如果在美洛杉磯購置了房屋，是以自住房申請的，若用來出租的話，貸方會以此為由提高利率么？大約會提高多少呢？
自住房的貸款和投資房的貸款還是有一些區別的，一般來說，投資房的貸款利率比自住房貸款利率高出0.5-1%，取決于你的信用分數等其他條件，申請條件也較高。
購買者去貸款時，會看負債和收入的比例，不能超過43%到50%。例如，某人月收入5000元，當前自住房和未來的投資房加起來的所有貸款、地稅、保險等負債額每月2500元，負債和收入比例剛好50%，他可以申請到這個貸款。但如果本人還有汽車貸款200元，負債達到54%，就不能申請到這棟投資房的貸款了。
下文將從四個方面為大家全面解讀在美國購買投資房與自住房貸款的差別，以期幫助買家在投資相關房產時可以全面評估：
購房類型：
一到四家庭的房產是比較容易申請到投資房貸款的，四家庭以上的在洛杉磯就算是商業貸款。商業貸款從租金上是很好的投資方式，但貸款更困難。貸款一般是五到七年，而且提早還款還有罰金，另外利率也更高。
首付要求高：
從貸款比例來講，投資房貸款最多只能申請到70%，這就是說購房者至少要付30%的首付，而自住房貸款有時可以達到90%之多。銀行對投資房首付的要求也會更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈予。若購買投資房，銀行要查看申請人兩個月的銀行月結單，其中不允許有任何贈與款。另外，申請人的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房僅為620分。
付點數降利率：
如果想要以自住房的利息來購買投資房，也有一種辦法，就是付點數。一個點數，就是貸款金額的1%。舉例來說，對于40萬的投資房貸款，根據房利美的規定，如果要拿自住房的利息，貸款時要付兩個點數，就是40萬乘2%，也就是一次性付8000元。那么是選擇一次性購買點數，還是較高的利率?這要看民眾保持投資房多久。例如一個貸款40萬、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100元，如果選擇付點數，大約7年就把8000元賺回；但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那么就沒必要購買點數了。
鑒別投資房：
鑒于自住房貸款有低利率等優惠政策，很多人即使在購買投資房時也想以自住房申報。實際上，銀行會依據一些條件來判定顧客購買的房產是用自住還是投資。例如，銀行會要求顧客披露名下所有房產，一般第二套房產就是投資房；過戶以后，60天內買房人要入住，且一年住滿180天就算自住房；另外，一半自住、一半出租的情況也算做自住房。所以申請貸款的時候請根據您的真實情況來權衡利弊，作出最有利的判斷。
在美國買賣房產，大家都要明白一個概念，那就是什么是 “Escrow”?“Escrow”的中文意思是托管，Escrow公司扮演的是中立的角色，在房產交易中，買賣雙方會將押金、產權或其他數據交給Escrow公司進行托管。不過，僅僅明白“Escrow”概念是不夠的，關于“Escrow”的開啟和結束以及“Escrow”如何運作，買賣雙方一定要了解清楚，這樣才能更好地保障自身的利益。
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ESCROW的背景
客戶交易結算資金(以下簡稱:客戶資金)第三方存管是指將客戶資金交由證券公司以外的第三方銀行或指定機構專門存放與管理。
國際貿易中 ESCROW 的運作
1.買賣雙方達成交易意向。雙方同意采取 ESCROW 方式來確保貨款的交付與收取。
2.買方將購貨款全部或部分交給雙方認可的ESCROW服務機構。
3.ESCROW 服務機構會收取一定的手續費，該費用的負擔由買賣雙方協商確定，并會及時通知賣方約定金額及幣種的資金已經由ESCROW 托管。
4.當賣方履行了約定義務并為買方所接受時，買方按合同規定的條件開出不可撤銷的支付命令，賣方憑此命令就可以到ESCROW 服務機構支取托管的貨款。
5.當 ESCROW 服務機構接到賣方提示的約定付款命令時，托管的資金將會被立即劃撥到賣方的賬戶，在劃撥時 ESCROW機構會收取一定數量的手續費采用 ESCROW 方式，實際上就是由 ESCROW 服務機構向相互之間不了解的買賣雙方提供一個貨款交易的平臺，作為雙方付款的一個保證。它具有高效率、低風險、易于操作、雙方易于接受的特點。
為什么需要ESCROW
跨地域的不同公司做生意總是存在風險。作為賣方，總擔心買方收到貨后不付款；作為買方，總擔心付款后收到的貨質量不合格，貨到付款又是賣方不愿意接受的條件。此時雙方通常采用 ESCROW。
關于ESCROW的開始
在一定情況下當買賣雙方的房產經紀人會開啟ESCROW，并當買方簽訂了購房協議后，房產經紀人就會將買家預付的存款存入銀行或公司。
ESCROW的收款流程
國際支付寶(Escrow)的服務模式與國內支付寶類似：交易過程中先由買家將貨款打到第三方擔保平臺的國際支付寶(Escrow)賬戶中，然后第三方擔保平臺（escrow）通知賣家發貨，買家收到商品后確認，貨款放于賣家，至此完成一筆網絡交易。(即：買家下單---買家付款-賣家發貨 -買家收貨-賣家收款)。
-ESCROW支持的付款方式-
escrow：目前支持信用卡（visa 、master）、銀行轉賬（TT匯款）、moneybookers、西聯（Western Union）。
-ESCROW的運用市場-
根據買賣兩家的交易快慢決定，短則幾天長則幾個月。
-ESCROW的法律依據-
在新修訂的《證券法》中, 與客戶資金存管制度相關的法律條款除第一百三十九條外, 還包括第六條、第四十四條、第一百一十一條、第一百一十二條、第一百四十七條和第一百六十七條等。上述法律條款從客戶資料、存管關系、委托申報和清算交收等方面較為完整地構建了我國證券市場客戶資金新的存管模式, 即證券公司擔任客戶資金的會計記賬主體, 完整掌握客戶資料, 將客戶資金與自有資金分戶后全額存放在存管銀行, 接受客戶委托代其買賣證券并完成與登記結算公司和客戶之間的清算交收, 并向存管銀行提供客戶資金明細賬, 存管銀行擔任客戶資金的出納和保管職責, 存管銀行通過總分核對和為客戶提供存取款功能及另路查詢機制, 有效防范證券公司挪用客戶資金。
ESCROW的結束
當買賣雙方將購房協議簽訂完成后,完成ESCROW的所有步驟后,就意味著結束。
