當去年夏季疫情趨緩、經濟重啟時，和全美各地一樣，新澤西住宅房地產市場迅速擺脫了疫情之初的困境，進行了“報復性”反彈。而今年春天的房市更是徹底瘋狂：全現金、免房檢、免估值，搶房大戰比比皆是，房價進一步推至新高。
據新澤西房地產經紀人協會（NJRA）的分析，房市火爆的原因一是市場上房屋庫存量少，二是大量千禧世代因疫情從大城市轉移到鄉村式的新澤西。
今年春天，新澤西的房市在疫情下出現搶房大戰，房價被推至新高。圖為普林斯頓市一棟已簽約售出的房屋。
根據NJRA的數據，平均房價最高的博根縣（Bergen County）今年2月上市的獨棟住宅數量（可售房庫存）與去年2月相比下降了52.5%，去年2月有2,650套房屋上市，而今年只有1,260套。這導致今年2月博根縣的中位銷售價格與去年同期相比躍升了17.5%，從48.5萬美元攀到57萬美元。
在新澤西西北角的蘇塞克斯縣（Sussex County）2021年2月的待售房屋與2020年同月相比下降了61%，從1,016套下降到396套。售價中位數攀昇了35.6%，從23.2萬美元升到31.5萬美元。
一方面房源減少，另一方面買房者增多，由于政府連續發錢，以及千禧世代因為疫情影響逃離紐約、霍博肯和澤西市，許多公司允許遠程上班也使得更多人有資格、有動力在新澤西各小鎮購買自己心儀的獨棟大屋。
搶房大戰
由于房市火爆，房屋開放日（Open House）經常大排長龍。在杰克遜市（Jackson）的一個房屋開放日上，甚至兩買家之間起了沖突，導致拳腳相加，最后不得不請來警察維持秩序。
蒙特克萊爾（ Montclair）的房產經紀塞弗倫斯（Katie Severance）說，她在布盧姆菲爾德（Bloomfield）代理出售的兩個房子在極短時間內就分別收到29個和49個報價（Offer）。在今年春天的搶房大戰中，許多房產經紀表示，往年難得一見的搶房奇招在今年屢見不鮮。
未看房，先報價。哈肯薩克的力量房產集團（Power Realty Group）的經紀人莫根威克(Brian Morgenweck）說，他們公司代理的一些房子，很多買家還未看房，就先報價（Offer）。不過他提醒說，房屋照片或錄像都是展示房屋最好的一面，未看房、先報價是有風險的。
免估值。一般在購房合同中有一條：如果貸款銀行對房子的估值低于合同報價，買家有權取消合同。但在搶房大戰中，很多買家取消了這一條。拉莫斯房地產公司的老板拉莫斯（Tom Ramos）說，他剛剛幫客戶賣掉了吉列市（Gillette）的一棟房子，兩個買家在合同上寫道，如果房子的估值低于合同價35,000美元，他們將承擔差價。這種情況下，買家需要付更多的首付，拉莫斯說：“如果你有足夠的現金，就不會有風險。”
全現金。房地產經紀人說，在多個Offer的情況下，全現金報價通常最終獲勝，因為不需要銀行估值和其他一些繁瑣的抵押貸款手續。Keller Williams 房產經紀弗里德曼（Spencer Freedman）說，他在馬納拉潘（Manalapan）代理的一個房子掛牌價72.5萬美元，最終以85萬美元的全現金成交。弗里德曼說，“我不知道人們從哪里得到這些現金，我相信部分原因是股市一直在上漲……還有就是人們從紐約來，他們的房子賣得很貴。”
加價。在賣方市場中，碰到心儀的房子，加價是必須的動作。賣家和代理根本不會給買家太多的猶豫時間，雖然一些買家給賣家寫感人肺腑的動人短信，幫賣家付一年的netflix費，幫賣家出搬家費用等，但在激烈的競爭中真正能打動賣家的仍然是你能加多少價，新澤西房產經紀們說，他們看到的成交價經常比要價高出5%，10%、甚至20%。普林斯頓房產經紀迪甘（Jill Deegan）說，“有些成交價比要價高7萬美元，這絕對是瘋狂的。”
