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在很多中國家庭中,房產都占據著絕對的財產比重。移民意味著更換國籍,常住地址不再是國內的家庭地址。在這種情況下,出國移民前如何處置境內房產就放在了最重要的議事日程上。在進行房產處分時,需要對相關文書材料進行公證和認證。在申請辦理領事公證認證時,根據申請人是否為中國國籍,相應的操作辦法又會有所不同。

1. 外籍人士買賣房產能結匯嗎？

能結匯，需要持文件申請。

根據《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》匯發(2006)47號的規定，境外個人的購房款是可以從境外匯入的，境外個人應持相應的文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房外匯資金結匯后劃入房地產開發企業的人民幣賬戶[EZ1] 。

所需文件包括：

1、商品房銷售合同或預售合同；

2、有效護照等身份證明；

3、房地產主管部門出具的該境外個人在所在城市購房的商品房預售合同登記備案等相關證明。

2. 如何賣？人不回國照樣能處分房產。

外籍人在國內賣房可以概括為三個步驟：

第一步：辦理委托書、公證書并進行認證；

第二步：辦理業主本人銀行儲蓄卡；

第三步：辦理過戶手續。

不論是已經取得了外國護照的境外個人，還是持有永居簽證的中國籍人士，均可以通過委托他人的方式出售其在國內的房產。在進行房產處分時，需要對相關文書材料進行公證和認證。在申請辦理領事公證認證時，根據申請人是否為中國國籍，相應的操作辦法又會有所不同。

本文根據中國領事服務網的內容，對領事服務的公證認證做出如下梳理，為方便起見，以美國為例：

對于美籍華人，在辦理需要送往國內使用的文書時，應當先在美國當地有資格的公證員處辦理授權委托書的公證，然后將該文書送往總領事館或者大使館辦理進行領事認證后，方可在國內進行房產處置。

對于有中國國籍的移民人士，其申請辦理領事認證的條件和所需材料如下：

申請條件

（1）申請人必須為居住在美國的中國公民。臨時出國的中國公民申辦公證，僅限在美國境內處理死亡案件等緊急事項；

（2）申請人應根據本人的居住地，向相應的使領館提出認證申請；　

（3）使領館可以受理的公證種類：委托書；聲明書；文書上印鑒簽名、日期屬實公證；指紋公證；

（4）申請人應當具有完全民事行為能力。申請人系無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，應由法定代理人代理并陪同申請人本人前來使領館辦理?！　?/span>

申請材料

（1）填妥的《中華人民共和國駐外使領館公證認證申請表》1份（不可提前簽名和填寫日期，須在領事官員前簽字或捺指印）；　

（2）申請人有效中國護照原件及帶照片資料頁復印件（或法人資格證明及其法定代表人的身份證明，其他組織的資格證明及其負責人的身份證明）；以及中國身份證原件及復印件（如適用）；　

（3）申請人有效的在美合法居留證件原件和復印件；　

（4）根據申請公證種類，提交其他材料；

（5）涉及重要財產權利轉讓、變更等與申請人有重大利益關系的事項，應根據領事官員要求談話，并在《房產事務公證接談筆錄》上簽名或捺指印。一般公證事項，需填寫普通《接談筆錄》并簽名；　

（6）申請人自行按國內文書使用機構要求，并參照使領館網站提供的參考模版準備好委托書或聲明書等文本，不可事先簽名或填寫日期。　

房產特殊問題

材料：

（1）委托書文本；　　

（2）涉及房產轉讓的，應提交房產證原件或復印件；若房產為二人及以上共有，還需提供共有人的結婚狀況證明（如結婚證或離婚證）復印件?！?/span>

公證要求：

（1）當事人親自申請并在領事官員面前在委托書簽字；　

（2）轉讓房產但沒有房產證的，可先辦理委托他人領取房產證的公證；　　

（3）房產證登記為二人及以上共有的，應當所有產權人共同辦理；不能到場的應有本人簽署的書面意見書?！　?/span>

3. 錢怎么進出？

房產所得的跨境流轉

根據外匯局的規定，境外個人出售商品房所得資金，原則上需要一次性申請，分步驟匯出，匯出金額不得超出商品房轉讓金額扣減本次轉讓所包括的稅費后的余額。

不論是外國籍人出于清盤其在中國境內資產的目的，還是境內個人移居境外，意圖將境內資產處置后取得的資金匯出，都應當持相關材料向外匯局申請購匯匯出。在外匯局核準后，本人或其受托人應攜帶外匯局核準件、本人有效身份證件、購匯申請書、商品房轉讓合同和房屋權屬轉讓完稅證明文件到銀行辦理。

