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據(jù)12月9日美國地產(chǎn)網(wǎng)站《realestate.com》（《地產(chǎn)》雜志）刊發(fā)重磅文章，對美國2022年的地產(chǎn)走勢做了預(yù)測。該報(bào)告認(rèn)為，美國2022年地產(chǎn)市場走勢總體是漲勢依舊，但是漲幅減緩，房屋供給逐步緩解。以下是正文：

隨著整個(gè)美國家庭數(shù)量的不斷增加，而供給不足，美國購房者的活動將美國2021的住房短缺揭示得淋漓盡致——特別是在入戶住房和中等價(jià)位范圍。加上供應(yīng)鏈問題、勞動力短缺和監(jiān)管措施進(jìn)一步放緩了新房建設(shè)，房屋建造速度不足以滿足需求，房價(jià)因此快速上漲。在即將到來的2022年，這種狀況不會出現(xiàn)多大改變。

展望未來一年，購房者、賣家、租房者和投資者在需求持續(xù)高漲的情況下，預(yù)計(jì)會出現(xiàn)更多類似情況，但是部分回歸季節(jié)性因素，利率上升可能會對房地產(chǎn)交易產(chǎn)生輕微影響。

2022年，以下是住房市場的一些趨勢：

可用住房的庫存將繼續(xù)緊張，而不斷上漲的價(jià)格將給美國人的支付能力帶來壓力。

利率將上升，但工資的適度增長可能有助于為買家提供平衡。

租賃市場將繼續(xù)增長，但與過去兩年相比可能會有所穩(wěn)定。

人們對新房建設(shè)有很多期待，但勞動力和供應(yīng)問題何時(shí)能緩解到足以使房屋完工尚不明朗。

以下是專家們對2022年買家、賣家、租客和新建筑的預(yù)測。

對于買家來說：

在2021年全年，美國抵押貸款利率一直處于或接近歷史低點(diǎn)，即使有一些波動。抵押貸款解決方案公司ServiceLink的違約服務(wù)部門總裁米里亞姆·摩爾（Miriam Moore）表示：“它們先是稍微上升，然后又回落到3%以下。”根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，截至12月8日，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為3.11%。

美國聯(lián)邦儲備委員會（Federal Reserve）近期已表示有意在今年提高利率，以遏制通脹。因此，2022年，預(yù)計(jì)利率會有所上升——但這并不意味著利率會會大幅度飆升。

雖然抵押貸款利率的提高可能會擠壓掉一些即將有能力購買住房的購房者，但與歷史抵押貸款利率相比，利率可能會保持較低水平。在美國歷史上，出現(xiàn)過18%以上的高利率。例如1981年10月，曾經(jīng)出現(xiàn)過18.63%的平均利率。

此外，利率不會在真空中上升。為房地產(chǎn)交易提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)解決方案服務(wù)的First American Financial Corporation的副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Odeta Kushi說：“重要的是要注意，導(dǎo)致抵押貸款利率上升的同樣因素……會導(dǎo)致工資上漲?！逼渌?jīng)濟(jì)因素可能會起作用，有助于緩解許多購房者的負(fù)擔(dān)能力問題。

但是這并不是說美國人的住房負(fù)擔(dān)能力不是很多人關(guān)心的。房地產(chǎn)信息公司ZiLoW預(yù)測，房價(jià)將在2021年底上漲19.5%，比2020年底高出19.5%。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司21世紀(jì)（Century 21）總裁兼首席執(zhí)行官邁克·米德勒（Mike Miedler）表示：“這實(shí)際上是一個(gè)從上到下的全面沖刺?！?。“我確實(shí)認(rèn)為，在美國，從整體住房角度來看，我們將迎來一場相當(dāng)長的房價(jià)上漲的馬拉松?！?/span>

Zillow預(yù)測2022年價(jià)格仍將繼續(xù)快速增長，盡管漲幅比前一年慢，為13.6%。部分原因可能是房地產(chǎn)市場回歸了一些更為傳統(tǒng)的模式，包括春夏季節(jié)性興趣高漲，年底購房者活動減弱，但是在整個(gè)2022年，需求肯定會保持高位。

邁克·米德勒（Mike Miedler）認(rèn)為，美國市場上不斷推高房價(jià)的一個(gè)因素是市場上缺少住房——特別是在首次購房者能夠負(fù)擔(dān)的入門級和中級價(jià)位。在用戶首次購房市場，我們確實(shí)沒有足夠的供應(yīng)。同時(shí)，許多賣家缺乏動力，房屋建設(shè)進(jìn)展緩慢，這意味著買家在市場上爭奪的房屋越來越少。雖然在2022年市場上還有更多的房源進(jìn)入市場，但很難說它何時(shí)或是否會對買家起到緩解作用。

對賣家來說：

許多賣家沒有抓住機(jī)會出售房屋的一個(gè)原因——也是2022年也不太可能的原因——與低利率有關(guān)，低利率使得再融資在過去兩年內(nèi)成為明智之舉，再融資也降低了月供，減輕了負(fù)擔(dān)，賣房的意愿在降低。Odeta Kushi說：“許多現(xiàn)有房主已經(jīng)鎖定了最低利率——低于3%?！?/span>

雖然美國市場上的低庫存導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲，但活躍賣家的減少給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了壓力。Miedler在談到2000年以來過去幾年的經(jīng)驗(yàn)時(shí)說：“我們在全球15萬多名房地產(chǎn)專業(yè)人士中遇到的最大問題是與找不到庫存的潛在買家合作?！?/span>