房市會再次崩盤嗎？
過熱的房地產市場會像2008年那樣再次崩盤嗎？一些專家認為，由于疫情的影響，目前的政府政策，尤其是禁止法拍、禁止驅逐等，扭曲了房產市場，一旦回歸正常狀態，必定引發市場下行。
對于長期在美國工作和生活的人來說，買房成為人生規劃中必不可少的一部分。你以為買好房子就萬事大吉了嗎？其實擁有房產的人擁有的風險更多，他們或是面臨貸款無法償還，或是面臨繳納巨額遺產稅的問題。今天我們就和大家聊聊在美國投資房產和人壽保險的關系。
投資房產和人壽保險的關系
第一類是有房貸的普通家庭。這些人一般都是比較早來美工作的普通老百姓，可能是做小本生意的，也有的是一般的工薪階層，他們可能花了很長的時間湊夠了房子的首付，每個月用薪水的一部分來還貸。如果家里唯一供房子的頂梁柱發生了意外無法如期還貸，那這個家庭不止面臨房屋被銀行沒收，日常生活都會更艱辛。
第二類是有一定積蓄和資產的新／老移民。這些老移民可能是80-90年代來到美國，積累了一定的資本投資房產，像是居住在法拉盛、布魯克林八大道的老移民，他們早期投資美國房產，日積月累隨著紐約房市的增值早就握有多套上百萬價值的房產了。那他們會有什么風險呢？
在華人社區，房產分配問題引起的矛盾糾紛可不少，鬧得比較兇的甚至親人之間大打出手。這個時候，人壽保險可以扮演一個比較有用的角色。舉例，一個60多歲老太太在美擁有三套房產，總資產達到1000萬，2017年個人遺產稅免稅額為549萬，經過計算，需要繳納180.4萬的遺產稅，繳納了高昂的稅額之后，還有一個問題。三套不同價值的房產，三個子女怎么分?以老太太的家庭為例，如果他能夠買一個550萬的保額，可以把550萬規劃在遺產的外面。等到老太太百年以后，保險理賠其中的兩百萬可以用來支付遺產稅，剩下的350萬再加上1000萬的房產可以讓三個子女均分。
第三類是在美國置產的外國人（沒有美國身份）。許多富裕的外國人在美國都擁有價值不菲的房產和其他形式資產，而外國人在美國只享有6 萬美元的遺產稅免稅額，之前提到的美國人的個人遺產稅免稅額是549萬，這個差距可不是一點點。
那么什么樣的保險分別適合什么人群呢?
對有房貸的普通家庭
如果有房貸需要30年來償還，那么至少需要買一個30年的term，也就是定期人壽保險。要是有些人覺得不能夠負擔高昂的保費，也可以按照房子的貸款額來逐漸降低保費，這是最便宜的一種人壽保險投保的方式，并且能夠保障房產的擁有權。對預算比較寬裕的家庭來說，希望有一些現金值的累積，這種情況下可以考慮終身壽險。那對于一些風險承受能力較高的年輕人士，選擇萬能險和指數萬能險也是不錯的選擇。
對擁有多套房產的移民
建議人年紀越大，在投資保險的時候要越趨向于保守。像我們前面提到的老太太，終身壽險對她來說是不錯的選擇。但終身壽險的保費很高，很多人不愿意花那么多錢。這邊再介紹一種叫做保單不會失效的保障型萬能險，優點就是保費很低，而缺點就是現金值就比較少了。
對高凈值收入的外國投資者
這些高收入人群的資產可能比較高，保險對他們來說只占資產中比較小的一部分。所以對這些可以承受高風險的人來說，指數型萬能險是比較好的選擇，它的投資功能也非常強大，是一個非常新穎的投保形式。
配置人壽保險是擁有房產者可以考慮的財富和人生規劃，合理購買并選擇適合自己的保險，同時越早規劃才能看到越顯著的收益，當然每個家庭情況不同需要咨詢專業的財富規劃師進行更細致的規劃。
