根據(jù)調(diào)查，全美私人住房租賃金額在2017年已達(dá)320億元，明年可能再增至370億元，而在Airbnb等民宿租賃網(wǎng)站日益普及下，房東們要注意，出租住屋的全部或部份，將對(duì)房貸或者重新貸款產(chǎn)生影響。
房貸經(jīng)紀(jì)業(yè)者Silver Fin Capital Group主管溫伯格最近為顧客處理重新貸款，這位顧客是以自住屋為名義申請(qǐng)房貸，后來透過Airbnb出租房間，使得住房處于自住屋和投資房產(chǎn)之間的模糊地帶，假如申請(qǐng)重新貸款時(shí)是以投資房產(chǎn)為定位，利率較為不利，主要是因?yàn)椋顿Y性的房產(chǎn)價(jià)位通常高于自住屋。還好，這位顧客租賃期只占了一年中的30天，免于被定位為投資房產(chǎn)。
假如您也想順應(yīng)潮流，透過Airbnb等民宿網(wǎng)站出租住房，該如何保障獲利？
雖然溫伯格顧客的房子免于被重新定位為投資房產(chǎn)，溫伯格提醒Airbnb租屋的房東，申請(qǐng)貸款時(shí)，借款人任何收入和支出都得納入計(jì)算，假如租屋收入達(dá)數(shù)萬元、卻佯裝不算收入，恐怕會(huì)被認(rèn)為有問題。
科勒格羅夫夫婦倆在南卡和加州擁有九個(gè)傳統(tǒng)出租和度假出租屋，借由較保守、但相對(duì)穩(wěn)定的傳統(tǒng)租約，避開以投資型房產(chǎn)在Airbnb出租所可能衍生的收入問題。這種方法的另一個(gè)好處是，就算當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)生變以致于不能當(dāng)作短期度假租賃，總可回到傳統(tǒng)的租賃。
雖然有些貸款機(jī)構(gòu)未能滿足Airbnb房東的需求，但總部位于西雅圖的新創(chuàng)公司卻有不同作法，提供打算在Airbnb租屋的房東頭期款援助，房東須在未來一至三年內(nèi)支付大部分Airbnb租金收入作為交換； 目前，Loftium與Umpqua銀行合作。
在其他情況下，有些買家舉借“雙貸款”（piggyback loan），即使沒有20％的頭期款，也可避免私人房貸保險(xiǎn)，或者從家人那里獲得幫助等等。
對(duì)于那些特別買房子來出租的人來說，很難抵抗得住自住屋的低貸款利率，不過，誠(chéng)實(shí)很重要，謊稱房屋用途以騙取低貸款利率將會(huì)自食惡果。不過，假如您自己住在某個(gè)屋子，只是將屋內(nèi)其中一個(gè)房間出租應(yīng)不致于造成什么問題，除非違反屋主協(xié)會(huì)的規(guī)定、或者公寓章程等等。
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對(duì)于許多美國(guó)人來說，社保退休金以及退休賬戶的錢，并不足以維持各種生活需要，因此，就有必要考慮其他〝來錢〞的途徑，其中之一便是辦理反向貸款。
反向貸款是針對(duì)62歲以上擁有房產(chǎn)的老人而制定的抵押貸款，與傳統(tǒng)貸款不同，反向貸款是將產(chǎn)權(quán)抵押給銀行后，銀行按月或按年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人賣房或去世。這種貸款主要是利用老年人擁有的房產(chǎn)來達(dá)到以房養(yǎng)老的目的。在借款人去世后，放出貸款的金融機(jī)構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，并通過拍賣、出租等行為，來補(bǔ)償貸款的本金和利息。這些金融機(jī)構(gòu)也享有房產(chǎn)的升值部分。而如果借款人一方，如其子女，想保留房產(chǎn)，則需把貸款金額跟利息付清。
