疫情在美國的全面爆發(fā)，讓很多人都在問：到底現(xiàn)在該不該投資美國房地產(chǎn)？還是等到2021年再說？
今天就來為大家看看其中4個(gè)在疫情期間買賣物業(yè)時(shí)需要注意的問題！
1、現(xiàn)在還可以看房嗎？應(yīng)該出去看房嗎？
4月初，政府宣布關(guān)于居家令的最新調(diào)整，其中提到：房屋交易被列為“essential activities。在遵循居家令的前提下，相關(guān)房產(chǎn)交易活動可以繼續(xù)進(jìn)行。
雖然open house暫時(shí)不能舉行，但是中介可以和買家一起去實(shí)地看物業(yè)，只要不超過兩個(gè)人同時(shí)在房屋內(nèi)。
2、現(xiàn)在買房是好時(shí)機(jī)嗎？要不還是等以后再說吧？
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，3月買房需求驟減34%之后，從4月第二周開始，全美買房需求連續(xù)3周有所回升。
位置、房型、學(xué)網(wǎng)區(qū)本身都是很好的物業(yè)，依舊不缺少買家。如果是剛剛需要自住物業(yè)，其實(shí)只要遇到合適的房源，都要盡早下手。
但是如果買的投資房，想要的是短期內(nèi)一兩年的增長收益，這個(gè)可能需要更仔細(xì)的測算和判斷。
即使樓價(jià)下降了，也不一定降低整體購房的成本，利息的上漲可能導(dǎo)致購買者等待更久的時(shí)間。
3、要等待多久？什么樣的信號標(biāo)志著市場將會恢復(fù)？
對于剛剛需要自住物業(yè)的買家來說，目前總體購買競爭性稍有下降，可以先把所有的材料準(zhǔn)備好，有戰(zhàn)略性地提出offer，能夠幫助提高成功搶購的幾率。
4、近期貸款利率的變化對房地產(chǎn)市場有什么影響？
今年房貸利率一直處于歷史較低水平。低利率不僅對于買家是很大的誘惑，也在刺激投資型買家進(jìn)入市場，因?yàn)榉慨a(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要比股市低很多，而且也是最好的抗通貨膨脹的手段之一。
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進(jìn)行海外房產(chǎn)投資時(shí)，投資者往往看重兩點(diǎn)——"資本增值"及"租金收益"，既有強(qiáng)勁資本增長又有高租金回報(bào)的房子，自然是投資者的最愛。然而通常情況下，投資者需要在這兩者之間做出孰重孰輕的抉擇，那么到底是該優(yōu)先考慮資本增值還是租金回報(bào)呢？哪個(gè)更賺？一起看看~
資本增值
資本增值就是所謂的Capital Gain or Capital Growth，也就是房產(chǎn)現(xiàn)有資產(chǎn)價(jià)值減除購入時(shí)之價(jià)格，所賺取或損失之價(jià)值。即當(dāng)持有的可變賣資產(chǎn)（此為房產(chǎn)），在脫手時(shí)，其賣價(jià)高于原先購進(jìn)成本，即產(chǎn)生利潤，此利潤為已實(shí)現(xiàn)的資本利得。
租金收益
租金收益就是ROI(Return on Investment)or Rental Yield，也就是指租金回報(bào)率。它是指租房獲得租金與房屋價(jià)錢的比值。租金回報(bào)率可用以衡量房產(chǎn)的投資收益情況，可以反映市場的真實(shí)需求。
首先，投資房產(chǎn)的時(shí)候，追求強(qiáng)勁的資本增長似乎是一個(gè)顯而易見的選擇，因?yàn)檫@個(gè)選擇有著產(chǎn)生長期資本收益的潛能。但是，高資本增長房產(chǎn)的凈租金回報(bào)率往往較低，因?yàn)檫@意味著這些房產(chǎn)的相關(guān)費(fèi)用（比如按揭利息和其他成本）會更高。
而如果是租金回報(bào)率較高的房產(chǎn)，則通常是租金收入高于費(fèi)用支出，這意味著投資本身是在為自己房產(chǎn)支付成本，這也意味著房產(chǎn)在產(chǎn)生現(xiàn)金儲備，這些現(xiàn)金儲備可用于償還貸款或其他用途。
舉個(gè)例子
以美國為例，當(dāng)然其他國家也同樣適用。
假設(shè)有兩套價(jià)值均為40萬美元的房產(chǎn)可供選擇。
房產(chǎn)A的預(yù)期資本年增長率為7%，租金回報(bào)率為4%，
房產(chǎn)B的資本增長率為4%，租金回報(bào)率為7%。
(兩者互換的回報(bào)率)
假設(shè)購置獲得的價(jià)格、金融方面的支出和持有成本都相同。
最終選擇
這兩個(gè)策略都能為投資者帶來不錯(cuò)的總體回報(bào)和收益，但是它們的盈利和風(fēng)險(xiǎn)各不相同。答案可以歸結(jié)為個(gè)人的需求和目標(biāo)，最好通過詳細(xì)的財(cái)務(wù)分析來確定，包括考慮一些假設(shè)情景和現(xiàn)金流情況。
如果是首次置業(yè)或希望每個(gè)月都能產(chǎn)生現(xiàn)金流，則可以優(yōu)先考慮“租金收益”；如果資金充裕，投資多套房產(chǎn)，那么合理的建議就是可選其中幾套是高租金回報(bào)率的房產(chǎn)，然后你可以使用多余的現(xiàn)金來支付另外幾套低回報(bào)率房產(chǎn)（但高資本增值）的凈開支。
這可以幫助你平衡收支的同時(shí)，又可以實(shí)現(xiàn)部分房產(chǎn)的高資本收益（未來某一個(gè)最佳時(shí)刻售出的時(shí)候）。
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