據(jù)美聯(lián)社9月1日?qǐng)?bào)道，為了緩解美國中下層民眾日益困難的住房問題，以拜登為首白宮政府正在概述建造和修復(fù)200多萬套住房的計(jì)劃，這也是對(duì)過去一年房?jī)r(jià)暴漲的回應(yīng)。
由于疫情以來的房?jī)r(jià)暴漲，數(shù)以百萬計(jì)的低收入的美國人幾乎被剝奪了住房所有權(quán)，或者將大部分收入花在了房租上。衡量美國人住房困難程度的指數(shù)——CoreLogic Case-Shiller 20城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)在今年6月份較同比上漲了創(chuàng)紀(jì)錄的19.1%，原因是可供購買的住房太少，低利率使得富裕的買家和房地產(chǎn)投資者能夠?yàn)樽》恐Ц陡嗟馁M(fèi)用，由此帶來的結(jié)果是直接擠占了低收入人群的購房空間。
同時(shí)，房?jī)r(jià)的飆升直接威脅到了拜登總統(tǒng)將美國經(jīng)濟(jì)重心放在中產(chǎn)階級(jí)身上的愿景。因?yàn)橹挟a(chǎn)階級(jí)在很大程度上是通過擁有住房來定義自己的。同時(shí)美國人擁有住房的愿望也改變了地區(qū)政治，2020年，美國的郊區(qū)居民與民主黨人結(jié)盟，幫助拜登在亞利桑那州和佐治亞州取得關(guān)鍵勝利，而這兩個(gè)州通過新住房建設(shè)增加了人口。
白宮經(jīng)濟(jì)顧問委員會(huì)（White House Council of Economic Advisers）9月1日在其官方博客上發(fā)布了一份詳細(xì)的分析報(bào)告，闡述了美國低收入群體的住房負(fù)擔(dān)能力問題以及政府緩解負(fù)擔(dān)能力問題的計(jì)劃。2019冠狀病毒疾病分析表明，住房供應(yīng)已經(jīng)在四年內(nèi)沒有增長，因此許多挑戰(zhàn)都是由疫情大流行造成的。
抵押貸款買家公司房地美（Freddie Mac）的研究人員估計(jì)，美國有380萬套住房尚不足以滿足需求。持續(xù)短缺意味著房?jī)r(jià)的穩(wěn)步增長速度快于收入的增長速度，這使得首次購房者更難為房屋的首付款存錢。研究也發(fā)現(xiàn)，美國低收入群體有近一半的租房者將收入的30%以上用于房租。
為了增加房屋建設(shè)，拜登的經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)提出了一系列政策轉(zhuǎn)變。
首先，它打算通過一系列行政改革，在三年內(nèi)交付10萬套經(jīng)濟(jì)適用房（ affordable housing）。
其次，該政策將使得房地美和房利美兩公司增加對(duì)開發(fā)商的貸款，增加建造兩到四個(gè)單元的房屋的可能性。政府還打算讓潛在業(yè)主和非營利組織更容易購買到在止贖拍賣中未能出售的房屋。同時(shí)，還將擴(kuò)大與地方政府和非營利組織的聯(lián)系，以購買聯(lián)邦政府持有的房屋。
另外，拜登政府還計(jì)劃通過稅收抵免、貸款和贈(zèng)款增加公寓樓的融資選擇。
最后，拜登政府估計(jì)，這項(xiàng)經(jīng)濟(jì)議程將導(dǎo)致建造和翻新200萬套住房。這將包括使用聯(lián)邦補(bǔ)貼、低收入住房稅收抵免、針對(duì)經(jīng)濟(jì)脆弱社區(qū)建設(shè)的新稅收抵免，以及取消地方和州政府限制新建設(shè)的排他性分區(qū)和土地使用政策的激勵(lì)措施。
但是即便如此，該委員會(huì)稱，這些政策只能緩解，美國全國住房供應(yīng)短缺可能會(huì)仍將持續(xù)。
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據(jù)9月8日福布斯新聞網(wǎng)報(bào)道，在美國仍在從冠狀病毒引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退中恢復(fù)的時(shí)候，西班牙裔(Hispanic)和拉丁美洲人(Latinos)（統(tǒng)稱為“拉美裔”, Latinxs ）正在成為美國人口增長和美國住房市場(chǎng)未來的領(lǐng)頭羊。
需要提醒的是，西語裔（Hispanic）指的是說西班牙語的人或西班牙語國家的后裔。”相反，拉丁美洲人（Latino）指的是來自拉丁美洲的人或其后裔。這兩個(gè)術(shù)語經(jīng)常互換使用，本文統(tǒng)一使用拉美裔（Latinxs ）這個(gè)詞來作為二者統(tǒng)稱。
