由于貸款利率低，想要順利買到房，前期準(zhǔn)備必先了解貸款條件，信用、收入、工作是否穩(wěn)定？如果不符合就需事先找到解決方法，才能順利買到想要的房子。
對于大多數(shù)人，買房時(shí)都不是現(xiàn)金交易，貸不到款就買不成房，貸款就成決定性關(guān)鍵。貸款可以找銀行，也可以找貸款公司，只有找貸款公司才會有多種選擇，才能在眾多銀行中尋找利率最低的一家，或?qū)ふ疫m合你情況的貸款。
2021年房貸利率的走向，現(xiàn)在做貸款應(yīng)該注意什么？
根據(jù)6大聯(lián)邦機(jī)構(gòu)及大銀行的預(yù)測平均數(shù)，利率2.65%會往上走到接近3%的利率，如果你現(xiàn)在做貸款要趕快鎖定利率，如果還沒有貸款的話在此提醒務(wù)必及早開始。
以下是2021年各大機(jī)構(gòu)的預(yù)測：房利美預(yù)計(jì)30年利率2.275%，富國銀行2.875%，房地美3%，National Association Home Build（NAHB）3%，NAR預(yù)計(jì)不到3%MBA預(yù)計(jì)超過3.25%，所以這利率照正常走向，如果沒有什么壞消息是要往上走的。
聯(lián)邦政府為了不讓通貨膨脹太厲害，實(shí)施每個(gè)月$1200億購買房屋貸款的債券，所以說每個(gè)人做的房利美、房地美貸款如30年固定，這個(gè)債券賣到哪里去了呢？這個(gè)是用房地產(chǎn)做抵押來包裝的一個(gè)不動產(chǎn)抵押貸款證券Mortgage-Backed Security，所以聯(lián)準(zhǔn)會是用這種方式來降低通貨膨脹的壓力。因此未來一年房價(jià)成交量會越來越高，未來90天的貸款利率會如何？
相比2019最高3.49%，2021年1月打到全國平均指數(shù)固定2.65 %，現(xiàn)在想做重新貸款的人該鎖定利息不要再等了。
如何在三天之內(nèi)增加你的信用分?jǐn)?shù)？
能貸多少款是由貸款人的經(jīng)濟(jì)狀況決定的，能不能貸到款或利率好壞是由貸款人的信用分?jǐn)?shù)(Credit Score)決定的。信用分?jǐn)?shù)低于620分或者沒有信用分很難貸到一般性貸款。信用分?jǐn)?shù)越高，利率越好，但740分?jǐn)?shù)以上利率都是一樣。
信用分?jǐn)?shù)是決定新貸款利率最重要的依據(jù)，如果信用分?jǐn)?shù)不佳一定要先修覆，房貸車貸是很幫助信用分?jǐn)?shù)的，基本上貸款要求買家的信用分?jǐn)?shù)在740分以上。如果買房down payment是基本的20%，信用分?jǐn)?shù)就非常的重要，信用分?jǐn)?shù)高能降低貸款利率。
信用分?jǐn)?shù)如何提高？
信用卡不能用到信用額度超過30%，或用到額度的70-80%，不能有遲付款的記錄，趕快把信用卡欠款付掉，再把證明給貸款經(jīng)紀(jì)，可以在72小時(shí)之內(nèi)，向三大信用機(jī)構(gòu)申請重新計(jì)算分?jǐn)?shù)，讓利息達(dá)到最好的標(biāo)準(zhǔn)。
如何利用現(xiàn)有的房屋凈值，做最有效穩(wěn)定的投資？
投資房地產(chǎn)對很多人來說都是一項(xiàng)比較穩(wěn)定的被動投資，如果你已經(jīng)有一套房了，就可以用房屋凈值做有效穩(wěn)定的投資。如何預(yù)估你的房屋凈值是多少？
最簡單的方法就是，查房子現(xiàn)在值多少錢，減掉房貸余額就是你的房屋凈值。通過房屋凈值貸款，就是用原本的房子做抵押，現(xiàn)在房貸利率非常低所以是申請房屋凈值貸款的好時(shí)機(jī)。
【例如】 有些人有2棟3棟的投資房，貸款金額不大，約在10幾20萬美金，當(dāng)時(shí)利息都比較高，所以應(yīng)該做合并，如2棟房子90萬，如果借54萬8利息大概3%左右，所需支付的還款額度每月大概2千多，54萬8就可以把原來小額貸款的幾棟房子做現(xiàn)金轉(zhuǎn)貸（Cash Out refinance）。趁現(xiàn)在利息低，可以把錢拿出來再去投資。
