對于長期在美國工作和生活的人來說，買房成為人生規劃中必不可少的一部分。你以為買好房子就萬事大吉了嗎？其實擁有房產的人擁有的風險更多，他們或是面臨貸款無法償還，或是面臨繳納巨額遺產稅的問題。今天我們就和大家聊聊在美國投資房產和人壽保險的關系。
投資房產和人壽保險的關系
第一類是有房貸的普通家庭。這些人一般都是比較早來美工作的普通老百姓，可能是做小本生意的，也有的是一般的工薪階層，他們可能花了很長的時間湊夠了房子的首付，每個月用薪水的一部分來還貸。如果家里唯一供房子的頂梁柱發生了意外無法如期還貸，那這個家庭不止面臨房屋被銀行沒收，日常生活都會更艱辛。
第二類是有一定積蓄和資產的新／老移民。這些老移民可能是80-90年代來到美國，積累了一定的資本投資房產，像是居住在法拉盛、布魯克林八大道的老移民，他們早期投資美國房產，日積月累隨著紐約房市的增值早就握有多套上百萬價值的房產了。那他們會有什么風險呢？
在華人社區，房產分配問題引起的矛盾糾紛可不少，鬧得比較兇的甚至親人之間大打出手。這個時候，人壽保險可以扮演一個比較有用的角色。舉例，一個60多歲老太太在美擁有三套房產，總資產達到1000萬，2017年個人遺產稅免稅額為549萬，經過計算，需要繳納180.4萬的遺產稅，繳納了高昂的稅額之后，還有一個問題。三套不同價值的房產，三個子女怎么分?以老太太的家庭為例，如果他能夠買一個550萬的保額，可以把550萬規劃在遺產的外面。等到老太太百年以后，保險理賠其中的兩百萬可以用來支付遺產稅，剩下的350萬再加上1000萬的房產可以讓三個子女均分。
第三類是在美國置產的外國人（沒有美國身份）。許多富裕的外國人在美國都擁有價值不菲的房產和其他形式資產，而外國人在美國只享有6 萬美元的遺產稅免稅額，之前提到的美國人的個人遺產稅免稅額是549萬，這個差距可不是一點點。
那么什么樣的保險分別適合什么人群呢?
對有房貸的普通家庭
如果有房貸需要30年來償還，那么至少需要買一個30年的term，也就是定期人壽保險。要是有些人覺得不能夠負擔高昂的保費，也可以按照房子的貸款額來逐漸降低保費，這是最便宜的一種人壽保險投保的方式，并且能夠保障房產的擁有權。對預算比較寬裕的家庭來說，希望有一些現金值的累積，這種情況下可以考慮終身壽險。那對于一些風險承受能力較高的年輕人士，選擇萬能險和指數萬能險也是不錯的選擇。
對擁有多套房產的移民
建議人年紀越大，在投資保險的時候要越趨向于保守。像我們前面提到的老太太，終身壽險對她來說是不錯的選擇。但終身壽險的保費很高，很多人不愿意花那么多錢。這邊再介紹一種叫做保單不會失效的保障型萬能險，優點就是保費很低，而缺點就是現金值就比較少了。
對高凈值收入的外國投資者
這些高收入人群的資產可能比較高，保險對他們來說只占資產中比較小的一部分。所以對這些可以承受高風險的人來說，指數型萬能險是比較好的選擇，它的投資功能也非常強大，是一個非常新穎的投保形式。
配置人壽保險是擁有房產者可以考慮的財富和人生規劃，合理購買并選擇適合自己的保險，同時越早規劃才能看到越顯著的收益，當然每個家庭情況不同需要咨詢專業的財富規劃師進行更細致的規劃。
近幾年，美國房產投資憑借市場穩定性和潛在的投資回報率成為越來越多中國投資人進行海外資產配置的選擇。但是，很多投資人在美國房產處置（出售、贈送及遺贈）方面所面臨的問題不甚清楚，例如：出售美國房產是否需要聘用專業房產經紀人？美國房產如何傳承給下一代能夠達到省稅的最佳效果？下面為投資人推送美房投資防坑指南詳細為投資人解析在美房出售、贈與及繼承方面需要避免哪些坑，供各位投資人參考。
