在美國(guó)買(mǎi)房交易中，大多數(shù)人用銀行貸款來(lái)減輕資金問(wèn)題，銀行貸款可以減輕您的資金壓力，有效的利用您的資金，在某種程度上也可以控制一定的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)買(mǎi)房申請(qǐng)貸款流程比較復(fù)雜，目前的銀行和金融機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房者審核趨向嚴(yán)格。具體流程如下：
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貸款前的預(yù)備工作
1.準(zhǔn)備材料
美國(guó)房貸的申請(qǐng)，需要提供許多材料，包括最近的工資單，銀行對(duì)帳單，稅表，ID等材料。將這些材料準(zhǔn)備好，可以節(jié)省很多時(shí)間。
2.貸款
貸款通常可以委托您的購(gòu)房經(jīng)紀(jì)人，或者選擇專(zhuān)業(yè)的貸款經(jīng)紀(jì)(Loan Broker)，由于自身的專(zhuān)業(yè)，他們與銀行更加熟悉，方便順利快速批復(fù)貸款。
3.貸款申請(qǐng)
選擇好的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是十分重要的，她會(huì)使你的買(mǎi)房經(jīng)歷輕松而愉快。好的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不但經(jīng)驗(yàn)豐富，了解目前市場(chǎng)行情，信息靈通，還可以為你把關(guān)。
4.審閱貸款
提交貸款申請(qǐng)(Loan Application)，推薦您盡量選擇美國(guó)本土銀行或者提供貸款業(yè)務(wù)的國(guó)際銀行，例如：匯豐銀行、大華銀行、國(guó)泰銀行、華美銀行。無(wú)論您購(gòu)買(mǎi)的是新房還是二手房，經(jīng)紀(jì)人為買(mǎi)主的服務(wù)都是免費(fèi)的，一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金是由賣(mài)主來(lái)支付買(mǎi)賣(mài)雙方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
貸款過(guò)程中的工作
1.預(yù)約評(píng)估
預(yù)約房屋估價(jià)(Appraisal)，貸款機(jī)構(gòu)或銀行需要派專(zhuān)門(mén)的估價(jià)師去申請(qǐng)人要貸款的房屋內(nèi)進(jìn)行房屋估價(jià)。估價(jià)師會(huì)提前打電話預(yù)約時(shí)間。
2.鎖定利率
鎖定貸款利率(Lock Rate)，貸款利率每天都會(huì)上下浮動(dòng)，有所變化。利率一旦鎖定，就不會(huì)變更，在鎖定的期限內(nèi)，利率就會(huì)有所保障。一般鎖定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。鎖定的期限越長(zhǎng)，利率會(huì)越高。
3.補(bǔ)充材料
提供補(bǔ)充材料(Conditional Approval)，對(duì)提供的貸款材料進(jìn)行審批后，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)于客戶(hù)提交的材料存在不完整或不符合規(guī)范的應(yīng)要求其及時(shí)補(bǔ)齊材料或重新提供材料。
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放貸過(guò)程中的工作
1.簽署文件
簽署貸款文件(Sign Loan Doc)，簽署銀行最后正式貸款條約及文件。
2.銀行放款
銀行放款(Funding)，當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)或銀行的所有的條件都滿(mǎn)足后，銀行就可以放款。
3.貸款結(jié)束
貸款結(jié)束(Closing)
最值得注意的是
在美國(guó)買(mǎi)房貸款不僅僅局限于銀行、金融機(jī)構(gòu)，還可以通過(guò)美國(guó)房貸機(jī)構(gòu)貸款，通過(guò)貸款經(jīng)紀(jì)人貸款。美國(guó)超過(guò)一半的房屋貸款是通過(guò)貸款經(jīng)紀(jì)人來(lái)完成的，貸款經(jīng)紀(jì)人是撮合借方和貸方的中間人。每個(gè)貸款類(lèi)型的要求大同小異，美國(guó)的貸款期限范圍很寬，最常見(jiàn)的是10年和30年。
一般來(lái)說(shuō)，大部分國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房都是純投資，自己居住的情況很少。對(duì)于中國(guó)許多高凈值家庭來(lái)說(shuō)“做美國(guó)房東”也是投資的首選。但是做一個(gè)合格的美國(guó)房東，除了要了解美國(guó)的相關(guān)市場(chǎng)規(guī)則，想要追求更多投資收益還需要了解在美國(guó)房子出租的兩種情況：長(zhǎng)租房&度假短租房。
01什么是長(zhǎng)租房？什么是短租房？
