哥縣的中位數(shù)上漲15.4%至75萬(wàn)美元；銷量下降7%至3,646套。
文圖拉縣的中位數(shù)上漲14.6%至75萬(wàn)5,000美元；銷量下降0.6%至1,002套。
拜登總統(tǒng)計(jì)劃斥資 2 萬(wàn)億美元重塑美國(guó)經(jīng)濟(jì)，這可能是造成通脹壓力的主要因素。所謂的“重建更好計(jì)劃”的通脹效應(yīng)成為華盛頓激戰(zhàn)的焦點(diǎn)，眾議院通過(guò)了等待參議院的法案。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，大流行期間的大規(guī)模財(cái)政刺激毫無(wú)疑問(wèn)助長(zhǎng)了截至 10 月的 12 個(gè)月消費(fèi)者價(jià)格飆升 6.2%。特朗普和拜登政府在一年半內(nèi)向經(jīng)濟(jì)注入了約 5 萬(wàn)億美元。花費(fèi)在“重建更好”計(jì)劃中的資金將分?jǐn)?10 年。正如拜登政府所建議的那樣，這將在短期內(nèi)限制其對(duì)通脹的影響。
在公眾對(duì)通脹的擔(dān)憂日益加劇之際，共和黨人將生活成本迅速上漲歸咎于拜登。
他們爭(zhēng)辯說(shuō)，他的計(jì)劃將進(jìn)一步提高價(jià)格并傷害已經(jīng)為汽油、食品、租金和許多其他東西支付更多費(fèi)用的家庭。
華盛頓在價(jià)格上漲方面并非無(wú)懈可擊。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，毫無(wú)疑問(wèn)，當(dāng)前通脹飆升的種子是由大流行期間政府采取的行動(dòng)播下的。
美聯(lián)儲(chǔ)通過(guò)將利率大幅下調(diào)至歷史低點(diǎn)并使企業(yè)獲得貸款或消費(fèi)者購(gòu)買汽車或房屋的成本降低，從而使球滾動(dòng)。
然后，特朗普和拜登政府推出了數(shù)萬(wàn)億美元的刺激計(jì)劃，一次性向經(jīng)濟(jì)注入了大量資金。
所有的刺激措施都讓人們的口袋里有很多錢，并將消費(fèi)者支出提高到遠(yuǎn)高于危機(jī)前的水平。
美國(guó)家庭還坐擁約 2 萬(wàn)億美元以上的額外儲(chǔ)蓄，這些儲(chǔ)蓄最終會(huì)花掉。
通貨膨脹對(duì)債務(wù)的影響
隨著房?jī)r(jià)隨著時(shí)間的推移而上漲，它會(huì)降低任何抵押貸款的貸款價(jià)值比，這是一種自然折扣。
結(jié)果，房產(chǎn)的凈值增加，但您的固定利率抵押貸款支付保持不變。
通貨膨脹也有利于從出租物業(yè)中賺取收入的房地產(chǎn)投資者，特別是具有短期租賃結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)行業(yè)，如住宅投資或多戶投資中的投資物業(yè)，因?yàn)檩^高的房?jī)r(jià)通常等于較高的租金。如果您能夠在保持抵押貸款不變的情況下調(diào)整租金，這可以為您增加口袋里的錢創(chuàng)造機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)可以很好地對(duì)沖通貨膨脹，因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)值往往會(huì)保持穩(wěn)定的上升曲線。大多數(shù)在 2008 年房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)跌至谷底的房屋在不到十年的時(shí)間里又回到了崩盤前的價(jià)格。房地產(chǎn)投資還可以為投資者提供潛在的經(jīng)常性收入，并且在升值方面可以跟上或超過(guò)通脹。
使用房地產(chǎn)對(duì)沖通脹的一種方法是投資住宅投資或多戶家庭投資。
與零售店或餐廳等商業(yè)物業(yè)通常有多年商業(yè)租約不同，個(gè)人出租單位通常每年續(xù)約。
建筑物的單元越多，您就越有機(jī)會(huì)調(diào)整租金。
此外，像公寓大樓這樣的多戶住宅是一種獨(dú)特的資產(chǎn)類別，因?yàn)樗鼈兛偸切枨笸ⅰＷ饨鸷头慨a(chǎn)價(jià)值的增加。這兩個(gè)因素共同構(gòu)成了一個(gè)可能不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間空置的房產(chǎn)，以及多個(gè)以市場(chǎng)調(diào)整價(jià)格續(xù)簽或開始租賃的機(jī)會(huì)。
需要考慮的另一點(diǎn)是費(fèi)用報(bào)銷，另一個(gè)租賃組成部分，是房地產(chǎn)能夠控制通貨膨脹的另一種方式。無(wú)論建筑結(jié)構(gòu)的類型如何，租賃都會(huì)將某種形式的物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給租戶。例如，對(duì)于三重凈租賃物業(yè)，租戶負(fù)責(zé) 100% 的物業(yè)相關(guān)費(fèi)用。由于公用事業(yè)和維護(hù)費(fèi)用隨著通貨膨脹而上漲，房東和業(yè)主可能部分地免受對(duì)物業(yè)現(xiàn)金流的影響。
通貨膨脹的某些方面是我們無(wú)法避免的，從消費(fèi)品價(jià)格上漲到利率上升。然而，好消息是，即使預(yù)測(cè)成為現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)也是保護(hù)自己免受通貨膨脹其他影響的一種方式。
