美國購房者如何評估可承受貸款價格預(yù)算？
如何圈定可承受的房地產(chǎn)價格范圍？
貸款審批的影響因素有哪些？
如何估算美國住房貸款金額？
怎么樣能獲得預(yù)先批準的抵押貸款？
由于國內(nèi)房地產(chǎn)政策的改變，越來越多華人選擇投資美國房地產(chǎn)。在選擇房產(chǎn)時，我們會想知道“我們能花多少錢購買房產(chǎn)？”“我們適合怎么樣的房屋貸款類型？”
在實際情況下，事先確定一個合理的價格范圍有助于你的房地產(chǎn)經(jīng)紀人確定一個合理的投資房產(chǎn)，并且也有助于你成功地完成抵押貸款審批程序，但它不能平復(fù)你愛上你買不起地房子的失落。
第一步：圈定可承受的房地產(chǎn)價格范圍
在這個過程中，我們主要研究兩個關(guān)鍵因素，這兩個因素決定了你能買得起多少價位的房產(chǎn)：
抵押貸款人可以為你提供多少錢的貸款；
在考慮到你所有的開支后，你每月的可支配收入是多少。
考慮到這兩方面，你所確定的房地產(chǎn)價格范圍也有了一定的可信度此后的養(yǎng)房之路相對心里有底氣許多。
當然，這兩點只是非常粗淺的概括，具體還是要步步細分往下梳理。
首先，美國購房者要確定合適的房屋貸款規(guī)模。
大多數(shù)赴美國買房的人都需要某種形式的融資來進行購買。了解您可能符合的貸款規(guī)模以及與該貸款相關(guān)的成本是確定您可以承受多少價格房屋的重要的第一步。
其次，考慮美國貸款審批的影響因素與個人的匹配度。
美國抵押貸款機構(gòu)審查幾個因素，以確定您是否有資格獲得住房貸款，如果符合條件，將提供給您相應(yīng)規(guī)模和合適利率的貸款。具體要求因貸款人，貸款產(chǎn)品和計劃而異。接下來我們就來了解一下美國貸款機構(gòu)將審查哪些方面來確定你的財務(wù)狀況。
收入
美國抵押貸款機構(gòu)將審查您的年度稅前收入以及你的共同借款人的收入情況。這包括：任何形式的就業(yè)收入，例如基本工資，獎金，傭金和小費; 社會保障或其他退休收入; 財產(chǎn)出租收入; 投資收益，如股息和利息。
提出各種形式的收入通常會增加你獲得貸款批準的可能性，但請注意，您可能需要提供文件，如最近的工資單，W-2或可證明任何收入索賠的報稅表。像獎金或小費這類的可變收入，通常需要額外的文件，使得貸款人可以了解這種收入隨著時間推移的變化情況。
債務(wù)
確定您的抵押貸款資格時，將考慮您當前的應(yīng)盡的財產(chǎn)義務(wù)。從貸款人的角度來看，這包括未償還貸款（汽車，學(xué)生或其他個人貸款），所需的贍養(yǎng)費或子女撫養(yǎng)費以及信用卡債務(wù)等債務(wù)。每月全額支付的信用卡余額，公用事業(yè)和維修等家庭支出，以及其他日常費用（如天然氣和食品雜貨）都不在貸款人的考慮范圍之內(nèi)。
信用記錄
Equifax，Experian和TransUnion三大主要的信用機構(gòu)追蹤抵押貸款機構(gòu)以確定信用狀況的額外信息。這個信用報告包括：
賬戶總結(jié)，包括每個賬戶的年限，限額或貸款金額和當前余額
貸款和信用額度的支付歷史
任何最近信用貸款調(diào)查
與你的財務(wù)狀況有關(guān)的公開記錄信息，包括破產(chǎn)或喪失抵押品贖回權(quán)
信用報告中包含的信息將用于計算信用評分。最受歡迎的計算方法是由Fair Isaac Corporation（FICO）創(chuàng)建的。FICO評分范圍從300到850不等—越高越好—并幫助抵押貸款機構(gòu)評估信用報告中包含的信息。準確的信用評分要求取決于你所需要的抵押貸款類型。
信用評分較高的申請人通常會獲得更優(yōu)惠的貸款條件。當與共同借款人獲得抵押貸款時，一些貸款人會以兩個分數(shù)中較低的一個作為重點，以確定貸款的批準和利率。根據(jù)你的特定信用狀況，你可以獲得一個個性化的抵押貸款報價，可以查看潛在的貸款選項。
資產(chǎn)
美國抵押貸款機構(gòu)將要求購房者提供流動資產(chǎn)的證明，包括支票和儲蓄賬戶中的資金，股票，債券和人壽保險單。這個評估是為了確保資金充足可以用于支付定金以及其他前期交易費用。貸款人也需要有不間斷的資金鏈，這項評估以便確定在你的正常收入突然中斷時也能有償還貸款能力，例如在失業(yè)的情況下。
第二步：估算你的住房貸款金額
知道買房需要多少錢還不夠，接下來就是掂量掂量自己口袋里剩下多少錢，兩者能匹配才可以。
您可以獲得的總住房貸款很大程度上取決于貸款人確定的最高每月付款金額。抵押貸款借款人用來確定你的最高月支付的主要計算被稱為債務(wù)與收入比(DTI)。這一比率反映了你的月度總收入占抵押貸款和貸款人的金融負債的百分比，目的是為了確保借款人償還貸款的能力。