另外，有的人自住屋地較大，假設(shè)房屋價(jià)值70萬，屋主目前只欠30萬即屋主房屋凈值為40萬。房東可以將房屋凈值中的20萬做現(xiàn)金轉(zhuǎn)貸，每月大概銀行還款額為 $2000，這樣一來屋主完全可以用這20萬元投資加蓋一個(gè)1000呎左右的加建屋（ADU），這樣的出租屋，每月租金大約在$2200- $2500，對于房東來說，每月就有200至500的出租盈余，還多了一間獨(dú)立住宅。
如果在美洛杉磯購置了房屋，是以自住房申請的，若用來出租的話，貸方會以此為由提高利率么？大約會提高多少呢？
自住房的貸款和投資房的貸款還是有一些區(qū)別的，一般來說，投資房的貸款利率比自住房貸款利率高出0.5-1%，取決于你的信用分?jǐn)?shù)等其他條件，申請條件也較高。
購買者去貸款時(shí)，會看負(fù)債和收入的比例，不能超過43%到50%。例如，某人月收入5000元，當(dāng)前自住房和未來的投資房加起來的所有貸款、地稅、保險(xiǎn)等負(fù)債額每月2500元，負(fù)債和收入比例剛好50%，他可以申請到這個(gè)貸款。但如果本人還有汽車貸款200元，負(fù)債達(dá)到54%，就不能申請到這棟投資房的貸款了。
下文將從四個(gè)方面為大家全面解讀在美國購買投資房與自住房貸款的差別，以期幫助買家在投資相關(guān)房產(chǎn)時(shí)可以全面評估：
購房類型：
一到四家庭的房產(chǎn)是比較容易申請到投資房貸款的，四家庭以上的在洛杉磯就算是商業(yè)貸款。商業(yè)貸款從租金上是很好的投資方式，但貸款更困難。貸款一般是五到七年，而且提早還款還有罰金，另外利率也更高。
首付要求高：
從貸款比例來講，投資房貸款最多只能申請到70%，這就是說購房者至少要付30%的首付，而自住房貸款有時(shí)可以達(dá)到90%之多。銀行對投資房首付的要求也會更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈予。若購買投資房，銀行要查看申請人兩個(gè)月的銀行月結(jié)單，其中不允許有任何贈與款。另外，申請人的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房僅為620分。
付點(diǎn)數(shù)降利率：
如果想要以自住房的利息來購買投資房，也有一種辦法，就是付點(diǎn)數(shù)。一個(gè)點(diǎn)數(shù)，就是貸款金額的1%。舉例來說，對于40萬的投資房貸款，根據(jù)房利美的規(guī)定，如果要拿自住房的利息，貸款時(shí)要付兩個(gè)點(diǎn)數(shù)，就是40萬乘2%，也就是一次性付8000元。那么是選擇一次性購買點(diǎn)數(shù)，還是較高的利率?這要看民眾保持投資房多久。例如一個(gè)貸款40萬、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100元，如果選擇付點(diǎn)數(shù)，大約7年就把8000元賺回；但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那么就沒必要購買點(diǎn)數(shù)了。
鑒別投資房：
鑒于自住房貸款有低利率等優(yōu)惠政策，很多人即使在購買投資房時(shí)也想以自住房申報(bào)。實(shí)際上，銀行會依據(jù)一些條件來判定顧客購買的房產(chǎn)是用自住還是投資。例如，銀行會要求顧客披露名下所有房產(chǎn)，一般第二套房產(chǎn)就是投資房；過戶以后，60天內(nèi)買房人要入住，且一年住滿180天就算自住房；另外，一半自住、一半出租的情況也算做自住房。所以申請貸款的時(shí)候請根據(jù)您的真實(shí)情況來權(quán)衡利弊，作出最有利的判斷。
