隨著新冠肺炎病毒在全美國的蔓延，美國各州紛紛關(guān)門，企業(yè)關(guān)門歇業(yè)，數(shù)百萬美國人申請失業(yè)。對于失業(yè)家庭來說，州和聯(lián)邦政府暫停驅(qū)逐意味著他們不必?fù)?dān)心在流感大流行期間會露宿街頭。
然而，那些暫緩搬遷的規(guī)定開始取消，這意味著還沒付房租的房客可能很快就會收到驅(qū)逐通知。由《關(guān)愛法案》（CARES Act）實施的暫停驅(qū)逐聯(lián)邦政府資助的房產(chǎn)的禁令也將于7月24日到期，許多州已經(jīng)開始收回租客交不起房租被保護(hù)措施。
“我不認(rèn)為我認(rèn)識的房東會想把人趕出去”史蒂夫·西格博爾德（Steve Siebold）說，他是《錢是怎么運(yùn)作的：別再當(dāng)傻子了》一書的合著者。不過，房東也有自己的賬單要付，需要把不付錢的房客搬出去。
如果你發(fā)現(xiàn)自己收到了驅(qū)逐通知，下面是租客需要做的事情，尤為重要的是，要多和房東溝通，態(tài)度要誠懇并取得諒解。
驅(qū)逐不交房租的租客需要多長時間？
美國對租客驅(qū)逐程序因州而異，甚至可能因州內(nèi)縣而異。在新冠疫情大流行前，亞利桑那州的鳳凰城的驅(qū)逐行動可能在三周內(nèi)完成，而在加利福尼亞州，則可能需要長達(dá)六個月的時間，據(jù)阿特拉斯房地產(chǎn)公司（Atlas Real Estate）負(fù)責(zé)物業(yè)管理的副總裁尼克·默滕斯（Nick Mertens）說，在疫情之前，鳳凰城的驅(qū)逐行動可能只需三周時間，而在加利福尼亞州，則可能需要長達(dá)六個月的時間。
雖然驅(qū)逐周期可能不同，但所有州通常遵循相同的基本步驟。必須首先向租戶提供驅(qū)逐通知。然后，安排一次聽證會，這樣就可以發(fā)出法庭命令，要求承租人搬離房屋。如果房客不是自愿離開的，房東通常必須等到治安官陪同他們到房地產(chǎn)并執(zhí)行驅(qū)逐通知。
由于在國家關(guān)閉期間，法院案件暫停了數(shù)月，一旦案件恢復(fù)，驅(qū)逐過程可能會比正常情況下花費(fèi)更長的時間。
美國個人理財專家、注冊會計師、公司董事長霍華德·德沃金（Howard Dvorkin）說：“疫情時期法院會積壓太多，因為（案件）數(shù)量巨大，所以你可能在五、六個月內(nèi)不會被逐出家門。”同時，考慮到COVID-19流感大流行，房客們也可能會發(fā)現(xiàn)法院更同情他們。”法官們不會那么急于把人扔到街上”德沃金說。
被驅(qū)離后如何尋找新住房？
“如果你有被驅(qū)逐的記錄，你很難再租到房”。阿特拉斯房地產(chǎn)公司（Atlas Real Estate）負(fù)責(zé)物業(yè)管理的副總裁尼克·默滕斯說。如果你拖欠了付款，并且知道自己付不起房租，一個更好的選擇可能是與房東或物業(yè)管理公司達(dá)成協(xié)議。如果你同意自愿搬出并使該單位處于良好狀態(tài)，他們可能愿意放棄驅(qū)逐程序。
然而，如果真的發(fā)生了正式的驅(qū)逐，以后找到住房的最好方法就是誠實地告訴你以前的情況。大多數(shù)房東在進(jìn)行背景調(diào)查時會發(fā)現(xiàn)驅(qū)逐的情況，所以最好在他們自己發(fā)現(xiàn)之前分享這些信息。
“有些房東不想聽到你的問題，”德沃金說。不過，作為房東本人，他表示，在考慮租房申請時，誠實的態(tài)度肯定會有所不同。”他說：“我發(fā)現(xiàn)，當(dāng)人們對過去的問題直言不諱時，我會感覺好多了。”
即使房東愿意忽略過去的驅(qū)逐行為，也要為首付或保證金支付比其他要求更多的錢。
如何將你的名字從不良記錄中移除
根據(jù)你的房東是向信用局報告，還是法院對你作出了經(jīng)濟(jì)判決，你被驅(qū)逐的證據(jù)可能會出現(xiàn)在你的信用報告中。七年后這些信息會自動消失。
正式的驅(qū)逐也會產(chǎn)生一個法庭記錄，這是不容易抹去或隱藏的。從記錄中刪除逐出的唯一方法是將其刪除。通常，房東需要同意這一點(diǎn)，這意味著首先要結(jié)算任何逾期未付的金額。
還有，可以聘請律師可以幫助處理這些案件，但費(fèi)用可能很高。”如果你付不起房租，誰有錢請律師？”史蒂夫·西格博爾德（Steve Siebold）反問道。他建議，最好在你被驅(qū)逐之前，而不是之后，與房東直接合作，達(dá)成解決方案。
西博爾德說：“我認(rèn)為，在驅(qū)逐問題上，善意可以發(fā)揮很大作用。”提供抵押物或部分付款是向房東表明你致力于履行你的義務(wù)的兩種方式。把你的交流記錄下來，并以書面形式達(dá)成協(xié)議。
默滕斯說，最重要的是一開始就避免驅(qū)逐，而不是以后再試圖從你的記錄中刪除它。此外，避免驅(qū)逐符合房東的最大利益，這可能是一個漫長而昂貴的過程。”“這對住戶不利，對物業(yè)管理公司也不好，”他解釋說沒有人希望（驅(qū)逐）發(fā)生。”
