拜登總統計劃斥資 2 萬億美元重塑美國經濟，這可能是造成通脹壓力的主要因素。所謂的“重建更好計劃”的通脹效應成為華盛頓激戰的焦點，眾議院通過了等待參議院的法案。
經濟學家表示，大流行期間的大規模財政刺激毫無疑問助長了截至 10 月的 12 個月消費者價格飆升 6.2%。特朗普和拜登政府在一年半內向經濟注入了約 5 萬億美元。花費在“重建更好”計劃中的資金將分攤 10 年。正如拜登政府所建議的那樣，這將在短期內限制其對通脹的影響。
在公眾對通脹的擔憂日益加劇之際，共和黨人將生活成本迅速上漲歸咎于拜登。
他們爭辯說，他的計劃將進一步提高價格并傷害已經為汽油、食品、租金和許多其他東西支付更多費用的家庭。
華盛頓在價格上漲方面并非無懈可擊。
經濟學家表示，毫無疑問，當前通脹飆升的種子是由大流行期間政府采取的行動播下的。
美聯儲通過將利率大幅下調至歷史低點并使企業獲得貸款或消費者購買汽車或房屋的成本降低，從而使球滾動。
然后，特朗普和拜登政府推出了數萬億美元的刺激計劃，一次性向經濟注入了大量資金。
所有的刺激措施都讓人們的口袋里有很多錢，并將消費者支出提高到遠高于危機前的水平。
美國家庭還坐擁約 2 萬億美元以上的額外儲蓄，這些儲蓄最終會花掉。
通貨膨脹對債務的影響
隨著房價隨著時間的推移而上漲，它會降低任何抵押貸款的貸款價值比，這是一種自然折扣。
結果，房產的凈值增加，但您的固定利率抵押貸款支付保持不變。
通貨膨脹也有利于從出租物業中賺取收入的房地產投資者，特別是具有短期租賃結構的房地產行業，如住宅投資或多戶投資中的投資物業，因為較高的房價通常等于較高的租金。如果您能夠在保持抵押貸款不變的情況下調整租金，這可以為您增加口袋里的錢創造機會。
房地產可以很好地對沖通貨膨脹，因為隨著時間的推移，房地產價值往往會保持穩定的上升曲線。大多數在 2008 年房地產泡沫破裂時跌至谷底的房屋在不到十年的時間里又回到了崩盤前的價格。房地產投資還可以為投資者提供潛在的經常性收入，并且在升值方面可以跟上或超過通脹。
使用房地產對沖通脹的一種方法是投資住宅投資或多戶家庭投資。
與零售店或餐廳等商業物業通常有多年商業租約不同，個人出租單位通常每年續約。
建筑物的單元越多，您就越有機會調整租金。
此外，像公寓大樓這樣的多戶住宅是一種獨特的資產類別，因為它們總是需求旺盛。租金和房產價值的增加。這兩個因素共同構成了一個可能不會長時間空置的房產，以及多個以市場調整價格續簽或開始租賃的機會。
需要考慮的另一點是費用報銷，另一個租賃組成部分，是房地產能夠控制通貨膨脹的另一種方式。無論建筑結構的類型如何，租賃都會將某種形式的物業運營費用轉嫁給租戶。例如，對于三重凈租賃物業，租戶負責 100% 的物業相關費用。由于公用事業和維護費用隨著通貨膨脹而上漲，房東和業主可能部分地免受對物業現金流的影響。
通貨膨脹的某些方面是我們無法避免的，從消費品價格上漲到利率上升。然而，好消息是，即使預測成為現實，房地產也是保護自己免受通貨膨脹其他影響的一種方式。
隨著美國年輕人組建家庭數量的不斷增加，房市不振凸顯了2021年美國各地的住房短缺問題——尤其是入門和中等價格范圍的房屋。由于供應鏈問題、勞動力短缺和監管措施進一步減緩了新房建設，房屋建造速度不足以滿足需求，房價在快速上漲。
雅虎新聞報導，展望明年，當需求持續旺盛時，購房者、賣家、租房者和投資者可以期待更多類似的情況，而季節性回歸和利率上升，對房地產交易可能只會帶來輕微影響。
以下是2022年的一些房地產市場趨勢預測：
上市房屋庫存仍將緊張，房價上漲將給購房者的負擔能力帶來壓力。
抵押貸款利率將上升，但工資增長可能有助于為買家提供平衡。
租房市場將繼續增長，但與過去兩年相比可能會有所穩定。
人們對新房建設有很多期待，但勞動力和供應問題何時緩解到足以完成房屋建設的程度，尚不清楚。
買房
近年來，抵押貸款利率一直處于或接近歷史低點，盡管有時會有一些波動。抵押貸款解決方案公司Service Link的違約服務部門總裁米里亞姆?摩爾（Miriam Moore）說：“它們已經上升了一點，然后又回落到3%以下”。據房地美（Freddie Mac）稱，截至12月9日，30年期固定利率抵押貸款的平均抵押貸款利率為3.1%。
到2022年，預計利率會有所上升——但這并不意味著它們會飆升。美聯儲已表示有意在年內加息以對抗通脹。
雖然抵押貸款利率的提高可能會擠掉那些即將買得起房的購房者，但與以往抵押貸款利率相比，利率可能仍會保持在較低水平。
