據美國媒體9月10日報道，美聯儲發布研究報告顯示，加拿大地產行業目前已經出現嚴重的泡沫。目前已經是“泡沫上的泡沫”（a double bubble.），該報告提醒買家現在入駐加拿大房產要謹慎。
據報道，美聯儲（Fed）在發布了2021年第一季度季度繁榮指數。該指數用于確定一個國家或經濟體的的房地產泡沫。該指數也表明加拿大正處于泡沫之中。這種不尋常的情況表明，加拿大的房價已經在泡沫區域徘徊了6年，而且沒有任何調整。
該報告指出，6年來，加拿大房價上漲和購房者的情緒化顯著在上升。
通常來說，繁榮指數（The Exuberance Index）是衡量買家對更高價格熱情的指標。它是衡量與基本面形成對比的價格，尋找買家邁入的動力。在買家支付了不合理的金額時，像這樣的“情感溢價”不是基于基本面，而是基于情緒面，就是情緒化購房。這種情緒化的購房往往會推升房價。因此，這些房屋的價格取決于人們的感受，情緒變化快于基本面，使市場更容易受到沖擊。
繁榮指數是個新生事物，是美聯儲在2008年美國房地產泡沫破裂并造成嚴重破壞后制定了這一指標。通過新的指標來進行預警，投資者他們可以及早識別并解決它們。這限制了它們可能對經濟造成的損害。
美聯儲的研究人員發現 ，他們通過對數據進行處理，使研究人員可以通過兩組數據測試市場的冷熱，這兩組數據是臨界閾值（ critical threshold value）和繁榮指數得分（exuberance index score）。如果分數上升到臨界閾值的95%以上，買家就會表現得非常活躍。如果市場連續五個或更多季度保持在這一區域，那么市場也是繁榮的。
通常來說，繁榮的市場通常被稱為泡沫的存在。美聯儲辯稱，市場將在某個時候導致調整，但他們顯然無法確定何時調整。政策和信貸擴張通常只能制造經濟泡沫。只要政府能夠繼續制造更大的泡沫，這種情況就會持續下去。
設想一下，當經濟依賴于泡沫時，情況會變得多么糟糕。在這一點上，加拿大的地產起了一個很壞的范例。
美聯儲的這篇報告認為，總體而言，加拿大現在的房地產價格是基于買家的狂熱，而不是市場的基礎。
從近年走勢來看，加拿大剛剛又過了連續第5個季度上漲的繁榮期。加拿大住房在2020年第一季度再次變得繁榮。2019年第四季度，該指數在臨界閾值以下短暫下跌——僅比臨界閾值低0.01點。自那時以來，該市場已連續五個季度在持續上漲。
有兩種方式來看待這個問題，一種觀點認為，這只是一個技術標簽問題。僅比閾值低0.01點也可能在誤差范圍內，一個季度也不足以形成新的趨勢。另一種觀點認為，如果公眾接受這一突破作為2019年第一個泡沫結束的決定性證據，那么這就是嚴重的泡沫，而且是一個泡沫上的泡沫。
從表面上看，一個標簽不會改變那么多。事實是，買家在2015年表現出旺盛，而且這種跡象在2016年沒有得到遏制，而這本是解決這一問題的理想時機。但是由于加拿大政府的縱容，它變成了一個全面的泡沫。從那時起，過去六年來房價一直沒有調整。
現在來看，政策制定者要么讓它修正，要么推遲修正。通過這樣做，他們正在積極地為加拿大經濟創造更多的風險。盡管沒有人知道泡沫何時會破裂，但我們確實知道一件事。當事情發生時，大家都會選擇視而不見。
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近期，美國知名地產營銷人、房產經紀人、22年研究美國地產學者高德·柯林斯（Gord Collins ）8月25日在其個人網站(www.gordcollins.com)撰文認為，美國房價年內仍然趨于上漲。投資者根本看不到房價拐點的時間，因此明智的做法是選擇退出時間，在美國價格便宜得多的地區買房。
高德·柯林斯列舉大量數據指出，盡管美國的購房者和賣房者都熱衷于每月查看房價變化和銷售報告，但是每個月的房價都在夏季上漲。今年7月已經是連續113個月的上漲。
在這個持續上漲的時段，美國人和外國買家都在想，什么時候房價會下跌，什么時候會有更多的住房供應。考慮到美國人的財務狀況以及美國政府購買抵押貸款支持證券，現在房地產市場崩潰的可能性非常低。
房價會下跌嗎？不幸的是，對于購房者來說，短期內很難下跌。由于美聯儲堅持低利率，同時建筑業無法跟上步伐擴大供給，明年春天我們可能會看到房價再次上漲。屆時新冠疫情或許將過去，美國人將開始擴大支出購房，因此明年房價下跌可能性也很小。
有數據顯示，美國7月房屋銷售增長快于專家預測，經濟學家和分析師都持續低估了美國人的房屋需求。但是由于驅逐禁令的解除，美國一些低收入人的房屋負擔能力（和無家可歸）問題正在成為一個社會問題，因此住房將成為2022年的大問題，勢必進一步刺激需求。
從數據看，美國7月份的單戶住宅、聯排別墅、公寓和合作公寓的銷售額從6月份增長2.0%，經季節性調整后，7月份的年銷售額為599萬套。這比專家預測的要好得多。
美國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）表示，競價戰可能正在緩解。然而，只要經濟要繼續發展，需求只會急劇增加。買家肯定希望以今天的低抵押貸款利率進入市場。隨著買家樂觀情緒的增長，明年春天我們可能會看到另一股熱潮。
另外，7月份的房價仍然上漲，已經達到了單月上漲的113次。與去年7月相比，7月美國房價中值上漲18.6%，至36.7萬美元。隨著住房短缺和經濟好轉，抵押貸款價格創歷史新低，預計房價將繼續上漲，尤其是對于租房者，因為購房者將被迫租房，直到庫存增加。
房主們仍然不知道什么時候可以從價格的暴漲中獲利，因為價格一年又一年地上漲，看不到盡頭。
現在，整個國家都在進行建設。住房供給正在改善，勞動力供應量不斷增加，材料成本不斷下降，在郊區和遠郊地區購買住房的原因與流行病有關，因此明智的做法是選擇退出時間，在美國價格便宜得多的地區購買住房。
同時，雖然隨著疫情的進展，就業增長緩慢，但工資卻在上漲，那些有工作的人將更有信譽和能力買房。這將提振住房需求。隨著刺激資金開始流動，很難想象會有任何情景支持全美房價下跌。勞倫斯·云（Lawrence Yun）還認為：“近幾個月來，由于更多的房屋開工和現有房主掛牌購房，供應有所
改善，所有這些都導致了銷售上升。房屋銷售繼續以高于疫情爆發前的速度增長。”
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