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在很多中國(guó)家庭中,房產(chǎn)都占據(jù)著絕對(duì)的財(cái)產(chǎn)比重。移民意味著更換國(guó)籍,常住地址不再是國(guó)內(nèi)的家庭地址。在這種情況下,出國(guó)移民前如何處置境內(nèi)房產(chǎn)就放在了最重要的議事日程上。在進(jìn)行房產(chǎn)處分時(shí),需要對(duì)相關(guān)文書材料進(jìn)行公證和認(rèn)證。在申請(qǐng)辦理領(lǐng)事公證認(rèn)證時(shí),根據(jù)申請(qǐng)人是否為中國(guó)國(guó)籍,相應(yīng)的操作辦法又會(huì)有所不同。

1. 外籍人士買賣房產(chǎn)能結(jié)匯嗎？

能結(jié)匯，需要持文件申請(qǐng)。

根據(jù)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》匯發(fā)(2006)47號(hào)的規(guī)定，境外個(gè)人的購(gòu)房款是可以從境外匯入的，境外個(gè)人應(yīng)持相應(yīng)的文件向外匯指定銀行申請(qǐng)，外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，將購(gòu)房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶[EZ1] 。

所需文件包括：

1、商品房銷售合同或預(yù)售合同；

2、有效護(hù)照等身份證明；

3、房地產(chǎn)主管部門出具的該境外個(gè)人在所在城市購(gòu)房的商品房預(yù)售合同登記備案等相關(guān)證明。

2. 如何賣？人不回國(guó)照樣能處分房產(chǎn)。

外籍人在國(guó)內(nèi)賣房可以概括為三個(gè)步驟：

第一步：辦理委托書、公證書并進(jìn)行認(rèn)證；

第二步：辦理業(yè)主本人銀行儲(chǔ)蓄卡；

第三步：辦理過(guò)戶手續(xù)。

不論是已經(jīng)取得了外國(guó)護(hù)照的境外個(gè)人，還是持有永居簽證的中國(guó)籍人士，均可以通過(guò)委托他人的方式出售其在國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)。在進(jìn)行房產(chǎn)處分時(shí)，需要對(duì)相關(guān)文書材料進(jìn)行公證和認(rèn)證。在申請(qǐng)辦理領(lǐng)事公證認(rèn)證時(shí)，根據(jù)申請(qǐng)人是否為中國(guó)國(guó)籍，相應(yīng)的操作辦法又會(huì)有所不同。

本文根據(jù)中國(guó)領(lǐng)事服務(wù)網(wǎng)的內(nèi)容，對(duì)領(lǐng)事服務(wù)的公證認(rèn)證做出如下梳理，為方便起見(jiàn)，以美國(guó)為例：

對(duì)于美籍華人，在辦理需要送往國(guó)內(nèi)使用的文書時(shí)，應(yīng)當(dāng)先在美國(guó)當(dāng)?shù)赜匈Y格的公證員處辦理授權(quán)委托書的公證，然后將該文書送往總領(lǐng)事館或者大使館辦理進(jìn)行領(lǐng)事認(rèn)證后，方可在國(guó)內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)處置。

對(duì)于有中國(guó)國(guó)籍的移民人士，其申請(qǐng)辦理領(lǐng)事認(rèn)證的條件和所需材料如下：

申請(qǐng)條件

（1）申請(qǐng)人必須為居住在美國(guó)的中國(guó)公民。臨時(shí)出國(guó)的中國(guó)公民申辦公證，僅限在美國(guó)境內(nèi)處理死亡案件等緊急事項(xiàng)；

（2）申請(qǐng)人應(yīng)根據(jù)本人的居住地，向相應(yīng)的使領(lǐng)館提出認(rèn)證申請(qǐng)；　

（3）使領(lǐng)館可以受理的公證種類：委托書；聲明書；文書上印鑒簽名、日期屬實(shí)公證；指紋公證；

（4）申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。申請(qǐng)人系無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人的，應(yīng)由法定代理人代理并陪同申請(qǐng)人本人前來(lái)使領(lǐng)館辦理。　　

申請(qǐng)材料

（1）填妥的《中華人民共和國(guó)駐外使領(lǐng)館公證認(rèn)證申請(qǐng)表》1份（不可提前簽名和填寫日期，須在領(lǐng)事官員前簽字或捺指印）；　

（2）申請(qǐng)人有效中國(guó)護(hù)照原件及帶照片資料頁(yè)復(fù)印件（或法人資格證明及其法定代表人的身份證明，其他組織的資格證明及其負(fù)責(zé)人的身份證明）；以及中國(guó)身份證原件及復(fù)印件（如適用）；　