有研究指出，未來20年的新房購買者主將主要是拉美裔（ Latinx）。根據(jù)美國城市研究所的預(yù)測(cè)，在2020年至2040年間，美國70%的新房主將是拉美裔的房主。全美國西班牙裔房地產(chǎn)專業(yè)人士協(xié)會(huì)（NAHREP）分析了美國人口普查局的報(bào)告后發(fā)現(xiàn)，在過去 6年中，拉美裔（ Latinx）是美國唯一一個(gè)住房擁有率逐年上升的族裔群體。盡管新冠疫情（對(duì)拉美裔的影響很低）、歷史性的低住房庫存和限制性貸款導(dǎo)致了拉美裔族群的就業(yè)損失，但可以預(yù)計(jì)的是，在美國這個(gè)族群的人口增長大大快于美國其他族裔。
而且，現(xiàn)在拉美裔的房屋擁有量增長在全國并不平等增長非常迅速，并且分布也不均衡。全美國西班牙裔房地產(chǎn)專業(yè)人士協(xié)會(huì)（NAHREP）發(fā)現(xiàn)，懷俄明州和南卡羅來納州的拉美裔房屋所有者最多，而紐約、馬薩諸塞州和康涅狄格州的拉美裔房主人數(shù)最少，這在很大程度上是因?yàn)樗麄兊姆慨a(chǎn)價(jià)格很高。
為什么會(huì)發(fā)生這種情況
拉美裔房主在美國快速增加，很大程度上是因?yàn)樗麄兊哪挲g結(jié)構(gòu)，其中許多人正進(jìn)入首次購房的黃金時(shí)期。雖然居住在美國的拉美裔人的平均年齡為30歲，但非西班牙裔白人目前的平均年齡為44歲。拉美裔人的房屋擁有量激增，到2040年，估計(jì)將有超過480萬拉丁美洲人首次購房。
根據(jù)美國勞工統(tǒng)計(jì)局（U.S.Bureau of Labor Statistics）的數(shù)據(jù)顯示，2018年至2028年間，拉美裔人口在勞動(dòng)力中的數(shù)量預(yù)計(jì)將增加700多萬。與此前的一些負(fù)面的成見相反，拉美裔人口是美國經(jīng)濟(jì)增長的最大引擎之一。
地產(chǎn)公司有何機(jī)會(huì)
隨著45歲及45歲以下準(zhǔn)備抵押貸款的拉美裔人口的數(shù)量持續(xù)上升，地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該多雇傭拉美裔人口，適應(yīng)其產(chǎn)品需求。并根據(jù)拉美裔人口的細(xì)微差別創(chuàng)造產(chǎn)品和服務(wù)。公司應(yīng)該創(chuàng)建適合拉丁美洲社區(qū)的裝修和建材。例如，可以將營銷和交易文檔翻譯成西班牙語，這在培養(yǎng)與拉美裔人口增長最快的群體的關(guān)系方面會(huì)有很大幫助。
同時(shí)，了解拉美裔人口的市場(chǎng)和未來10年內(nèi)的走向，有助于房地產(chǎn)開發(fā)商及時(shí)了解市場(chǎng)趨勢(shì)，做好準(zhǔn)備。開發(fā)商可以而且應(yīng)該提供更多的數(shù)據(jù)，使房地產(chǎn)專業(yè)人士能夠更好地了解和服務(wù)他們的拉美裔客戶。
由于大多數(shù)客戶可能更愿意用他們的主要語言表達(dá)他們的需求，所以公司也應(yīng)該考慮雇用會(huì)說西語的雙語專業(yè)人士。方便和拉美裔客戶交流。
今后，拉美裔未來房主面臨的最大障礙是市場(chǎng)缺乏適合房子的住房庫存。2020年的房屋空置率連續(xù)第七年下降至1%。拉丁美洲人使用美國聯(lián)邦住房管理局(Federal Housing Administration)貸款的可能性是非拉丁美洲白人的兩倍多。因此，在當(dāng)前市場(chǎng)狀況下，現(xiàn)金為王的情況下，他們有著明顯的劣勢(shì)
不幸的是，高抵押貸款利率是拉丁美洲人經(jīng)常遇到的另一個(gè)絆腳石，因?yàn)樗麄冏罱K往往會(huì)遇到掠奪性的貸款人或利率高得多的非銀行貸款。金融機(jī)構(gòu)需要采用不同的指標(biāo)來評(píng)估其過程中的不平等，使得拉美裔人不會(huì)處于不利地位。
總體而言，拉美裔正在成為美國住房市場(chǎng)人口增長和未來的領(lǐng)頭羊。因此，美國的房地產(chǎn)行業(yè)必須投資拉丁美洲市場(chǎng)，在整個(gè)組織結(jié)構(gòu)中招聘拉美人口，并根據(jù)他們的需求調(diào)整他們的產(chǎn)品和服務(wù)。他們的作用正變得越來越重要。
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