“重要的是要注意，同樣的因素導致抵押貸款利率上升……導致工資增加。”第一美國金融公司副首席經濟學家奧德塔?庫什（OdetaKushi）說，該公司為房地產交易提供產權保險和風險解決方案服務。
其它經濟因素也可能會發揮作用，有助于緩解許多購房者的負擔能力問題。
然而，這并不是說負擔能力不會成為許多人的擔憂。房價將繼續上升，不過，增速恐低于2021年。
房地產信息公司Zillow預計，2021年底房價將比2020年底高出19.5%。Zillow還預測2022年價格將繼續快速增長，但比上一年放緩，為13.6%。
房地產經紀公司Century 21總裁兼首席執行官邁克?米德勒（Mike Miedler）表示：“從上到下，這實際上是一次完整的沖刺。”“我確實認為，從整體住房的角度來看，在美國，我們正在進行一場相當長的馬拉松。”
不斷推高房價的一個因素是市場上缺乏房屋庫存——尤其是在首次購房者可以負擔得起的入門和中等價位。“我們在首次購房者市場上確實沒有足夠的供應。”米德勒說。許多賣家缺乏動力，住房建設進展緩慢，這意味著買家在市場上爭奪較少的房源。
雖然2022年市場會有更多的空間，但很難說它何時或是否會減輕買家的負擔。
售房
許多賣家沒有抓住機會出售房屋的一個原因，與低利率有關。這使得再融資在過去兩年內成為明智之舉。“許多現有房主都鎖定了最低利率——低于3%的利率。”庫什說。
這也是為什么在2022年也不太可能有多大改善的原因。
雖然低庫存導致價格上漲，但活躍賣家的減少和房屋銷售的減少，給整個房地產行業帶來了壓力。“我們在全球十五萬多名房地產專業人士面臨的最大問題是，潛在買家找不到庫存。”米德勒在談到Century 21在過去幾年中的經歷時說。
缺乏庫存對許多選擇出售房屋的房主來說是一個福音，因為他們會受益于熱切的買家的競價和不斷上漲的房屋價格。不過，現在不是貪婪的時候。需要適當的定價和合理的預期，尤其是在房地產市場出現季節性回歸的情況下。
賣家在將其房屋投放市場之前也應該有一個計劃。通過出售您當前的房屋，您可能希望購買另一個，這也讓您置身于競爭激烈的買家氛圍中。“他們要問自己的問題是，‘我從這里去哪里？’”米德勒說。
一個可能將更多現有房屋投放市場的因素是法拍房活動的回歸。摩爾說，她預計2022年法拍房數量和拍賣活動會激增，這主要是因為2020和2021年的聯邦政策，導致拍賣活動很少。
摩爾說，雖然法拍房會增加，但不會像2008年的房市危機那樣。她說：“當時的經濟并不像今天這樣強勁，房產也沒有股權。”最有可能受到影響的房主，是那些甚至在大流行開始之前就難以支付抵押貸款的人。
由于房屋庫存較低，摩爾預測法拍房銷售和拍賣活動將會引起個人買家的廣泛興趣。
房屋租賃
2021年，租賃市場受到疫情影響，許多人離開公寓并通過買房尋求更多空間。租賃需求已基本回到主要城市，并且在整個郊區地區也繼續存在。租賃信息公司Zumper報告稱，截至2021年，全國一居室公寓的租金中位數上漲了12.1%，兩居室租金上漲了13.2%。
與房價類似，租金的快速上漲表明租賃需求旺盛，但在2022年不太可能維持相同的租金上漲率。“我認為明年我們不會再看到12%至15%的租金增長，”Zumper的聯合創始人兼首席執行官喬治亞德斯（AnthemosGeorgiades）說。
同樣影響租賃住房市場的是，美國疾病控制和預防中心（CDC）為應對疫情而于2020年制定的暫停驅逐令的結束，今年8月最高法院裁定CDC延長的暫停令違憲。
迄今為止，暫停令的結束并未導致許多人擔心的大規模驅逐租客現象，但驅逐人數“逐月攀升”，喬治亞德斯說。但他指出，它們仍低于疫情前的驅逐率。
驅逐率很可能會在2022年恢復到大流行前的水平，尤其是在該國許多地區對出租房屋的需求持續上升的情況下。然而，喬治亞德斯說，州和地方政策可能會在未來如何解決驅逐問題方面發揮最大的作用。
新屋建設與開發
多年來，新住房建設的速度一直落后于新家庭增加的速度，受到大蕭條時期開始的地方分區問題和勞動力短缺的困擾。疫情大流行進一步加大了材料短缺、價格上漲和與供應鏈相關的延誤問題。
然而，根據全國房屋建筑商協會（National Association of Home Builder）11月的建筑商信心調查，盡管存在問題，但建筑商感到更有信心。低住房庫存和強勁需求，似乎是新年信心的最大推動力。
預計供應問題最終會得到改善，一旦材料可用，建筑商和開發商就準備好獲得批準的許可證。
“很難說這些瓶頸何時會開始緩解，但我會說，隨著這些瓶頸問題開始緩解，明年可能會有大量（新建筑）房屋進入市場。”庫什說。
