美國大部分市場對住房的需求量很大，但在疫情開始流行之前，房屋供應量很少。當然，除非一場大流行徹底改變了房地產游戲，讓曾經非常活躍的房產現在空置率開始增多。
開發商和投資者開始梳理這些機會，找到合理的利潤水平，同時發現了這個難覓的商機。
一位美國開發商在密蘇里州布蘭森市早在疫情之前就發現了這個機會。
據房地產研究機構meyers research公司的多戶型咨詢小組稱，這個位于美國中部的小鎮人口大約在11000人左右。布蘭森有5026戶家庭，貧困率為20%，主要的經濟驅動力是酒店業，這已經受到了疫病大流行的負面影響。
此外，因經濟不景氣，該市住房市場形勢嚴峻。據當地住房市場信息提供商Metro study公司的定制服務主管兼研究機構Jonathan Dienhart稱，截至2020年6月底，該地區房屋成交僅為2019年的36%。另外，2020年前6個月的許可證總數只有62個，與去年的216個相差甚遠。
截至2020年6月，布蘭森只有5個單位以上房產的許可證，是美國2019年人口普查報告總數的9%。
所有這些變化都為位于洛杉磯的開發公司Repvblik的首席執行官理查德·魯賓帶來了絕佳的機會。作為從南非移民過來的魯賓，自2015年以來一直致力于美國的房屋改造升級。他聲稱自己是唯一一家沒有任何政府援助就將房產轉換為經濟適用房的公司。
在密蘇里州的布蘭森是，魯賓抓住了一個機會，把一家戴斯酒店（ Days Inn Hotel）改造成了經濟適用房。這個名為柏拉圖洞穴（ Plato’s Cave）的項目于2019年12月完工。這是一個完整的轉換423個酒店房間到341個負擔得起的多戶型單元，增加了布蘭森住房供應急需的庫存。
改造要求將一些酒店房間合并為合適的單元組合，并重新設計一些空間，以提供一整套便利設施，包括健身房、沙灘排球場、免費使用自行車、共同工作空間、董事會會議室、會議室和公共廚房和餐飲區，以滿足住戶的一些特殊功能。
這樣的商業樓宇改造對當地經濟好處顯而易見。環境也有巨大的好處。2016年，美國國家信托基金的研究與政策實驗室發表報告顯示，新的商業開發成本約為每平方英尺92美元，而現有建筑再利用的成本估計僅僅為每平方英尺37美元
被改造成柏拉圖洞穴的戴斯旅館共有6棟建筑，面積16.7萬平方英尺。不僅改造成本大大降低，也讓很多低收入人買到了住房。
由于戴斯酒店已經建成，大部分的公用設施和服務已經連接起來，幾乎不需要拆除。這些類型的適應性再利用項目最終減少了所需的新建筑材料的數量，也大大節約了成本，減少了額對當地環境的污染。
美國環保署估計，美國每年新建筑、拆除和翻新產生的廢物占1.6億噸固體廢物，約占美國總廢物的三分之一。
在其他州，盤活生意不佳的酒店改造成居民住宅的例子也悄然開始流行。
Eric Silverman是Eastham Capital公司的執行合伙人，該公司致力于酒店的改造，取得了不少好的經驗。西爾弗曼說：“我們在馬里蘭州的一個寫字樓公園里買了一個只有93個單元的房產，但這些單元都是兩個臥室。這里對當地人的工作租房非常方便。”
西爾弗曼補充說，酒店總是有足夠的便利設施，但他們可能有太多。幾年前，他發表了一份白皮書，指出酒店提供的各種服務，從食品和飲料到客房服務和24小時維護，成本過高，很容易超過預訂收入的價值，這也是在流感大流行期間酒店消亡的另一個原因。
Eastham Capital公司董事安德魯·戈登（Andrew Gordon）表示，該公司正在將佛羅里達州杰克遜維爾的103套酒店套房改造成103套住房。該集團認為這是一個理想的物業轉換，因為所有的酒店房間都有一個室外空間，要么去天井或陽臺。