除了每月償還部分抵押貸款本金之外，你每月的最高還款還必須考慮到如貸款利息、地方財產(chǎn)稅和抵押貸款保險等費用的成本。美國房屋所有人協(xié)會(HOA)會費也包含在收入比計算中，雖然他們通常不是實際抵押貸款的一部分。
這些費用以及貸款期限會影響您的貸款批準總額，因此你也可以負擔起更高價格的房屋，因為只有你每月最高的還款部分可以用來償還貸款本金。
但是，考慮到上述費用的依賴性，您可能會發(fā)現(xiàn)獲得熟悉當?shù)?/span>稅率和平均住房成本成本的貸款人的預(yù)先貸款資格是很有幫助的。
預(yù)先貸款資格預(yù)審是根據(jù)您提供的有關(guān)收入、債務(wù)和首付款信息，自由估算出貸方愿意貸款給你的金額。這個過程不僅快速而且容易，并且不需要收入或資產(chǎn)的證明。對貸款人進行資格預(yù)審并不要求你繼續(xù)正式的抵押貸款申請，也不意味著貸款人會批準你貸款。這只是一個粗略的估計，以幫助你確定一個貼近實際的價格范圍。
第三步：獲得預(yù)先核準的抵押貸款
認真的購房者應(yīng)該考慮提前獲得預(yù)先批準的貸款。這比資格預(yù)審更正式，預(yù)先批準審查會對包括你的財務(wù)和信用歷史的深入審查。你通常需要完成一個預(yù)先批準的流程，并提交證明你最近收入和流動資產(chǎn)的文件。
預(yù)審批過程結(jié)束后，您將收到您的抵押貸款人的誠信有效的估計。這一估計通常在60-90天內(nèi)都有效，假設(shè)期間你的財務(wù)狀況沒有任何變化，你可能會獲批你想要的貸款金額和利率。
如果獲得多個貸方的預(yù)先批準可以使你有條件比較他們之間的利率和貸款金額，以獲得最佳方案。預(yù)先知道你的貸款情況，你也可以更加放心地在美國購房。
（文章內(nèi)容源自華人地產(chǎn)網(wǎng)，我們充分尊重知識產(chǎn)權(quán)，如有問題請及時聯(lián)系我們）
美國醫(yī)療水平世界領(lǐng)先，很多人都想去美國看病，但如果沒有合適的醫(yī)療保險，在美國看病可不是一般的貴，甚至有網(wǎng)友戲言：在美國看了次病，北京一套房都沒了！
所以，無論是去美國留學(xué)、工作，還是旅游、探親、商務(wù)考察，抑或是移民美國，都有必要了解美國的醫(yī)療保險制度。
那么，不同的人去美國分別需要買什么類型的醫(yī)療保險？接下來，小編將詳細介紹不同人群適合的醫(yī)療保險類型。
去美國旅游探親或者商務(wù)訪問的人
美國的醫(yī)療保險公司分為兩類，多數(shù)保險公司為美國公民和合法移民提供本土醫(yī)療保險（domestic health insurance），還有一小部分保險公司為短期來美國生活訪問的外國人提供訪問者醫(yī)療保險（visitor health insurance）。
持非移民簽證去美國短期旅行居住的外國人，通常只能參加訪問者醫(yī)療保險計劃。
例如，去美國旅游探親、商務(wù)考察、短期留學(xué)、工作等，都屬于這種情況。您可以根據(jù)行程，申請短至數(shù)天，長至數(shù)年的醫(yī)療保險計劃。
訪問者醫(yī)療保險通常包括重大病急診、住院、檢查、處方藥等費用，也包括需要轉(zhuǎn)移病人的交通費用，以及萬一投保人去世，將其遺體運送回國的費用等。
市場上的訪問者醫(yī)療保險一般分兩種：固定承保金額的保險計劃（Fixed Coverage）和綜合承保計劃（Comprehensive Coverage）。
固定保額保險計劃（Fixed Coverage）是指對每一項醫(yī)療服務(wù)，保險公司只承擔固定的金額，例如看一次醫(yī)生50美元，去一次急診500美元，手術(shù)一次3000美元等。剩余的醫(yī)療費用無論多少都由受保人自己支付。
綜合保險計劃（Comprehensive Coverage）則是按照保險合同規(guī)定的賠付比例由保險公司和個人共同承擔風險。病人需要支付自付款和按比例分擔部分醫(yī)療費用，其余由保險公司賠付。
絕大多數(shù)的訪問者醫(yī)療保險都不包括投保前已存在的疾病（Pre-existing conditions）以及與其相關(guān)的并發(fā)癥，比如高血壓、糖尿病等，也不包括懷孕生育相關(guān)的醫(yī)療費用。
去美國留學(xué)
如果您是去美國留學(xué)（F-1簽證）或做訪問學(xué)者（J-1簽證），必須提供醫(yī)療保險證明，才能給予注冊。許多學(xué)校和保險公司達成協(xié)議，為本校學(xué)生提供學(xué)生醫(yī)療保險（Student Health Insurance）。