長(zhǎng)租房：長(zhǎng)租，其實(shí)就是傳統(tǒng)意義上的房屋租賃。租約在7個(gè)月以上，即稱(chēng)為長(zhǎng)租。租房時(shí)雙方需簽訂合約，在合約期內(nèi)，房客支付租金，房主則支付房屋內(nèi)的持有開(kāi)銷(xiāo)，雙方主要通過(guò)合同履行各自的義務(wù)和責(zé)任。
短租房：短租房顧名思義，是房屋的一種短租業(yè)務(wù)，租金按照天數(shù)計(jì)算，訂單則通常來(lái)自一些短租平臺(tái)，類(lèi)似于我們國(guó)內(nèi)的途家、攜程等等。但是需要注意的是：不是所有房子都可以做短租房，需要您房產(chǎn)所在的社區(qū)持有短租牌照才可以。
02長(zhǎng)租VS短租，各有什么優(yōu)勢(shì)？
長(zhǎng)租優(yōu)勢(shì)
因?yàn)樽赓U時(shí)間較長(zhǎng)，所以租金收益更穩(wěn)定，不需要經(jīng)常尋找客源，空置期少，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低；
長(zhǎng)租房有專(zhuān)人打理，房屋不需要花費(fèi)過(guò)多的時(shí)間和精力維護(hù)，所以成本低，也省心；
由于客源流動(dòng)小，所以房屋的損耗程度也相對(duì)較少。
短租優(yōu)勢(shì)
短租房的房?jī)r(jià)以單日計(jì)算，如果房子處于高端度假區(qū)，或者逢節(jié)假日，對(duì)房東來(lái)說(shuō)收益會(huì)比普通的出租屋要高；
對(duì)于一些位于熱門(mén)度假區(qū)的房子來(lái)說(shuō)，房主還擁有免費(fèi)度假權(quán)；
租期更靈活，房主對(duì)房屋的使用權(quán)不受限。
結(jié)合兩者的優(yōu)勢(shì)來(lái)看我們可以了解到，如果想投資做長(zhǎng)租房，那么在挑選的時(shí)候，我們除了需要注意社區(qū)的環(huán)境、公共配套外，更需要注意房子所處地段的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，因?yàn)殚L(zhǎng)租房一般是以家庭為單位的孩子的教育是租客比較看重的一點(diǎn)，我們特地為您推薦以下幾個(gè)適合作為長(zhǎng)租房的房源。
Storey Grove
位于佛羅里達(dá)奧蘭多冬季花園市的Storey Grove社區(qū)，社區(qū)的風(fēng)格融入自然，大面積的綠地和湖泊，造就了優(yōu)美舒適的健康生活環(huán)境。
社區(qū)周邊還有多所高分中小學(xué)，未來(lái)還將新建Valencia社區(qū)大學(xué)校區(qū)，可以稱(chēng)得上是性?xún)r(jià)比滿(mǎn)分的學(xué)區(qū)房，分分鐘解決孩子的上學(xué)問(wèn)題。
Econ Trails
Econ Trails，是位于奧蘭多大學(xué)城的聯(lián)排別墅社區(qū)，生活設(shè)施便捷，距離購(gòu)物中心以及大型商場(chǎng)、影院等都比較近。
社區(qū)距離佛羅里達(dá)最大的社區(qū)大學(xué)Valencia主校區(qū)和波多黎各理工大學(xué)很近，步行只需10分鐘。驅(qū)車(chē)前往UCF中佛羅里達(dá)大學(xué)城也僅需10分鐘，是絕佳的學(xué)區(qū)長(zhǎng)租投資項(xiàng)目。
Winding Bay
社區(qū)位于佛羅里達(dá)橙縣冬季花園市，在奧蘭多市的西南方向。社區(qū)內(nèi)別墅房型及各類(lèi)生活設(shè)施齊全。
與Storey Grove一樣，這里擁有豐厚的教育資源，各類(lèi)高分中小學(xué)，為居住于此的家庭提供了更多選擇。
如果想投資做度假短租，除了要找尋合法的短租區(qū)域，選擇一個(gè)優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，還需首要考慮，周邊擁有主題樂(lè)園等大型度假設(shè)施的地段，以滿(mǎn)足游客的休閑、放松及娛樂(lè)需求。麒麟地產(chǎn)為您推薦以下這些優(yōu)質(zhì)房源。
Storey Lake
該度假村位于奧蘭多南邊，是美國(guó)四大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一Lennar在中佛州的重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目。
這里是奧蘭多度假區(qū)的核心位置，更是中弗羅里達(dá)地區(qū)度假旅行的首選度假村之一，周邊不僅有全球最大的主題公園“奧蘭多迪士尼世界”，離“奧蘭多環(huán)球影城”和“海洋世界”也僅需20分鐘。
Hidden Forest
與占據(jù)各大游樂(lè)設(shè)施及影城的度假村不同，該社區(qū)開(kāi)拓了另一種旅行方式。與它的名字一樣，社區(qū)周?chē)椴即罅康臉?shù)林、綠地，讓人們更親近大自然，享受遠(yuǎn)離鬧市區(qū)喧囂的寧?kù)o。其實(shí)，長(zhǎng)租房與短租房各有優(yōu)勢(shì)，具體還需要結(jié)合地域與監(jiān)管等因素來(lái)考量。建議大家經(jīng)過(guò)對(duì)比后，再結(jié)合實(shí)際情況選擇。