（3）申請(qǐng)人有效的在美合法居留證件原件和復(fù)印件；　

（4）根據(jù)申請(qǐng)公證種類，提交其他材料；

（5）涉及重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓、變更等與申請(qǐng)人有重大利益關(guān)系的事項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)領(lǐng)事官員要求談話，并在《房產(chǎn)事務(wù)公證接談筆錄》上簽名或捺指印。一般公證事項(xiàng)，需填寫普通《接談筆錄》并簽名；　

（6）申請(qǐng)人自行按國(guó)內(nèi)文書使用機(jī)構(gòu)要求，并參照使領(lǐng)館網(wǎng)站提供的參考模版準(zhǔn)備好委托書或聲明書等文本，不可事先簽名或填寫日期。　

房產(chǎn)特殊問(wèn)題

材料：

（1）委托書文本；　　

（2）涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)提交房產(chǎn)證原件或復(fù)印件；若房產(chǎn)為二人及以上共有，還需提供共有人的結(jié)婚狀況證明（如結(jié)婚證或離婚證）復(fù)印件。　

公證要求：

（1）當(dāng)事人親自申請(qǐng)并在領(lǐng)事官員面前在委托書簽字；　

（2）轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)但沒(méi)有房產(chǎn)證的，可先辦理委托他人領(lǐng)取房產(chǎn)證的公證；　　

（3）房產(chǎn)證登記為二人及以上共有的，應(yīng)當(dāng)所有產(chǎn)權(quán)人共同辦理；不能到場(chǎng)的應(yīng)有本人簽署的書面意見(jiàn)書。　　

3. 錢怎么進(jìn)出？

房產(chǎn)所得的跨境流轉(zhuǎn)

根據(jù)外匯局的規(guī)定，境外個(gè)人出售商品房所得資金，原則上需要一次性申請(qǐng)，分步驟匯出，匯出金額不得超出商品房轉(zhuǎn)讓金額扣減本次轉(zhuǎn)讓所包括的稅費(fèi)后的余額。

不論是外國(guó)籍人出于清盤其在中國(guó)境內(nèi)資產(chǎn)的目的，還是境內(nèi)個(gè)人移居境外，意圖將境內(nèi)資產(chǎn)處置后取得的資金匯出，都應(yīng)當(dāng)持相關(guān)材料向外匯局申請(qǐng)購(gòu)匯匯出。在外匯局核準(zhǔn)后，本人或其受托人應(yīng)攜帶外匯局核準(zhǔn)件、本人有效身份證件、購(gòu)匯申請(qǐng)書、商品房轉(zhuǎn)讓合同和房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓完稅證明文件到銀行辦理。

對(duì)于境內(nèi)個(gè)人移居國(guó)外的，應(yīng)當(dāng)攜以下材料至原戶籍所在地外匯局辦理核準(zhǔn)手續(xù)：

(1)申請(qǐng)人或代理人簽名的《個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》；

(2)申請(qǐng)人身份證明文件，如居住國(guó)有效身份證明、中國(guó)駐外使領(lǐng)館出具的定居證明、港澳(永久)居民身份證、臺(tái)灣地區(qū)居民身份證等;

(3)申請(qǐng)人收入來(lái)源證明以及財(cái)產(chǎn)權(quán)利證明文件，如薪酬所得、經(jīng)營(yíng)收入、資本變現(xiàn)等，但擬移民財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移在等值50萬(wàn)美元以下的，無(wú)需提交以上收入來(lái)源證明以及財(cái)產(chǎn)權(quán)利證明，只需聲明來(lái)源;

(4)主管稅務(wù)部門出具的稅務(wù)證明原件(按規(guī)定無(wú)需提交的除外);

(5)委托他人辦理的，應(yīng)提交委托代理協(xié)議和代理人身份證明。

小總

房產(chǎn)所有人即使國(guó)籍身份改變，也并不會(huì)因此而影響所有權(quán)人在房產(chǎn)上的物權(quán)。

換句話說(shuō)，即使所有權(quán)人移民境外，也不會(huì)影響其對(duì)房產(chǎn)的占有、收益和處分的權(quán)利。

移民后的房產(chǎn)問(wèn)題其實(shí)是多維度的，在資金的跨境流轉(zhuǎn)方面，本文已經(jīng)對(duì)相關(guān)的購(gòu)買、出賣和外匯問(wèn)題做出了簡(jiǎn)要的梳理和總結(jié)，而在全球資產(chǎn)配置的層面，還會(huì)涉及到持有、增值甚至是跨境繼承與贈(zèng)與的問(wèn)題。

4. 保險(xiǎn)金怎么辦？

外籍受益人是可以通過(guò)外匯途徑領(lǐng)取中國(guó)境內(nèi)的保險(xiǎn)金的，但是在提取的步驟上需要向外匯局證明該筆保險(xiǎn)金是其在境內(nèi)的合法收入（如完稅證明等），在外匯局審核批準(zhǔn)之后，經(jīng)由指定銀行匯出境外。