安德魯·戈登（Andrew Gordon）說，最大的挑戰是將分區從酒店用地改為公寓，這花了九個月的時間。而且，從結構上講，雖然他們決定讓這些裝置都包括互聯網和公用事業，所以建筑結構不需要改變，但更新管道和電力仍然是至關重要的。盡管一些更新的費用很高，但該項目的轉換意味著更多的經濟適用房增加了當地的供應。戈登說，新項目提供的全套公寓租賃價格比同一地區的其他公寓低10%或15%。
布倫特·施佩爾是ASK Studio建筑公司的負責人，ASK Studio是一家位于愛荷華州得梅因的建筑公司，該公司最近將當地一所小高中改建成16所負擔得起的多戶型單元。這所學校建于1888年，位于愛荷華州的克林頓市，已有130年的歷史，希珀預計，經過改建，它至少還能再維持100年。
ASK建筑公司還將一家銀行改造成38個單元，并將其分解為節能建筑。該銀行的圍護結構和混凝土結構約為4.82千兆焦/平方米。保留下來的建筑部分，如圍護結構、結構和現場施工，占到了原有能源的63%。再加上一些保留的內墻，這意味著總回收的能量約為70%。節約的具體能源相當于600噸煤或足夠一個家庭435年所用的能源。
布倫特·施佩爾（Schipper）認為這座建筑很重要，但他的公司正在努力提供更多成功的例子，引導其他開發者走上同樣的道路。
建筑改造面臨的挑戰
正如Eastham項目的例子，分區可能是一個很大的挑戰。魯賓也經歷過這一點，他指出，在對經濟適用房需求最大的市場中，各種要辦手續最多，一定程度上影響了工期和周轉率。
房地產開發咨詢公司Butterfly Voyage的創始人Meghna Krishna Bondili也認為酒店，無論是精品酒店還是大型酒店，幾乎都是全方位的住宅產品。她寫道，酒店被設計成居住的空間；有服務至上的理念；通常，都位于理想的區域。
魯賓還指出了單元組合的重要性，它推動了市場容忍度和可接受的租金，這取決于多少房間或模塊可以轉換成一個單元。如果過去市場上一間新房間的租金是80000美元，那么經過改造的一間新房間的租金是40000美元。
魯賓說，到目前為止，資本一直是雷普布利克面臨的最大挑戰。“我們幾乎用現金資助了前95%。我們找不到一家當地的貸款機構為我們這樣的逆向商業案例提供建設貸款。現在，我們更容易做某些事情，因為我們是少數幾個有概念證明的人之一。現在人們都在追求收益，像我們這樣的公司越來越流行。”
未來發展
美國酒店和住宿協會（American Hotel and Looding Association）報告稱，美國有55900多家酒店，提供530多萬間客房。最近的疫情大流行使他們中的許多人處于危險之中。據美國酒店和住宿協會（american hotel and loadin gassociation）統計，到9月底，可能有8000家酒店關門。如果疫情一直持續下去，將會有更多的酒店被改造成經濟適用房。
《華爾街日報》報道了一個更高的數字，稱僅在紐約，就有多達25000家酒店可能因為疫情大流行而永久關閉。如果像ask studio和Repvblik這樣的組織能夠把這些轉換成住房，這可能是對解決美國一些住戶住房供應問題的卓越貢獻。
如果每家酒店有100間客房，那么大約有25萬套，這將使該市市長比爾德布拉西奧（Bill de Blasio）承諾到2026年建造和保存30萬套經濟適用房的承諾增加8倍多。
Repvblik現在在美國國內許多頂級的項目工作，那里有勞動力住房需求，并且有10個項目正在進行中。魯賓表示，該公司希望在未來18個月內生產3000套公寓；在未來3到5年內，僅從酒店改造就可以生產20000套公寓。
他的計劃對經濟適用房有很大的希望。