庫存不足對許多選擇出售房屋的房主來說是一個(gè)福音，因?yàn)樗麄儚募鼻械馁I家和不斷上漲的價(jià)格中獲益。不過，現(xiàn)在不是貪婪的時(shí)候。需要適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)和合理的預(yù)期，尤其是隨著季節(jié)性因素回歸房地產(chǎn)市場。

賣房者在把他們的房子投放市場之前也應(yīng)該有一個(gè)計(jì)劃。賣掉你現(xiàn)在的房子，你很可能會想再買一套，這也讓你進(jìn)入了競爭激烈的買家氛圍。他們要問自己的問題是，我要從哪里能買到下一套房子？

一個(gè)可能使更多現(xiàn)有住房進(jìn)入市場的因素是止贖活動的恢復(fù)。穆爾說，她預(yù)計(jì)在2022，什么樣的喪失抵押品贖回權(quán)和拍賣活動，這主要是因?yàn)樵?020和2021年間，幾乎沒有多少喪失抵押品贖回權(quán)的抵押貸款和其他政策，幾乎完全停止了止贖。

抵押貸款解決方案公司ServiceLink的違約服務(wù)部門總裁米里亞姆·摩爾（Miriam Moore）認(rèn)為，由于疫情影響，雖然止贖率會上升，但不會像2008年的房地產(chǎn)危機(jī)那樣。當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)沒有今天那么強(qiáng)勁，最有可能受到影響的房主是那些甚至在疫情開始之前就在努力償還抵押貸款的人。

米里亞姆·摩爾還預(yù)測，由于可供出售房屋的庫存較低，個(gè)人買家對止贖銷售和拍賣的興趣將比過去可能考慮的更廣泛。

對租戶來說：

2021年，美國的租房市場還是處在快速上漲狀態(tài)。據(jù)租賃信息公司Zumper報(bào)道，到目前為止，2021，一居室公寓的全國平均租金上漲了12.1%，兩居室租金增加了13.2%。

與房價(jià)類似，租金的快速上漲表明需求旺盛，但2022年不太可能維持同樣的租金上漲?！拔艺J(rèn)為明年租金不會再增長12%至15%?！盳umper聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Anthemos Georgiades說。

另一個(gè)影響租賃住房市場的因素是疾病控制和預(yù)防中心（Centers for Disease Control and Prevention，CDC）在2020年為應(yīng)對這一流行病而制定的暫停驅(qū)逐令的結(jié)束。在最高法院裁定延長的暫停驅(qū)逐令違憲后，暫停驅(qū)逐令于2021年8月結(jié)束。

到目前為止，暫停驅(qū)逐令的結(jié)束并沒有導(dǎo)致許多人擔(dān)心的大規(guī)模驅(qū)逐，但驅(qū)逐人數(shù)卻在逐月攀升，盡管仍然低于疫情前前的驅(qū)逐率。

2022年，美國租房市場的驅(qū)逐率很可能會回到大流行前的水平，特別是在美國許多地區(qū)對出租住房的需求持續(xù)上升的情況下。然而，Anthemos Georgiades說，州和地方政策可能在今后如何解決驅(qū)逐問題上發(fā)揮最大作用。

新屋建設(shè)：

多年來，美國的新住房建設(shè)的速度一直落后于新家庭成立的速度，受土地供給原因和由疫情帶來的勞動力不足的困擾，疫情進(jìn)一步加劇了材料短缺、價(jià)格上漲以及與供應(yīng)鏈相關(guān)的延誤。

因此，建筑業(yè)在加速發(fā)展和緩解住房需求方面進(jìn)展緩慢。邁德勒說：“我們必須將建造新的單戶住宅的速度提高一倍?！?/span>

然而，根據(jù)美國住宅建筑商協(xié)會11月的建筑商信心調(diào)查，盡管存在一些問題，建筑商們還是感到更加自信。低住房庫存和強(qiáng)勁的需求似乎是信心進(jìn)入新一年的最大驅(qū)動力。

雖然供應(yīng)問題現(xiàn)在很普遍，但預(yù)計(jì)最終會有所改善，一旦材料可用，建筑商和開發(fā)商準(zhǔn)備獲得批準(zhǔn)的許可證。Kushi說：“很難說這些瓶頸何時(shí)會開始緩解，但我會說，隨著這些瓶頸開始緩解，明年可能會有積壓的（新建）房屋上市。”

建筑不僅僅是為單戶住宅做準(zhǔn)備。Anthemos Georgiades認(rèn)為，當(dāng)涉及到多戶型出租公寓時(shí)，將有大量的發(fā)展。

美國人口普查局報(bào)告說，截至10月，到目前為止，已經(jīng)批準(zhǔn)了近150萬個(gè)私人擁有的住房單位，其中2021個(gè)，其中許多可能建，2022年有望緩解供給不足的困擾。

雖然新建筑通常位于當(dāng)?shù)胤績r(jià)和租金范圍的高端，但Kushi強(qiáng)調(diào)，為了更好地滿足現(xiàn)有需求，新住房中需要更廣泛的價(jià)格點(diǎn)?！拔覀冎恍枰谡麄€(gè)價(jià)格范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，尤其是在價(jià)格較低的層次——入門級住宅。”

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