近期，美國知名地產營銷人、房產經紀人、22年研究美國地產學者高德·柯林斯（Gord Collins ）8月25日在其個人網站(www.gordcollins.com)撰文認為，美國房價年內仍然趨于上漲。投資者根本看不到房價拐點的時間，因此明智的做法是選擇退出時間，在美國價格便宜得多的地區買房。
高德·柯林斯列舉大量數據指出，盡管美國的購房者和賣房者都熱衷于每月查看房價變化和銷售報告，但是每個月的房價都在夏季上漲。今年7月已經是連續113個月的上漲。
在這個持續上漲的時段，美國人和外國買家都在想，什么時候房價會下跌，什么時候會有更多的住房供應。考慮到美國人的財務狀況以及美國政府購買抵押貸款支持證券，現在房地產市場崩潰的可能性非常低。
房價會下跌嗎？不幸的是，對于購房者來說，短期內很難下跌。由于美聯儲堅持低利率，同時建筑業無法跟上步伐擴大供給，明年春天我們可能會看到房價再次上漲。屆時新冠疫情或許將過去，美國人將開始擴大支出購房，因此明年房價下跌可能性也很小。
有數據顯示，美國7月房屋銷售增長快于專家預測，經濟學家和分析師都持續低估了美國人的房屋需求。但是由于驅逐禁令的解除，美國一些低收入人的房屋負擔能力（和無家可歸）問題正在成為一個社會問題，因此住房將成為2022年的大問題，勢必進一步刺激需求。
從數據看，美國7月份的單戶住宅、聯排別墅、公寓和合作公寓的銷售額從6月份增長2.0%，經季節性調整后，7月份的年銷售額為599萬套。這比專家預測的要好得多。
美國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）表示，競價戰可能正在緩解。然而，只要經濟要繼續發展，需求只會急劇增加。買家肯定希望以今天的低抵押貸款利率進入市場。隨著買家樂觀情緒的增長，明年春天我們可能會看到另一股熱潮。
另外，7月份的房價仍然上漲，已經達到了單月上漲的113次。與去年7月相比，7月美國房價中值上漲18.6%，至36.7萬美元。隨著住房短缺和經濟好轉，抵押貸款價格創歷史新低，預計房價將繼續上漲，尤其是對于租房者，因為購房者將被迫租房，直到庫存增加。
房主們仍然不知道什么時候可以從價格的暴漲中獲利，因為價格一年又一年地上漲，看不到盡頭。
現在，整個國家都在進行建設。住房供給正在改善，勞動力供應量不斷增加，材料成本不斷下降，在郊區和遠郊地區購買住房的原因與流行病有關，因此明智的做法是選擇退出時間，在美國價格便宜得多的地區購買住房。
同時，雖然隨著疫情的進展，就業增長緩慢，但工資卻在上漲，那些有工作的人將更有信譽和能力買房。這將提振住房需求。隨著刺激資金開始流動，很難想象會有任何情景支持全美房價下跌。勞倫斯·云（Lawrence Yun）還認為：“近幾個月來，由于更多的房屋開工和現有房主掛牌購房，供應有所
改善，所有這些都導致了銷售上升。房屋銷售繼續以高于疫情爆發前的速度增長。”
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很多美國人在美國買房后不會像中國人似的，一輩子就守著這一套房產，會隨著自己的工作地點遷移或者生活需要隨時改變自己所生活的城市。在這個過程中就需要換房，很多需要換房的“二次購房者”都會心里有這樣的疑問：“先買后賣”與“先賣后買”到底哪個對購房者比較有利？
先賣后買預算有數
考慮到財務上的可行性，多數人會選擇先賣掉手頭的房屋，再買新房。賣掉房產后取得銀行新的貸款審批，有助於全面了解屋主的經濟狀況，對新購屋的預算心中有數。房貸機構或銀行會為貸款人制定相應的住房支付能力分析報告(affordability analysis)，由此推算可負擔的現金首付額度，以及此后的月供支出額度。
那么究竟先買后賣的操作如何進行?舉例：某屋主於10年前10%首付購得20萬元住宅，現在以25萬元售出，希望用售房所得支付新房的首付款。感謝國稅局對於自住屋主售屋的稅務優惠，個人25萬元、夫妻50萬元之內的房屋收益可享有稅務豁免，因此屋主不需要為5萬元的增值收益繳稅。但專家也提醒，別忘記與售房相關的支出，通常為售價的6%至7%，用於支付地產經紀人傭金、宣傳費用、交易稅、房契費用等。保守估算，售房所得凈額8萬5000元。
假設使用8萬5000元售房所得作為首付，購買一處售價35萬元的新屋，使用30年期固定利率貸款。以3.75%利率估算，此后房主每月的住房支出為1644元，其中包括1227元貸款還款、350元地稅，以及67元房屋保險。住房支付能力分析顯示，負擔這一房屋，屋主的年收入需要達到6萬3000元，且非房貸債務不能超過300元。
先買后賣 考驗財力
這樣的情形在近些年越來越常見，主要原因是房產貨存緊張，造成不少房主擔心售房后相當長的一段時間無房可住。先買后賣的挑戰在於屋主需要更雄厚的財力來支付新屋的首付，且一旦舊房暫時出售困難，還要準備好在未來不確定的一段時間同時支付兩套房屋的貸款和花銷。
還是上面的例子，舊屋為10年前20萬購得，首付10%。每月房屋支出總額1215元，包括859元貸款還款(以4%重新貸款利率為例)、200元地稅、67元房屋保險和89元房貸保險。如果想要換成35萬元、10%首付的新屋，每月支出總計2030元—包括1459元貸款還款(以3.75%利率為例)、350元地稅、67元房屋保險和155元房貸保險。
兩處房屋支出相加為每月3245元，如果再加上300元的非房貸債務，屋主需要年收入達到9萬9000元才可負擔這處新屋。對於收入達不到這一數字的房主來說，解決的辦法之一是尋求親朋融資幫助，以「贈予」方式支付新屋的首付，在賣掉舊房后還清。這樣一來，屋主的年收入只需8萬5000元即可達到貸款銀行的要求。
舊房出租 租金抵付
不想出售舊屋，希望留做長期投資用於出租的房主，許多房貸機構允許屋主將舊房租金計入未來收入，以滿足新屋貸款要求。但并非所有機構都允許這樣的計算，因此上述的例子中，即便是舊屋被用於出租，有些貸款方仍舊需要房主滿足年9萬9000元的收入要求。
對於允許屋主將房租收入計入貸款要求的機構，多數允許75%的房租用於抵付支出。假設月租收入1650元，這樣一來，上述的貸款人只需要滿足6萬5000元的年收入要求即可同時擁有兩處房屋。
兩種做法 各有利弊
不論先買或是先賣，都有利弊得失，「先買后賣的情形會面臨雙重貸款，在換屋過程中的這幾個月，甚至大半年或更久，需要充足的財力支撐」。此外由于舊房最后的成交價無法估算，房屋凈值未知，會給這期間的財務規劃留下很大的不確定因素。這樣做的好處是換房的過程沒有壓力，盡可以輕松的搬入新居，舊屋只是等著脫手而已。李小姐還強調，「搬空的房屋從出售的角度上來說，更容易給買家清爽的印象，也不會對家人居住和安全造成影響。」
如果先賣后買，盡管在在財務上的困難較小，但是賣了房子，全家就要尋找暫時落腳的地方。「買房子、租房子、找房子都是要考慮的問題」，「不少人需要搬兩次家，麻煩諸多，也容易造成有些人最后沖動的買下一處并不適合的房屋。」
