11月8日，美國將解除對約33個國家已接種疫苗旅客的旅行限制，美國房地產業在苦等20月后，終于得以迎來富裕的海外買家進場。
業內人士認為，來自海外的富有的房地產買家預計將推動美國的豪宅市場，此前疫情造成的旅行限制使得大多數外國買家無法進入美國實地看房購房。
來自歐洲、中國、巴西和印度的買家現在將能夠進入美國，這是疫情造成的20個月中斷以來的第一次。紐約、邁阿密、洛杉磯這些受海外富人歡迎城市的經紀人表示，他們在未來幾周有一長串外國買家的看房計劃。
銷售數據表明，海外買家的浪潮可能產生數百億元的新增銷售額。根據全國房地產經紀人協會的數據，在疫情之前，外國買家在2018年和2019年分別花費了2670億元和1830億元購買美國房地產。2021年，他們的支出下降到1070億元，這表明疫情導致大量購買需求被壓制。
像紐約、洛杉磯和邁阿密這樣的城市，一直是全球富人的聚集地，盡管疫情起伏不定，但房產仍被視為最安全的投資。
Douglas Elliman公司的CEO Scott Durkin說："我們預計美國所有市場都會有買家蜂擁而入。"
經紀人說，海外買家更喜歡新房，無論是比佛利山莊的新建豪宅，還是曼哈頓新開盤的高樓公寓。米勒說："新開發項目和高端房產將是外國買家回歸的最大受益者。”
業內人士說，傳統上，中國一直是美國最大的海外買家來源。2017年，中國買家對美國房地產的購買總額為320億美元，但到2020年下降到115億美元。加拿大緊隨其后，2020年達到95億元。墨西哥排名第三，其次是印度和英國。
房產經紀人說，預計本月來紐約的買家主要來自歐洲，特別是英國和德國。在佛州，經紀人表示巴西人在海外買家中占最大份額。在洛杉磯，中東的富人占了潛在買家的大部分。
據12月9日美國地產網站《realestate.com》（《地產》雜志）刊發重磅文章，對美國2022年的地產走勢做了預測。該報告認為，美國2022年地產市場走勢總體是漲勢依舊，但是漲幅減緩，房屋供給逐步緩解。以下是正文：
隨著整個美國家庭數量的不斷增加，而供給不足，美國購房者的活動將美國2021的住房短缺揭示得淋漓盡致——特別是在入戶住房和中等價位范圍。加上供應鏈問題、勞動力短缺和監管措施進一步放緩了新房建設，房屋建造速度不足以滿足需求，房價因此快速上漲。在即將到來的2022年，這種狀況不會出現多大改變。
展望未來一年，購房者、賣家、租房者和投資者在需求持續高漲的情況下，預計會出現更多類似情況，但是部分回歸季節性因素，利率上升可能會對房地產交易產生輕微影響。
2022年，以下是住房市場的一些趨勢：
可用住房的庫存將繼續緊張，而不斷上漲的價格將給美國人的支付能力帶來壓力。
利率將上升，但工資的適度增長可能有助于為買家提供平衡。
租賃市場將繼續增長，但與過去兩年相比可能會有所穩定。
人們對新房建設有很多期待，但勞動力和供應問題何時能緩解到足以使房屋完工尚不明朗。
以下是專家們對2022年買家、賣家、租客和新建筑的預測。
對于買家來說：
在2021年全年，美國抵押貸款利率一直處于或接近歷史低點，即使有一些波動。抵押貸款解決方案公司ServiceLink的違約服務部門總裁米里亞姆·摩爾（Miriam Moore）表示：“它們先是稍微上升，然后又回落到3%以下。”根據房地美的數據，截至12月8日，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為3.11%。
美國聯邦儲備委員會（Federal Reserve）近期已表示有意在今年提高利率，以遏制通脹。因此，2022年，預計利率會有所上升——但這并不意味著利率會會大幅度飆升。
雖然抵押貸款利率的提高可能會擠壓掉一些即將有能力購買住房的購房者，但與歷史抵押貸款利率相比，利率可能會保持較低水平。在美國歷史上，出現過18%以上的高利率。例如1981年10月，曾經出現過18.63%的平均利率。
此外，利率不會在真空中上升。為房地產交易提供產權保險和風險解決方案服務的First American Financial Corporation的副首席經濟學家Odeta Kushi說：“重要的是要注意，導致抵押貸款利率上升的同樣因素……會導致工資上漲。”其他經濟因素可能會起作用，有助于緩解許多購房者的負擔能力問題。
但是這并不是說美國人的住房負擔能力不是很多人關心的。房地產信息公司ZiLoW預測，房價將在2021年底上漲19.5%，比2020年底高出19.5%。
房地產經紀公司21世紀（Century 21）總裁兼首席執行官邁克·米德勒（Mike Miedler）表示：“這實際上是一個從上到下的全面沖刺。”。“我確實認為，在美國，從整體住房角度來看，我們將迎來一場相當長的房價上漲的馬拉松。”
Zillow預測2022年價格仍將繼續快速增長，盡管漲幅比前一年慢，為13.6%。部分原因可能是房地產市場回歸了一些更為傳統的模式，包括春夏季節性興趣高漲，年底購房者活動減弱，但是在整個2022年，需求肯定會保持高位。