反向貸款可補(bǔ)貼家用 子女或無法繼承房產(chǎn)
反向抵押貸款的最大優(yōu)點(diǎn)是屋主不但可以將自己的房子像提款機(jī)一樣取錢，而且可以在自己的房子中一直住下去，直到去世或不想再住了為止。
然而，辦理反向貸款后，屋主的房子很可能不再屬于下一代或其他繼承人。因此，利用反向抵押貸款的老年人，往往更重視自己老年時(shí)的生活而不在乎有沒有房產(chǎn)可以讓子女繼承。
反向貸款的另一缺點(diǎn)是手續(xù)費(fèi)比較高。根據(jù)個(gè)人情況的不同，手續(xù)費(fèi)從5000到上萬元不等。屋主在申請(qǐng)時(shí)，需花費(fèi)的現(xiàn)金大概為600元左右，剩下的手續(xù)費(fèi)含在貸款里。反向貸款的利息跟普通貸款相似。
年齡越大貸款額越多 貸款上限約為35萬元
反向貸款的申請(qǐng)者要滿足一定條件。首先，房屋的屋主必須年滿62歲，要住在房子里，并且要按時(shí)付清地稅；同時(shí)，屋主需購(gòu)買房屋保險(xiǎn)并做好房屋維護(hù)。
年齡是影響可貸款金額的一個(gè)重要因素。在同等條件下，年齡越大，能夠貸得的金額也就越多。例如，62歲的屋主差不多可以貸出房?jī)r(jià)的一半，但如果屋主年滿80，可能就可取得房?jī)r(jià)的60%。
除此之外，政府規(guī)定貸款房屋的最高估價(jià)為62.5萬元，超出的部分不參與計(jì)算貸款。所以，用反向貸款最多可以借到的金額為35萬左右。
取得貸款有兩種方法。申請(qǐng)人可以在第一年一次性取出貸款總金額的一半；而如果沒有急用，也可以每個(gè)月讓銀行設(shè)定自動(dòng)轉(zhuǎn)賬，持續(xù)的領(lǐng)取款項(xiàng)。
反向貸款無還款責(zé)任 對(duì)收入、信用要求低
相比反向貸款，凈值貸款可能是人們更為熟悉的貸款方式。同一所房屋，辦理凈值貸款，銀行會(huì)設(shè)定屋主分期付款的金額，屋主有還款責(zé)任，但如果辦理反向貸款，就沒有還款責(zé)任。
凈值貸款需要審核辦理者的收入和信用，如果不合格就沒辦法申請(qǐng)；但用反向貸款向銀行借錢，對(duì)收入和信用的要求比較低，比較容易獲批。
凈值貸款通常會(huì)規(guī)定一個(gè)還款期限，在屋主面臨一些經(jīng)濟(jì)困難時(shí)，凈值貸款辦理者的房屋有可能會(huì)被收回，反向貸款也規(guī)避了這一風(fēng)險(xiǎn)。
從總體上看，美國(guó)老人利用房屋反向貸款的還比較少，但卻有逐漸增多的趨勢(shì)。隨著戰(zhàn)后一代進(jìn)入退休年齡，而這批人中有自己住房的人的比例很高，大大高于上一代，因此今后利用房屋反向貸款的老人越來越多是沒有疑問的。
你問我答
問：我的房屋本身還有貸款未還清，能不能辦理反向貸款？
答：可以。只要借出的金額可以把舊貸款完全付清，就可以辦理。
問：我有政府的醫(yī)療保險(xiǎn)和老人福利，申請(qǐng)反向貸款會(huì)不會(huì)有影響？
答：應(yīng)該不會(huì)有影響。不要把一大筆錢取出來放在身邊，讓人感覺很富有，一般應(yīng)該沒有什么影響。
問：反向貸款借出來的錢在什么情況下必須付清？
答：第一種情況是，如果你選擇把房子賣了，金額和利息就要還清；另外，屋主過世后，金額和利息也必須還清。
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