重要的是，要和你的房東多溝通，在州政府和聯(lián)邦政府的保護(hù)措施解除之前，你可能不必?fù)?dān)心如果你被驅(qū)逐了該怎么辦。
（文章來源于：2020年7月8日《realestate.usnews.com》網(wǎng)站 ，由川銳傳媒原創(chuàng)翻譯，如需轉(zhuǎn)載需獲得川銳傳媒授權(quán)。）
近期，來自美國公寓租賃平臺Zumper的最新月度數(shù)據(jù)顯示，6月份舊金山的租金同比下降了近12%，使該市的降幅成為全美國最大的記錄，同時也創(chuàng)下了舊金山有史以來房租創(chuàng)紀(jì)錄下滑。Zumper公司表示，這也是舊金山租金價格連續(xù)第二個月下跌，這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)是基于舊金山的9000個房源統(tǒng)計出來的。
據(jù)Zumper公司稱，舊金山一居室公寓的租金中值同比下降11.8%，月租從3720美元降至3280美元，超過5月份9%的跌幅。調(diào)查還顯示，此段時間美國全國房租上漲了1%，美國6月份的平均租金為1229美元。
Zumper聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Antemos Georgiades說：“Zumper公司跟蹤全國各地的租金價格已經(jīng)超過5年了，但我們從未見過市場如此波動。”“例如，舊金山的房租價格在歷史上只是上漲，而且通常只是遞增的，但是現(xiàn)在我們看到的是兩位數(shù)的租金下降。這對這一代租房者來說是前所未有的。”
新數(shù)據(jù)反映了6月份的價格，就在幾周前，硅谷高科技企業(yè)Twitter和facebook宣布，在冠狀病毒大流行期間，許多目前在家工作的員工可以繼續(xù)長期在家工作。Antemos Georgiades說，當(dāng)舊金山的許多科技工作者在思考他們新發(fā)現(xiàn)的地理自由時，這個城市的房地產(chǎn)市場正在迅速變化。
Antemos Georgiades說，舊金山地區(qū)房租急劇下降的部分原因是“許多主要是技術(shù)型雇主真正轉(zhuǎn)向了遠(yuǎn)程工作的未來，這意味著數(shù)百萬雇員現(xiàn)在正在密集的大都市地區(qū)以外尋找下一個家，因為他們的通勤時間不再是一個因素。”
同時，Antemos Georgiades還將美國租賃市場的變化歸因于“大范圍的定價”。他并補(bǔ)充說：“前所未有的美國人失業(yè)，房東不得不在續(xù)租或要求空置價格時適應(yīng)這種情況。”這也導(dǎo)致了房租難以上漲。
美國新銳地產(chǎn)交易網(wǎng)站Redfin公司的經(jīng)濟(jì)學(xué)家scherybokhari認(rèn)為，租金的下降也可能對舊金山的潛在購房者產(chǎn)生影響。
“如果這個城市的租金繼續(xù)下降，我們還可能看到一些房東選擇出售，而潛在買家決定繼續(xù)租房。”scherybokhari還指出，舊金山待售房屋庫存同比增長了18%。
Redfin公司的經(jīng)濟(jì)學(xué)家scherybokhari說：“舊金山房屋庫存的激增可能表明，由于遠(yuǎn)程工作可以被允許，購房者希望永久性地轉(zhuǎn)向偏遠(yuǎn)地區(qū)工作，并尋求更大的住房和更遠(yuǎn)離城市的負(fù)擔(dān)能力，因此對昂貴城市中心的住房需求減少。”
Zumper公司還指出，疫情導(dǎo)致的高科技公司遠(yuǎn)程辦公的業(yè)態(tài)，也直接催生了大城市以外的市場的租金價格也在上漲。一些例子包括普羅維登斯，羅德島，和薩克拉門托，加利福尼亞州，那里的價格上漲了約5%。
舊金山公寓協(xié)會（San Francisco Apartment Association）對近300名擁有超過10000套公寓（約占該市總租賃單元的6%）的房東進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果顯示近7.5%的受訪者決定在過去三個月內(nèi)不再續(xù)租。雖然舊金山公寓協(xié)會沒有去年的數(shù)據(jù)，但該組織的官員表示，這一增幅“高得驚人”。
該協(xié)會的政策主管查利·戈斯（Charley Goss）說：“據(jù)傳聞，我們從會員那里聽說很多租房者都在交鑰匙離開。”“一些居民正在完全離開城市，但有些人決定放棄他們的室友狀況，或是尋求更多的空間。”
（文章來源于：2020年7月1日《www.cnbc.com》網(wǎng)站，由川銳傳媒原創(chuàng)翻譯，如需轉(zhuǎn)載需獲得川銳傳媒授權(quán)。）