邁克·米德勒（Mike Miedler）認為，美國市場上不斷推高房價的一個因素是市場上缺少住房——特別是在首次購房者能夠負擔的入門級和中級價位。在用戶首次購房市場，我們確實沒有足夠的供應。同時，許多賣家缺乏動力，房屋建設進展緩慢，這意味著買家在市場上爭奪的房屋越來越少。雖然在2022年市場上還有更多的房源進入市場，但很難說它何時或是否會對買家起到緩解作用。
對賣家來說：
許多賣家沒有抓住機會出售房屋的一個原因——也是2022年也不太可能的原因——與低利率有關，低利率使得再融資在過去兩年內成為明智之舉，再融資也降低了月供，減輕了負擔，賣房的意愿在降低。Odeta Kushi說：“許多現有房主已經鎖定了最低利率——低于3%。”
雖然美國市場上的低庫存導致房屋價格上漲，但活躍賣家的減少給整個房地產行業帶來了壓力。Miedler在談到2000年以來過去幾年的經驗時說：“我們在全球15萬多名房地產專業人士中遇到的最大問題是與找不到庫存的潛在買家合作。”
庫存不足對許多選擇出售房屋的房主來說是一個福音，因為他們從急切的買家和不斷上漲的價格中獲益。不過，現在不是貪婪的時候。需要適當的定價和合理的預期，尤其是隨著季節性因素回歸房地產市場。
賣房者在把他們的房子投放市場之前也應該有一個計劃。賣掉你現在的房子，你很可能會想再買一套，這也讓你進入了競爭激烈的買家氛圍。他們要問自己的問題是，我要從哪里能買到下一套房子？
一個可能使更多現有住房進入市場的因素是止贖活動的恢復。穆爾說，她預計在2022，什么樣的喪失抵押品贖回權和拍賣活動，這主要是因為在2020和2021年間，幾乎沒有多少喪失抵押品贖回權的抵押貸款和其他政策，幾乎完全停止了止贖。
抵押貸款解決方案公司ServiceLink的違約服務部門總裁米里亞姆·摩爾（Miriam Moore）認為，由于疫情影響，雖然止贖率會上升，但不會像2008年的房地產危機那樣。當時的經濟沒有今天那么強勁，最有可能受到影響的房主是那些甚至在疫情開始之前就在努力償還抵押貸款的人。
米里亞姆·摩爾還預測，由于可供出售房屋的庫存較低，個人買家對止贖銷售和拍賣的興趣將比過去可能考慮的更廣泛。
對租戶來說：
2021年，美國的租房市場還是處在快速上漲狀態。據租賃信息公司Zumper報道，到目前為止，2021，一居室公寓的全國平均租金上漲了12.1%，兩居室租金增加了13.2%。
與房價類似，租金的快速上漲表明需求旺盛，但2022年不太可能維持同樣的租金上漲。“我認為明年租金不會再增長12%至15%。”Zumper聯合創始人兼首席執行官Anthemos Georgiades說。
另一個影響租賃住房市場的因素是疾病控制和預防中心（Centers for Disease Control and Prevention，CDC）在2020年為應對這一流行病而制定的暫停驅逐令的結束。在最高法院裁定延長的暫停驅逐令違憲后，暫停驅逐令于2021年8月結束。
到目前為止，暫停驅逐令的結束并沒有導致許多人擔心的大規模驅逐，但驅逐人數卻在逐月攀升，盡管仍然低于疫情前前的驅逐率。
2022年，美國租房市場的驅逐率很可能會回到大流行前的水平，特別是在美國許多地區對出租住房的需求持續上升的情況下。然而，Anthemos Georgiades說，州和地方政策可能在今后如何解決驅逐問題上發揮最大作用。
新屋建設：
多年來，美國的新住房建設的速度一直落后于新家庭成立的速度，受土地供給原因和由疫情帶來的勞動力不足的困擾，疫情進一步加劇了材料短缺、價格上漲以及與供應鏈相關的延誤。
因此，建筑業在加速發展和緩解住房需求方面進展緩慢。邁德勒說：“我們必須將建造新的單戶住宅的速度提高一倍。”
然而，根據美國住宅建筑商協會11月的建筑商信心調查，盡管存在一些問題，建筑商們還是感到更加自信。低住房庫存和強勁的需求似乎是信心進入新一年的最大驅動力。
雖然供應問題現在很普遍，但預計最終會有所改善，一旦材料可用，建筑商和開發商準備獲得批準的許可證。Kushi說：“很難說這些瓶頸何時會開始緩解，但我會說，隨著這些瓶頸開始緩解，明年可能會有積壓的（新建）房屋上市。”
建筑不僅僅是為單戶住宅做準備。Anthemos Georgiades認為，當涉及到多戶型出租公寓時，將有大量的發展。
美國人口普查局報告說，截至10月，到目前為止，已經批準了近150萬個私人擁有的住房單位，其中2021個，其中許多可能建，2022年有望緩解供給不足的困擾。
雖然新建筑通常位于當地房價和租金范圍的高端，但Kushi強調，為了更好地滿足現有需求，新住房中需要更廣泛的價格點。“我們只需要在整個價格范圍內進行建設，尤其是在價格較低的層次——入門級住宅。”
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