進(jìn)行海外房產(chǎn)投資時(shí)，投資者往往看重兩點(diǎn)——"資本增值"及"租金收益"，既有強(qiáng)勁資本增長(zhǎng)又有高租金回報(bào)的房子，自然是投資者的最愛(ài)。然而通常情況下，投資者需要在這兩者之間做出孰重孰輕的抉擇，那么到底是該優(yōu)先考慮資本增值還是租金回報(bào)呢？哪個(gè)更賺？一起看看~
資本增值
資本增值就是所謂的Capital Gain or Capital Growth，也就是房產(chǎn)現(xiàn)有資產(chǎn)價(jià)值減除購(gòu)入時(shí)之價(jià)格，所賺取或損失之價(jià)值。即當(dāng)持有的可變賣資產(chǎn)（此為房產(chǎn)），在脫手時(shí)，其賣價(jià)高于原先購(gòu)進(jìn)成本，即產(chǎn)生利潤(rùn)，此利潤(rùn)為已實(shí)現(xiàn)的資本利得。
租金收益
租金收益就是ROI(Return on Investment)or Rental Yield，也就是指租金回報(bào)率。它是指租房獲得租金與房屋價(jià)錢的比值。租金回報(bào)率可用以衡量房產(chǎn)的投資收益情況，可以反映市場(chǎng)的真實(shí)需求。
首先，投資房產(chǎn)的時(shí)候，追求強(qiáng)勁的資本增長(zhǎng)似乎是一個(gè)顯而易見(jiàn)的選擇，因?yàn)檫@個(gè)選擇有著產(chǎn)生長(zhǎng)期資本收益的潛能。但是，高資本增長(zhǎng)房產(chǎn)的凈租金回報(bào)率往往較低，因?yàn)檫@意味著這些房產(chǎn)的相關(guān)費(fèi)用（比如按揭利息和其他成本）會(huì)更高。
而如果是租金回報(bào)率較高的房產(chǎn)，則通常是租金收入高于費(fèi)用支出，這意味著投資本身是在為自己房產(chǎn)支付成本，這也意味著房產(chǎn)在產(chǎn)生現(xiàn)金儲(chǔ)備，這些現(xiàn)金儲(chǔ)備可用于償還貸款或其他用途。
舉個(gè)例子
以美國(guó)為例，當(dāng)然其他國(guó)家也同樣適用。
假設(shè)有兩套價(jià)值均為40萬(wàn)美元的房產(chǎn)可供選擇。
房產(chǎn)A的預(yù)期資本年增長(zhǎng)率為7%，租金回報(bào)率為4%，
房產(chǎn)B的資本增長(zhǎng)率為4%，租金回報(bào)率為7%。
(兩者互換的回報(bào)率)
假設(shè)購(gòu)置獲得的價(jià)格、金融方面的支出和持有成本都相同。
最終選擇
這兩個(gè)策略都能為投資者帶來(lái)不錯(cuò)的總體回報(bào)和收益，但是它們的盈利和風(fēng)險(xiǎn)各不相同。答案可以歸結(jié)為個(gè)人的需求和目標(biāo)，最好通過(guò)詳細(xì)的財(cái)務(wù)分析來(lái)確定，包括考慮一些假設(shè)情景和現(xiàn)金流情況。
如果是首次置業(yè)或希望每個(gè)月都能產(chǎn)生現(xiàn)金流，則可以優(yōu)先考慮“租金收益”；如果資金充裕，投資多套房產(chǎn)，那么合理的建議就是可選其中幾套是高租金回報(bào)率的房產(chǎn)，然后你可以使用多余的現(xiàn)金來(lái)支付另外幾套低回報(bào)率房產(chǎn)（但高資本增值）的凈開(kāi)支。
這可以幫助你平衡收支的同時(shí)，又可以實(shí)現(xiàn)部分房產(chǎn)的高資本收益（未來(lái)某一個(gè)最佳時(shí)刻售出的時(shí)候）。
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美國(guó)雖是個(gè)處處不二價(jià)的國(guó)家，但好在買房買車還是可以討價(jià)還價(jià)的。但是殺價(jià)多并不表示撿到便宜，在美國(guó)殺價(jià)，是需要講究一定技巧的。
如果這棟房子市場(chǎng)價(jià)值在50萬(wàn)，而屋主開(kāi)價(jià)49萬(wàn)，就算不殺價(jià)甚至加五千去買都值得！相反如果市價(jià)50萬(wàn)而開(kāi)價(jià)55萬(wàn)，就算殺了三萬(wàn)也會(huì)是買貴了。
所以，買房時(shí)最好有專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從旁協(xié)助了，最重要的指標(biāo)就是同一地區(qū)最近幾個(gè)月成交的房屋售價(jià)和開(kāi)價(jià)之間的差距是多少，有些城市可以殺價(jià)，有些城市需要加碼才能買得到，所以一定要先弄清楚再?zèng)Q定如何出價(jià)。至于如何殺價(jià)的技巧，可根據(jù)以下幾點(diǎn)考慮：
1、上市時(shí)間越長(zhǎng)，表示開(kāi)價(jià)可能偏高或是房子本身有缺點(diǎn)，這時(shí)可多殺一點(diǎn)。
2、屋主如有非買不可的原因，如離婚、調(diào)職、財(cái)務(wù)危機(jī)、或已購(gòu)買另一套房子，都會(huì)希望盡快解決這套房子，所以也有空間。
3、現(xiàn)在是買方市場(chǎng)？還是賣方市場(chǎng)？當(dāng)市場(chǎng)往下滑時(shí)，一定要?dú)⒍嘁稽c(diǎn)；但當(dāng)市場(chǎng)往上攀升時(shí)，就算付全價(jià)也會(huì)賺到，因?yàn)橄乱粭澇鰜?lái)肯定會(huì)更貴。
4、出價(jià)時(shí)先請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人查詢賣方經(jīng)紀(jì)有沒(méi)有其他人出價(jià)，如果沒(méi)有的話還可以試試看殺價(jià)；如已有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，千萬(wàn)不要掉以輕心，以免價(jià)錢沒(méi)殺到，卻殺掉了自己的夢(mèng)中屋。
5、您的經(jīng)紀(jì)人對(duì)市場(chǎng)資訊的掌控、市場(chǎng)行情的了解夠不夠，都在您買房時(shí)起至關(guān)重要的作用，以免看到寶卻不識(shí)貨，延誤您用好價(jià)錢買到房子。
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