您可以在學(xué)校為自己和家屬購買此類保險。您也可以在校外的保險公司購買達到學(xué)校最低標準要求的醫(yī)療保險。
美國大學(xué)一般設(shè)有學(xué)生健康服務(wù)中心（University Health Services），為學(xué)生提供門診、急診，化驗檢查，健康咨詢，心理輔導(dǎo)，疫苗注射等各項基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)。
普通的常見病和外傷等都可以在這里解決。學(xué)校也提供各種免費的健康教育和心理疏導(dǎo)等服務(wù)。
通常大學(xué)會要求學(xué)生在注冊時繳納保健費，就可以免費使用學(xué)校診所的基本醫(yī)療服務(wù)。有些學(xué)校診所會要求學(xué)生在使用部分醫(yī)療項目時付費，但一般收費比校外的普通診所便宜許多。
當您結(jié)束學(xué)習(xí)參加工作實習(xí)（Optional Practical Training，OPT）后，有些學(xué)校允許畢業(yè)的學(xué)生繼續(xù)參加學(xué)校的學(xué)生醫(yī)療保險計劃（一年左右）。有些實習(xí)單位可能會向您提供醫(yī)療保險。如果您不能獲得學(xué)校或?qū)嵙?xí)單位的保險，則可以通過商業(yè)保險公司購買相關(guān)的醫(yī)療保險。
在美國工作
在美國工作后，您可以通過以下幾種渠道獲得醫(yī)療保險：參加公司的集體醫(yī)療保險（Group Health Insurance）、自己購買個人醫(yī)療保險 （Individual Health Insurance）、參加行業(yè)協(xié)會為會員提供的集體醫(yī)療保險等。
集體醫(yī)療保險（Group Health Insurance）是公司向雇員提供的非工資福利。如果您是持H簽證或L簽證在美國工作，您可以和美國合法移民（綠卡持有者）或公民一樣，通過雇主獲得保險。您繳納的集體保險費也可用于減稅。多數(shù)美國人將公司是否提供醫(yī)療保險作為其工作選擇的重要考慮。
您在美國工作時必須交納社會保險稅和Medicare稅（Medicare Tax）。
Medicare是美國政府組織的社會醫(yī)療保險項目，為65周歲以上的老年人提供醫(yī)療服務(wù)。您必須交納工資收入的1.45％作為Medicare稅。即使您將來不能享受Medicare醫(yī)療保險的福利，也必須交納。
當您在美國工作并交納Medicare稅十年或者四十季度以上后，就可以在滿65周歲時獲得Medicare醫(yī)療保險資格。
獲得美國綠卡或成為公民
剛到達美國的新移民（綠卡），必須在獲得移民資格，在美國居住滿五年以上，才可以有資格申請政府提供的公費醫(yī)療保險，比如 Medicare 或者 Medicaid 保險。
美國的商業(yè)保險公司為美國公民和合法移民提供本土醫(yī)療保險（Domestic Health Insurance）。通常保險公司要求需要在美國居住3個月到一年不等的時間，可以申請本土醫(yī)療保險。
如果您在移民美國后找到了工作，您必須交納工資收入的1.45%作為Medicare稅（Medicare tax）。當您在美國工作并交納Medicare稅十年或者四十季度以上后，就可以在滿65周歲時獲得Medicare醫(yī)療保險資格。這是美國聯(lián)邦政府組織的為老年人提供的醫(yī)療照顧保險。
許多人在美國安頓后就安排其在中國的父母移民美國。如果您的父母來美時已經(jīng)超過65周歲，他們在剛剛移民到美國時不能夠自動獲得Medicare的醫(yī)療保險資格。他們必須持有綠卡超過五年以上后，才可以向政府的Medicare項目繳納保險金購買醫(yī)療照顧保險計劃。
剛剛得到綠卡的新移民
由于平價醫(yī)療法案（Affordable Care Act，ACA），即 Obamacare 的規(guī)定，美國合法居民，包括美國公民、合法移民（綠卡）以及其他合法的長期居民，都需要參加符合ACA法標準的醫(yī)療保險。
如果沒有參加醫(yī)療保險或者醫(yī)療保險不符合ACA法的標準，政府將通過 IRS國稅局給予罰款。2017年的罰款標準為成年人每人$695美元、兒童每人$347.50美元，每個家庭罰款最多不超過$2,085美元，或者是家庭收入的2.5%，兩者取其高。
新移民可以在到達美國之前申請旅行醫(yī)療保險作為過渡時期的保險。如果新移民是2017年1月31日（開放申請期結(jié)束）后到達美國的新移民，也可以在60天之內(nèi)作為特殊生活變遷事件申請Obamacare保險。
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