美國房產六大坑之五
出售之坑
坑人緣由：對于當地市場不了解導致好買不好賣，賣房后拋在腦后，欠費積壓，覆水難收。
在出售房產方面，客戶要對其進行合理的估價。很多客戶認為房價一定會漲，因此在網上掛個高價慢慢賣，殊不知美國房屋市場非常公開透明，高價無人問津。并且，如果客戶不依靠專業的房產經紀人，自己尋找客戶，很多時候是找不到買主的。
當客戶找到專業的房產經紀人問詢時，發現自己要支付大約4%-6%的經紀人傭金，一下就慌了神。其實，專業的房產經紀人有很多買家資源和專業渠道，在客戶出售房產時，能夠更快地找到出價合適的買主。
經紀人傭金 (Broker fee)：是客戶開支中最大的一筆，主要視賣家與經紀人協商而定，一般傭金是買賣家雙方經紀人依比例拆帳。除了支付經紀人傭金之外，客戶還需支付總數約為房價1%的其他費用，包括：過戶公證費 (Escrow Fee)、郡縣政府和市政府過戶稅、文件公證費等，另外屋主產權保險費 (Title Insurance)一般也是由客戶支付。
對于賣房獲得的資本利得，應該繳納資本利得稅，交稅后及時申請退稅。根據加州法律，中國公民在美國售房后，如果沒有美國綠卡、居民身份，美國社會安全號與稅號，公證行（Escrow）將代扣房價18.33%，其中15%上交美國聯邦國稅局，3.33%上交美國加州州稅務局。這些代扣款，需要找到合適的稅務師申請退款。如客戶在賣房前提前做好規劃，三至五個月或可退回美國聯邦15%的預扣款，沒有提前規劃退稅的客戶客戶退稅時間長則或需要一到兩年，甚至如果申報出現問題，將很難退回。
此外，如果客戶在出售房產后沒有及時關閉房屋的wifi、電話、水、電、氣等，則還會繼續收到賬單。這些費用如果客戶搬往其他地方了，沒及時發現，將會積少成多，嚴重影響賣家的信用記錄。
防坑準則：
對于出售價格，可以通過Zillow等網站查詢周邊同樣房屋近期成交價、在售價、正在交易過程中的價格，三位一體進行比較，即可預估房屋的價格。開一個合理公道的價格，有利于房屋及時售出。
如果客戶對于市場不熟悉，可向專業的房產經紀人尋求幫助。
對于退稅，雇傭專業的稅務師會讓客戶賺很多。
賣房交割之時，需注意房產有無延續性費用，如水、電、wifi等，若有，及時停止服務。此外，也需要把各種網站的郵寄地址改為新地址，以免出現費用的漏繳和隱私泄露。
美國房產六大坑之六
贈與與繼承之坑
坑人緣由：萬稅萬稅萬萬稅。買房時寫自己的名字圖省事，沒想到贈給家人還需要交稅。去世時獲得遺產的人可能背上了重擔。
美國非稅務居民在美國境內的資產，尤其是有形資產（例如房產），贈與稅免稅額每年只有1.4萬美金，遺產稅免稅額只有6萬美金。以遺產稅為例：稅率是累進額度，稅率為10%-40%。若房子是150萬美金，100萬美金以下大約遺產稅率平均為25-30%，100萬美金以上遺產稅率40%。所以，很多人開開心心在美國人買了房子，但是萬一投資人去世，若不繳納遺產稅，房子無法過戶到孩子名下。
美國稅務居民的年贈與免稅額為1.4萬美金，夫婦兩個為2.8萬美金，只是贈與者報稅，被贈與者是不需要報稅的。
美國稅務居民個人遺產免稅額是1120萬美元，夫妻遺產免稅額是2240萬美元。美國非稅務居民和美國稅務居民稅率相同，免稅額不同。若一段時間內交不出遺產稅，政府將處置資產。
防坑法則：
買房時仔細考慮購房者是誰，未來用處為何，并咨詢相關的稅務師進行專業的稅務規劃，有備無患。