對于境內個人移居國外的，應當攜以下材料至原戶籍所在地外匯局辦理核準手續：

(1)申請人或代理人簽名的《個人財產轉移業務申請表》；

(2)申請人身份證明文件，如居住國有效身份證明、中國駐外使領館出具的定居證明、港澳(永久)居民身份證、臺灣地區居民身份證等;

(3)申請人收入來源證明以及財產權利證明文件，如薪酬所得、經營收入、資本變現等，但擬移民財產轉移在等值50萬美元以下的，無需提交以上收入來源證明以及財產權利證明，只需聲明來源;

(4)主管稅務部門出具的稅務證明原件(按規定無需提交的除外);

(5)委托他人辦理的，應提交委托代理協議和代理人身份證明。

小總

房產所有人即使國籍身份改變，也并不會因此而影響所有權人在房產上的物權。

換句話說，即使所有權人移民境外，也不會影響其對房產的占有、收益和處分的權利。

移民后的房產問題其實是多維度的，在資金的跨境流轉方面，本文已經對相關的購買、出賣和外匯問題做出了簡要的梳理和總結，而在全球資產配置的層面，還會涉及到持有、增值甚至是跨境繼承與贈與的問題。

4. 保險金怎么辦？

外籍受益人是可以通過外匯途徑領取中國境內的保險金的，但是在提取的步驟上需要向外匯局證明該筆保險金是其在境內的合法收入（如完稅證明等），在外匯局審核批準之后，經由指定銀行匯出境外。

 如果是通過移民財產轉移的方式一次性清盤外籍人在國內的財產，則需要遵守一次性申請、分步驟匯出的規定。若在一次性申請中并未囊括所有合法財產，意圖再次追加的，根據現行法規，外匯局原則上不會準予辦理。

 個人辦理資金出境時，應當合規處理，避免因為無知或輕率的違規行為引發不利后果，此種不利后果不僅來自于境內的追究，還可能會受到境外的反洗錢合規質詢。

案例引導

A先生在中國購買了終身壽險，該保單的身故受益人是其女兒小A。小A已經移民境外，并取得了境外護照?，F在A先生去世，根據保單約定，小A可以拿到500萬元的身故保險金，那么小A應當如何拿到這筆保險金呢？

01 個人外匯業務

在現行法律框架下，保險公司是不能直接付匯至外國公民的境外賬戶進行理賠的，因此當出現案例中的情形，保險公司通常會將保險金理賠至外國公民的境內賬戶，再由外國公民憑借保險賠償的相關材料辦理超額購匯業務，經外匯部門的核準之后將保險金轉移出境外。

根據《個人外匯管理辦法》的規定，個人外匯業務根據交易性質的不同，分為經常項目個人外匯業務和資本項目個人外匯業務。

那么中國保險金的跨境流轉應當屬于哪一種呢？

法律明確規定了境外個人出售房產所得的購匯屬于資本項目下的個人外匯業務，但對保險理賠金卻未明確作出規定。

筆者通過查詢外匯管理部門網站、保險業務相關的外匯指引以及國際收支的理論認為對于案例中的大額理賠，應當推定認為屬于《個人外匯管理辦法》第二十六條規定的“境外個人在境內的合法財產對外轉移”,屬于資本項目下的個人外匯業務。

因此在案例中，小A作為受益人獲取的保險賠償金屬于合法財產，是可以向外匯管理部門申請轉移的。

02 個人財產對外轉移

根據《個人財產對外轉移售付匯管理暫行辦法》，我國對于個人財產對外轉移，規定了“移民財產轉移”和“繼承財產轉移”兩種方式。

針對上述案例，小A是不能適用繼承財產轉移的，因為保險金只有在沒有指定受益人、受益人先于被保險人死亡或者受益人喪失、放棄受益權，且沒有其他受益人的情況下，才可以作為被保險人的遺產。

