對于許多美國人來說，社保退休金以及退休賬戶的錢，并不足以維持各種生活需要，因此，就有必要考慮其他〝來錢〞的途徑，其中之一便是辦理反向貸款。
反向貸款是針對62歲以上擁有房產的老人而制定的抵押貸款，與傳統貸款不同，反向貸款是將產權抵押給銀行后，銀行按月或按年支付現金給借款人，一直延續到借款人賣房或去世。這種貸款主要是利用老年人擁有的房產來達到以房養老的目的。在借款人去世后，放出貸款的金融機構將獲得房屋的產權，并通過拍賣、出租等行為，來補償貸款的本金和利息。這些金融機構也享有房產的升值部分。而如果借款人一方，如其子女，想保留房產，則需把貸款金額跟利息付清。
反向貸款可補貼家用 子女或無法繼承房產
反向抵押貸款的最大優點是屋主不但可以將自己的房子像提款機一樣取錢，而且可以在自己的房子中一直住下去，直到去世或不想再住了為止。
然而，辦理反向貸款后，屋主的房子很可能不再屬于下一代或其他繼承人。因此，利用反向抵押貸款的老年人，往往更重視自己老年時的生活而不在乎有沒有房產可以讓子女繼承。
反向貸款的另一缺點是手續費比較高。根據個人情況的不同，手續費從5000到上萬元不等。屋主在申請時，需花費的現金大概為600元左右，剩下的手續費含在貸款里。反向貸款的利息跟普通貸款相似。
年齡越大貸款額越多 貸款上限約為35萬元
反向貸款的申請者要滿足一定條件。首先，房屋的屋主必須年滿62歲，要住在房子里，并且要按時付清地稅；同時，屋主需購買房屋保險并做好房屋維護。
年齡是影響可貸款金額的一個重要因素。在同等條件下，年齡越大，能夠貸得的金額也就越多。例如，62歲的屋主差不多可以貸出房價的一半，但如果屋主年滿80，可能就可取得房價的60%。
除此之外，政府規定貸款房屋的最高估價為62.5萬元，超出的部分不參與計算貸款。所以，用反向貸款最多可以借到的金額為35萬左右。
取得貸款有兩種方法。申請人可以在第一年一次性取出貸款總金額的一半；而如果沒有急用，也可以每個月讓銀行設定自動轉賬，持續的領取款項。
反向貸款無還款責任 對收入、信用要求低
相比反向貸款，凈值貸款可能是人們更為熟悉的貸款方式。同一所房屋，辦理凈值貸款，銀行會設定屋主分期付款的金額，屋主有還款責任，但如果辦理反向貸款，就沒有還款責任。
凈值貸款需要審核辦理者的收入和信用，如果不合格就沒辦法申請；但用反向貸款向銀行借錢，對收入和信用的要求比較低，比較容易獲批。
凈值貸款通常會規定一個還款期限，在屋主面臨一些經濟困難時，凈值貸款辦理者的房屋有可能會被收回，反向貸款也規避了這一風險。
從總體上看，美國老人利用房屋反向貸款的還比較少，但卻有逐漸增多的趨勢。隨著戰后一代進入退休年齡，而這批人中有自己住房的人的比例很高，大大高于上一代，因此今后利用房屋反向貸款的老人越來越多是沒有疑問的。
你問我答
問：我的房屋本身還有貸款未還清，能不能辦理反向貸款？
答：可以。只要借出的金額可以把舊貸款完全付清，就可以辦理。
問：我有政府的醫療保險和老人福利，申請反向貸款會不會有影響？
答：應該不會有影響。不要把一大筆錢取出來放在身邊，讓人感覺很富有，一般應該沒有什么影響。
問：反向貸款借出來的錢在什么情況下必須付清？
答：第一種情況是，如果你選擇把房子賣了，金額和利息就要還清；另外，屋主過世后，金額和利息也必須還清。
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美國購房者如何評估可承受貸款價格預算？
如何圈定可承受的房地產價格范圍？
貸款審批的影響因素有哪些？
如何估算美國住房貸款金額？
怎么樣能獲得預先批準的抵押貸款？
由于國內房地產政策的改變，越來越多華人選擇投資美國房地產。在選擇房產時，我們會想知道“我們能花多少錢購買房產？”“我們適合怎么樣的房屋貸款類型？”
在實際情況下，事先確定一個合理的價格范圍有助于你的房地產經紀人確定一個合理的投資房產，并且也有助于你成功地完成抵押貸款審批程序，但它不能平復你愛上你買不起地房子的失落。
第一步：圈定可承受的房地產價格范圍
在這個過程中，我們主要研究兩個關鍵因素，這兩個因素決定了你能買得起多少價位的房產：
抵押貸款人可以為你提供多少錢的貸款；
在考慮到你所有的開支后，你每月的可支配收入是多少。
考慮到這兩方面，你所確定的房地產價格范圍也有了一定的可信度此后的養房之路相對心里有底氣許多。
當然，這兩點只是非常粗淺的概括，具體還是要步步細分往下梳理。
首先，美國購房者要確定合適的房屋貸款規模。
大多數赴美國買房的人都需要某種形式的融資來進行購買。了解您可能符合的貸款規模以及與該貸款相關的成本是確定您可以承受多少價格房屋的重要的第一步。