 如果是通過(guò)移民財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的方式一次性清盤外籍人在國(guó)內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，則需要遵守一次性申請(qǐng)、分步驟匯出的規(guī)定。若在一次性申請(qǐng)中并未囊括所有合法財(cái)產(chǎn)，意圖再次追加的，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，外匯局原則上不會(huì)準(zhǔn)予辦理。

 個(gè)人辦理資金出境時(shí)，應(yīng)當(dāng)合規(guī)處理，避免因?yàn)闊o(wú)知或輕率的違規(guī)行為引發(fā)不利后果，此種不利后果不僅來(lái)自于境內(nèi)的追究，還可能會(huì)受到境外的反洗錢合規(guī)質(zhì)詢。

案例引導(dǎo)

A先生在中國(guó)購(gòu)買了終身壽險(xiǎn)，該保單的身故受益人是其女兒小A。小A已經(jīng)移民境外，并取得了境外護(hù)照。現(xiàn)在A先生去世，根據(jù)保單約定，小A可以拿到500萬(wàn)元的身故保險(xiǎn)金，那么小A應(yīng)當(dāng)如何拿到這筆保險(xiǎn)金呢？

01 個(gè)人外匯業(yè)務(wù)

在現(xiàn)行法律框架下，保險(xiǎn)公司是不能直接付匯至外國(guó)公民的境外賬戶進(jìn)行理賠的，因此當(dāng)出現(xiàn)案例中的情形，保險(xiǎn)公司通常會(huì)將保險(xiǎn)金理賠至外國(guó)公民的境內(nèi)賬戶，再由外國(guó)公民憑借保險(xiǎn)賠償?shù)南嚓P(guān)材料辦理超額購(gòu)匯業(yè)務(wù)，經(jīng)外匯部門的核準(zhǔn)之后將保險(xiǎn)金轉(zhuǎn)移出境外。

根據(jù)《個(gè)人外匯管理辦法》的規(guī)定，個(gè)人外匯業(yè)務(wù)根據(jù)交易性質(zhì)的不同，分為經(jīng)常項(xiàng)目個(gè)人外匯業(yè)務(wù)和資本項(xiàng)目個(gè)人外匯業(yè)務(wù)。

那么中國(guó)保險(xiǎn)金的跨境流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)屬于哪一種呢？

法律明確規(guī)定了境外個(gè)人出售房產(chǎn)所得的購(gòu)匯屬于資本項(xiàng)目下的個(gè)人外匯業(yè)務(wù)，但對(duì)保險(xiǎn)理賠金卻未明確作出規(guī)定。

筆者通過(guò)查詢外匯管理部門網(wǎng)站、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的外匯指引以及國(guó)際收支的理論認(rèn)為對(duì)于案例中的大額理賠，應(yīng)當(dāng)推定認(rèn)為屬于《個(gè)人外匯管理辦法》第二十六條規(guī)定的“境外個(gè)人在境內(nèi)的合法財(cái)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)移”,屬于資本項(xiàng)目下的個(gè)人外匯業(yè)務(wù)。

因此在案例中，小A作為受益人獲取的保險(xiǎn)賠償金屬于合法財(cái)產(chǎn)，是可以向外匯管理部門申請(qǐng)轉(zhuǎn)移的。

02 個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)移

根據(jù)《個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)移售付匯管理暫行辦法》，我國(guó)對(duì)于個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)移，規(guī)定了“移民財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移”和“繼承財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移”兩種方式。

針對(duì)上述案例，小A是不能適用繼承財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)金只有在沒(méi)有指定受益人、受益人先于被保險(xiǎn)人死亡或者受益人喪失、放棄受益權(quán)，且沒(méi)有其他受益人的情況下，才可以作為被保險(xiǎn)人的遺產(chǎn)。

由于小A是保單受益人，因此該筆保險(xiǎn)金不屬于被保險(xiǎn)人的遺產(chǎn)，故小A領(lǐng)取保險(xiǎn)金并不能適用繼承轉(zhuǎn)移的情形。

那么小A是否能夠通過(guò)“移民財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移”的方式拿到保險(xiǎn)金呢？

所謂移民財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，實(shí)際上是境外個(gè)人對(duì)其在中國(guó)境內(nèi)資產(chǎn)的一次性清盤的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，采用移民財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，必須一次性申請(qǐng)擬轉(zhuǎn)移出境的全部財(cái)產(chǎn)金額，分步匯出。

申請(qǐng)人資格

雖然暫行辦法規(guī)定了移民財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移的是“取得移民身份之前的合法財(cái)產(chǎn)”，但根據(jù)《關(guān)于印發(fā)《〈個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)移售付匯管理暫行辦法〉操作指引（試行）》的通知》匯發(fā)〔2004〕118號(hào) 的規(guī)定，移民轉(zhuǎn)移申請(qǐng)人資格分為三種：