由于小A是保單受益人，因此該筆保險金不屬于被保險人的遺產，故小A領取保險金并不能適用繼承轉移的情形。

那么小A是否能夠通過“移民財產轉移”的方式拿到保險金呢？

所謂移民財產轉移，實際上是境外個人對其在中國境內資產的一次性清盤的財產轉移，采用移民財產轉移的，必須一次性申請擬轉移出境的全部財產金額，分步匯出。

申請人資格

雖然暫行辦法規定了移民財產轉移轉移的是“取得移民身份之前的合法財產”，但根據《關于印發《〈個人財產對外轉移售付匯管理暫行辦法〉操作指引（試行）》的通知》匯發〔2004〕118號 的規定，移民轉移申請人資格分為三種：

1、從中國內地移居外國并取得現居住國永久居留權，或已取得該居住國國籍的自然人；

2、從內地赴香港特別行政區、澳門特別行政區定居并取得特區永久居留權的自然人；

3、從中國大陸赴臺灣地區定居的自然人。

因此，小A作為已經取得了境外護照的自然人，是具有移民財產轉移的申請人資格的。

申請所需文件

1、書面申請材料。包括：申請人基本情況介紹，申請移民轉移的原因，財產或收入來源及變現詳細說明等；

2、《移民財產對外轉移申請人情況表》（本人簽名）；

3、《個人財產對外轉移外匯業務申請表》（本人簽名或代理人簽名）；

4、申請人身份證明文件

申請人居住國居民身份證或其他有效身份證明（如護照）；

中國駐外使領館認證的申請人在國外定居證明；

公安機關出具的中國戶籍注銷證明。

（此項在實操中，可能會有爭議，因為根據《資本項目外匯操作指引》中關于移民財產轉移中“審核材料”的規定，并未要求申請人出具戶籍注銷證明。）

5、申請人收入來源證明以及財產權利證明文件；

6、申請轉移財產所在地或收入來源地主管稅務機關出具的完稅證明；（詳見后文）

7、委托他人辦理的應提供經公證的委托代理協議和經公證的代理人身份證明；

8、 其他文件。

操作步驟

移民轉移必須一次性申請擬轉移出境的全部財產金額，分步匯出 。首次可匯出金額不得超過全部申請轉移財產的一半；自首次匯出滿一年后，可匯出不超過剩余財產的一半；自首次匯出滿兩年后，可匯出全部剩余財產。

03 其他“快速通道”？

首先，外國籍人士購匯結匯是受到5萬美元的便利額度限制的。

根據現行法規，對于外籍人士在中國境內辦理個人購匯結匯業務，可以按照在境內居留的時間不同分為長期和短期兩種。

對于來華旅游，或者短期居住的外籍人士，通常可以便利換匯的額度在500美元至1000美元不等，具體情形應當參考《個人外匯管理辦法》和《個人外匯管理辦法實施細則》的相關規定。

對于長期在華居住的外籍人士，根據《國家外匯管理局綜合司關于外籍人員持外國人永久居留身份證辦理結售匯業務有關事宜的通知》（匯綜發〔2017〕59號），持外國人永久居留身份證的外籍人員適用結匯和購匯等值5萬美元的年度便利化額度的限制。

其次，網上流傳的螞蟻搬家、地下錢莊、虛構貿易的辦法通通屬于違規操作，相關參與者不但會被行政罰款，情節嚴重構成犯罪的還將承擔刑事責任。

《國家外匯管理局關于進一步完善個人結售匯業務管理的通知》（匯發〔2009〕56號）和《國家外匯管理局關于進一步完善個人外匯管理有關問題的通知》（“匯發[2015]49號”）除了對螞蟻搬家式的分拆購匯行為做出了認定之外，對于觸線的個人，還會其列入“關注名單”。

被列入“關注名單”的個人，不但會在此后兩年都被取消5萬購匯額度，還可能面臨逃匯金額30%左右罰款以及5萬元以下罰款，甚至會被進行反洗錢合規調查。