其次，考慮美國貸款審批的影響因素與個人的匹配度。
美國抵押貸款機構審查幾個因素，以確定您是否有資格獲得住房貸款，如果符合條件，將提供給您相應規模和合適利率的貸款。具體要求因貸款人，貸款產品和計劃而異。接下來我們就來了解一下美國貸款機構將審查哪些方面來確定你的財務狀況。
收入
美國抵押貸款機構將審查您的年度稅前收入以及你的共同借款人的收入情況。這包括：任何形式的就業收入，例如基本工資，獎金，傭金和小費; 社會保障或其他退休收入; 財產出租收入; 投資收益，如股息和利息。
提出各種形式的收入通常會增加你獲得貸款批準的可能性，但請注意，您可能需要提供文件，如最近的工資單，W-2或可證明任何收入索賠的報稅表。像獎金或小費這類的可變收入，通常需要額外的文件，使得貸款人可以了解這種收入隨著時間推移的變化情況。
債務
確定您的抵押貸款資格時，將考慮您當前的應盡的財產義務。從貸款人的角度來看，這包括未償還貸款（汽車，學生或其他個人貸款），所需的贍養費或子女撫養費以及信用卡債務等債務。每月全額支付的信用卡余額，公用事業和維修等家庭支出，以及其他日常費用（如天然氣和食品雜貨）都不在貸款人的考慮范圍之內。
信用記錄
Equifax，Experian和TransUnion三大主要的信用機構追蹤抵押貸款機構以確定信用狀況的額外信息。這個信用報告包括：
賬戶總結，包括每個賬戶的年限，限額或貸款金額和當前余額
貸款和信用額度的支付歷史
任何最近信用貸款調查
與你的財務狀況有關的公開記錄信息，包括破產或喪失抵押品贖回權
信用報告中包含的信息將用于計算信用評分。最受歡迎的計算方法是由Fair Isaac Corporation（FICO）創建的。FICO評分范圍從300到850不等—越高越好—并幫助抵押貸款機構評估信用報告中包含的信息。準確的信用評分要求取決于你所需要的抵押貸款類型。
信用評分較高的申請人通常會獲得更優惠的貸款條件。當與共同借款人獲得抵押貸款時，一些貸款人會以兩個分數中較低的一個作為重點，以確定貸款的批準和利率。根據你的特定信用狀況，你可以獲得一個個性化的抵押貸款報價，可以查看潛在的貸款選項。
資產
美國抵押貸款機構將要求購房者提供流動資產的證明，包括支票和儲蓄賬戶中的資金，股票，債券和人壽保險單。這個評估是為了確保資金充足可以用于支付定金以及其他前期交易費用。貸款人也需要有不間斷的資金鏈，這項評估以便確定在你的正常收入突然中斷時也能有償還貸款能力，例如在失業的情況下。
第二步：估算你的住房貸款金額
知道買房需要多少錢還不夠，接下來就是掂量掂量自己口袋里剩下多少錢，兩者能匹配才可以。
您可以獲得的總住房貸款很大程度上取決于貸款人確定的最高每月付款金額。抵押貸款借款人用來確定你的最高月支付的主要計算被稱為債務與收入比(DTI)。這一比率反映了你的月度總收入占抵押貸款和貸款人的金融負債的百分比，目的是為了確保借款人償還貸款的能力。
除了每月償還部分抵押貸款本金之外，你每月的最高還款還必須考慮到如貸款利息、地方財產稅和抵押貸款保險等費用的成本。美國房屋所有人協會(HOA)會費也包含在收入比計算中，雖然他們通常不是實際抵押貸款的一部分。
這些費用以及貸款期限會影響您的貸款批準總額，因此你也可以負擔起更高價格的房屋，因為只有你每月最高的還款部分可以用來償還貸款本金。
但是，考慮到上述費用的依賴性，您可能會發現獲得熟悉當地稅率和平均住房成本成本的貸款人的預先貸款資格是很有幫助的。
預先貸款資格預審是根據您提供的有關收入、債務和首付款信息，自由估算出貸方愿意貸款給你的金額。這個過程不僅快速而且容易，并且不需要收入或資產的證明。對貸款人進行資格預審并不要求你繼續正式的抵押貸款申請，也不意味著貸款人會批準你貸款。這只是一個粗略的估計，以幫助你確定一個貼近實際的價格范圍。
第三步：獲得預先核準的抵押貸款
認真的購房者應該考慮提前獲得預先批準的貸款。這比資格預審更正式，預先批準審查會對包括你的財務和信用歷史的深入審查。你通常需要完成一個預先批準的流程，并提交證明你最近收入和流動資產的文件。
預審批過程結束后，您將收到您的抵押貸款人的誠信有效的估計。這一估計通常在60-90天內都有效，假設期間你的財務狀況沒有任何變化，你可能會獲批你想要的貸款金額和利率。
如果獲得多個貸方的預先批準可以使你有條件比較他們之間的利率和貸款金額，以獲得最佳方案。預先知道你的貸款情況，你也可以更加放心地在美國購房。
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