首先介紹一下在美國買房的基礎知識：
interest rate 利率
Fixed-rate mortgage 固定抵押貸款利率
利率固定不動、風險較低
適合適合打算長期持有房產，長期風險承擔力較低、追求穩健的買家
Adjustable-rate mortgage （ARM）浮動利率
初始利率比固定利率低，但往后利率會隨指數 (Index) 浮動。開始浮動的年限和利率增幅皆事先規定。
如7ARM、還款時間30年，代表前7年利率不變，往后每年根據市場情況浮動調整。
短期風險而言，浮動利率比固定利率來的低，但長遠角度風險也是較高的。
適合中短期投資者或持房年限短的買家。
loan terms 貸款期限
常見的有15年，20年，及30年
mortgage type 房貸種類
Conventional Mortgages 常規貸款
一般是固定利率，而且國家機構不保障
FHA Loans FHA貸款
由Federal Housing Administration聯邦住宅管理局提供，對借貸方有保障。
Special Mortgage Loan特殊貸款
如USDA loans，VA loans 和Jumbo loads，這些貸款需要借貸方達到申請要求才可以申請。
具體流程：
1.首先需要明白你可以貸多少錢，根據總額制定你的購房金額:去銀行申請pre-qualification letter或 pre-approval letter 貸款預批準信。
信上會寫明借貸方可借款額度，也可以證明買家通過了銀行的基本條件。
需要注意的是，這封信不代表銀行一定會貸款給買家，它需對買家購買的房屋及風險進行深度分析才能做出決定。
2.找想買的房子
3.為想買的房子正式申請貸款，可選擇當下的利率也可選擇在application后到closing前的任意一天的利率。
4.咨詢律師關于購房資料等細節可以確保購房要求以及購房截止日期。
5.找到在價格范圍內你喜歡的房后就可以出價 make an offer。
offer需要仲介幫忙準備。出價信里會包括出價金額以及你的要求。
要求是為了保護買方，一旦發生對買方不利的情況，買方可以減少損失。有inspection contingency房屋檢查發現房屋情況不好需要維修，mortgage contingency貸款不通過需要退出買方還能收回定金，pest inspection contingency 害蟲檢查后發現有嚴重情況買家可以退出競爭。
當然如果買家要求太多，賣房會選擇要求少的offer。所以如何在眾多的買家中凸顯優勢表現出買房的競爭力？你需要一位經驗豐富的地產仲介來幫忙。
6.賣家接受了買家的出價后，雙方會簽署一份由雙方律師準備的purchase and sale agreement 購房合同 （P&S）。里面涵蓋了最后價格及各項條款。
7.與貸款機構溝通好，確保在購房合同寫的交款期限內通過貸款。
一般外國人貸款機構審批時間會長至2個月，需要在購房合同上寫清楚日期。
8.可結束交易 clear to close代表的是買房的貸款機構通過了貸款申請，已準備好了資料以及款項。
9.與買家的仲介，買家，貸款機構人員，律師約好交易結束日期去簽交接合同。
在美國，大多數人都會選擇貸款買房。成功申請房貸，一要估算自己的經濟承受力，二要明晰利率取舍。
這里有兩個小常識：
房貸計算器
小伙伴們可以利用一些在線房貸計算器（Mortgage Calculator），來大概估算一下能自己的經濟承受能力，事先規劃。比如Zillow房貸計算器：
輸入房價、首付比例、利率等信息就能估算出每月月供金額；
● 可以選擇30年fixed，15年fixed，5/1 ARM三種貸款計算；
● 可以選擇是否包含地產稅、房屋保險、HOA等費用；
● 能從Schedule和Full Report處看到還貸詳情，了解每月月供分別還了多少本金和利息。
在貸款買房的時候，大家可能會留意到，銀行給出的房貸利率除了Interest Rate以外，還有APR（Annual Percentage Rate，年度利率）。
所謂APR，就是包含了房貸利息以及其他買房貸款手續費用后計算出來的借貸年度成本，能給出一個對借貸成本更加全面概念。
所以比較不同銀行的貸款時，比較APR會比Interest Rate更加直觀。但不是所有銀行都會將全部費用成本計算進APR里。
優惠點數 Discount Points
房貸英文術語里有Mortgage Point（房貸點數），是提前支付給貸方的一種手續費用，相當于預付利息，1 Point（1個點數）等于房屋貸款總額的1%。銀行貸款收取貸款手續費用（Loan Origination Fee）很多時候會以Points來表示。假設借款$20萬，1 point 就是$2000，0.5 point 就是$1000。
而所謂Discount Points就是降低房貸利率需要交納的手續費用，每1個點數對應一定的房貸利率優惠（通常是0.125%~0.25%），選擇付出多少點數的費用，就可以換取房貸利率降低多大幅度，俗稱“buy down the rate”。
新利率=原利率-(利率優惠 x 點數)
如果有足夠的資金，買的房子又是準備長住的話，付點數買低利率對于長期來說是劃算的。在考慮購買點數的時候，要計算多長時間能“Break Even”回本，可以對未來有更好的規劃。
PS：購買點數的錢通常可以算在買房貸款利息上，在報稅時可以抵稅。
跟花錢買點數相反，如果手頭上現金不夠，一些銀行也提供“Lender Credits”的選擇，可以以提高房貸利率為代價，讓貸方付出相應點數。