1、從中國(guó)內(nèi)地移居外國(guó)并取得現(xiàn)居住國(guó)永久居留權(quán)，或已取得該居住國(guó)國(guó)籍的自然人；

2、從內(nèi)地赴香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)定居并取得特區(qū)永久居留權(quán)的自然人；

3、從中國(guó)大陸赴臺(tái)灣地區(qū)定居的自然人。

因此，小A作為已經(jīng)取得了境外護(hù)照的自然人，是具有移民財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的申請(qǐng)人資格的。

申請(qǐng)所需文件

1、書面申請(qǐng)材料。包括：申請(qǐng)人基本情況介紹，申請(qǐng)移民轉(zhuǎn)移的原因，財(cái)產(chǎn)或收入來(lái)源及變現(xiàn)詳細(xì)說(shuō)明等；

2、《移民財(cái)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)移申請(qǐng)人情況表》（本人簽名）；

3、《個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)移外匯業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》（本人簽名或代理人簽名）；

4、申請(qǐng)人身份證明文件

申請(qǐng)人居住國(guó)居民身份證或其他有效身份證明（如護(hù)照）；

中國(guó)駐外使領(lǐng)館認(rèn)證的申請(qǐng)人在國(guó)外定居證明；

公安機(jī)關(guān)出具的中國(guó)戶籍注銷證明。

（此項(xiàng)在實(shí)操中，可能會(huì)有爭(zhēng)議，因?yàn)楦鶕?jù)《資本項(xiàng)目外匯操作指引》中關(guān)于移民財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移中“審核材料”的規(guī)定，并未要求申請(qǐng)人出具戶籍注銷證明。）

5、申請(qǐng)人收入來(lái)源證明以及財(cái)產(chǎn)權(quán)利證明文件；

6、申請(qǐng)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所在地或收入來(lái)源地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的完稅證明；（詳見(jiàn)后文）

7、委托他人辦理的應(yīng)提供經(jīng)公證的委托代理協(xié)議和經(jīng)公證的代理人身份證明；

8、 其他文件。

操作步驟

移民轉(zhuǎn)移必須一次性申請(qǐng)擬轉(zhuǎn)移出境的全部財(cái)產(chǎn)金額，分步匯出 。首次可匯出金額不得超過(guò)全部申請(qǐng)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的一半；自首次匯出滿一年后，可匯出不超過(guò)剩余財(cái)產(chǎn)的一半；自首次匯出滿兩年后，可匯出全部剩余財(cái)產(chǎn)。

03 其他“快速通道”？

首先，外國(guó)籍人士購(gòu)匯結(jié)匯是受到5萬(wàn)美元的便利額度限制的。

根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，對(duì)于外籍人士在中國(guó)境內(nèi)辦理個(gè)人購(gòu)匯結(jié)匯業(yè)務(wù)，可以按照在境內(nèi)居留的時(shí)間不同分為長(zhǎng)期和短期兩種。

對(duì)于來(lái)華旅游，或者短期居住的外籍人士，通常可以便利換匯的額度在500美元至1000美元不等，具體情形應(yīng)當(dāng)參考《個(gè)人外匯管理辦法》和《個(gè)人外匯管理辦法實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定。

對(duì)于長(zhǎng)期在華居住的外籍人士，根據(jù)《國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于外籍人員持外國(guó)人永久居留身份證辦理結(jié)售匯業(yè)務(wù)有關(guān)事宜的通知》（匯綜發(fā)〔2017〕59號(hào)），持外國(guó)人永久居留身份證的外籍人員適用結(jié)匯和購(gòu)匯等值5萬(wàn)美元的年度便利化額度的限制。

其次，網(wǎng)上流傳的螞蟻搬家、地下錢莊、虛構(gòu)貿(mào)易的辦法通通屬于違規(guī)操作，相關(guān)參與者不但會(huì)被行政罰款，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的還將承擔(dān)刑事責(zé)任。

《國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步完善個(gè)人結(jié)售匯業(yè)務(wù)管理的通知》（匯發(fā)〔2009〕56號(hào)）和《國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步完善個(gè)人外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（“匯發(fā)[2015]49號(hào)”）除了對(duì)螞蟻搬家式的分拆購(gòu)匯行為做出了認(rèn)定之外，對(duì)于觸線的個(gè)人，還會(huì)其列入“關(guān)注名單”。

被列入“關(guān)注名單”的個(gè)人，不但會(huì)在此后兩年都被取消5萬(wàn)購(gòu)匯額度，還可能面臨逃匯金額30%左右罰款以及5萬(wàn)元以下罰款，甚至?xí)贿M(jìn)行反洗錢合規(guī)調(diào)查。