很多貸款客戶在貸款時聲稱有投資房，希望能用投資房收入獲得更多貸款。有投資房就一定代表有投資收入來計算DTI （債務收入比），獲得更多的貸款嗎？不一定！具體取決于貸款人的投資房是怎樣報稅的。
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1.怎樣報稅決定一切！
貸款人有2019年有$24,000租金收入，total expense為$33,345，扣除expense后產生了$9345的損失。但-$9345不是銀行最后用來計算貸款需要收入的數額。銀行計算投資房收入時會對這個數額進行一些調整。
Gross Rent $24,000
-Total Expense $33,345
+Depreciation Expense $10,000
+Amortization/CasualtyLoss/NonrecurringExpense $0
+Insurance Expense $1,310
+Mortgage Interest $8,200
+Taxes $3,500
+Other (for ex. HOA Fee) $3,000
=Annual Rental Income/Loss $16,66
AnnualRental Income/Loss /12=Monthly Income/Loss $1388.75
-Monthly Mortgage Payment $900 (Include tax and insurance)=Monthly Net Rental Income/Loss $488.75
*把投資房非運營費用加回的原理是計算投資房產生穩定現金流的能力
最后算下來，投資房可以用來貸款的月收入僅為$488.75。但假設去年（2018年）貸款人剛購置這個投資房，在裝修，廣告，和聘請房產經紀租房花費了$20,000,其他條件不變。那么2018年AnnualRental Loss 為$3,335 ($16,665 - $20,000)。銀行貸款時計算的是投資房24月的平均收入。這樣算下來投資房竟然產生了每月$344.58的損失！貸款時，銀行會把這個損失從你的收入中扣除，導致貸款額度減少。所以貸款人如果考慮未來繼續購置房產或者進行再融資，務必留意投資房的報稅結構！
2.除了租金收入投資房還有“隱藏”收入？
1. Security 可以算成Advance Rent
2. 解除租約費用可以算作Rent
3. 租客幫房東支付房屋維護費用可以算成Rent
4. 房客自愿“獻身”如粉刷墻壁，更換馬桶，通過服務來代替支付租金可以算成Rent
5.Lease W/Option to Buy, 先租后買的情況也可以算成Rent
3.哪些費用可以用來抵消投資房的收入?
貸款利息，房產稅，折舊費用，保險，維修，材料，和其他日常管理費用。在使用這些費用抵消投資房收入的同時，貸款人同時減少了自己可用來計算貸款的收入。所以Expense,是一把雙刃劍。
4.總結
貸款人如果考慮未來繼續購置房產或者進行再融資，務必注意報稅細節。如果想多貸款，一定要“開源節流”，多報收入，減少開支。
資產能夠得到保護，稅收能夠減少，傳承流暢，當然每個人的情況各不相同，需求也各不一樣，但是總有一種名字會適合自己。
一般來說我們從三方面考慮：
01資產保護
對于一些高風險的職業以及考慮子女婚姻風險的人士來說，資產保護尤為重要。比如你是醫生由于某些原因，有人對你提出了訴訟，或者婚姻發生變化了等等。
02稅務減扣
產權名字的不同，產生的稅務問題也不同。在房產投資方面，主要需要考慮所得稅（income tax），資本增值稅(capital gain tax)和房產稅(property tax) 。在符合稅法規定的前提下，合理降低稅務，是每個投資者必須追尋的。
03傳承流暢
房產投資以集聚房產的投資組合（property portfolio）為工具，利用時間來致富,所以將來房產的傳承，能夠在傳承過程中不引起額外的稅務問題和其他成本，是一個需要考慮的問題。
在美國一般有4種形式：個人，聯名，公司，信托（尤其是家庭信托，Family Trust）。個人就是一個人（individual），聯名就是幾個個人一起買，也稱partnership; 公司和信托則需要一定的費用，注冊成立。
個人名下房產
可以說大部分買房的人都是把房子買在個人的名下或者聯名的名下。因為它簡單，成本低，而且太順理成章，一切是那么自然。
所有權
由于所有權是自己個人，則如果個人遇到任何訴訟，比如房客在你房子里受傷了訴訟你等，或者你的職業導致你被訴訟，比如醫生等，則在你名下的所有的其他房產都會暴露在這個訴訟之下，負有連帶責任。
控制權
買在個人名下，則控制權當然歸你個人，所以你自己決定這個房子的買賣，租賃等事宜。
收益權
買在個人名下，則收益權歸個人。房子出租，則租金減掉利息等成本之后的凈收入會歸入你個人的收入中報稅。如果租賃凈收入是負的話，則可以減扣你的個人收入，減少你的稅負。如果你把你的投資房賣掉了，則增值的部分需要交納資本增值稅。
傳承
當你把所有權傳承給子女的時候，會涉及遺產稅，綠卡和公民遺產稅免稅額是1158萬美元，外國人則只有6萬，超出部分交40%遺產稅。
聯名房產
在美國，房產聯名有兩種形式，一種是joint tenancy，另外一種是tenancyin common。兩者最大的區別在于Joint tenancy中的一方去世之后，產權會自動轉移給另外一方;而tenancy in common則不是，一方去世了，則產權是轉移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關系會用Joint tenancy，而非夫妻關系的合伙人則用tenancy in common。
所有權
聯名名下的資產是分別在不同的兩個（或幾個）人名字名下，所以資產分別也歸這些個人所有。個人如果遇到法律問題，則都可以追溯到這個房產，沒有資產保護。所有權的多少在產權上注明比例，所有權的行使分配就按照這個比例。
控制權
如果是Joint Tenancy，一家人控制，商量著辦，比較容易處理。Tenancy in common 則一般按照以出資比例確定的產權股份比例來確定控制權，股份多的人說了算。
收益權
這個產權形式是按比例的，所以收益權也是按所有權的比例來分配的。
傳承
所有權的傳承和個人一樣。
家庭信托
信托有很多種，家庭信托是美國家庭常用的一種形式。信托主要有三個重要的部分組成：一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。
所有權
買在信托下面的資產的所有權歸信托本身，也就是說里面的資產不歸個人，它不是一個商業實體，也不是法律意義上的經營實體，不會接受任何法律訴訟，因此在它里面的資產會得到很好的保護。如果你個人受到訴訟，則不可能追到里面。如果你給你孩子們住的房子在信托里面，他的婚姻出現問題了，這個資產將不會被分走。可以說在資產保護方面，信托是最好的。
控制權
信托的控制人是trustee, 也就是信托管理人也稱控制人。信托管理控制人可以是個人，也可以是公司。
收益權
在信托里面的資產的收益歸信托本身，盡管信托需要報稅，但信托不是稅務實體，沒有稅率。信托里的收益只是暫時在里面，年終將會被分配給信托的受益人，但當受益人從信托里面獲得收入之后，加上受益人的其他收入，需要一起按照個人所得稅的方法計稅。對于信托里面有很多房產和生意資產的人來說，信托是一個避稅的好工具。
傳承
信托的整個運作和分配是由信托管理控制人來控制的，所以只要把控制人更換就可以達到傳承的目的。由于房產實際上是寫在信托控制人（Trustee）名字上的，因此，如果Trustee是個人，則傳承會引起費用和麻煩。但是，如果Trustee是公司的話，那情況就會非常簡單。你可以通過更換公司董事的辦法，來更換公司控制人，從而達到控制信托，傳承信托的目的。
信托是典型的三權分立的商業形式。對于資產保護和高收益的合理避稅有較大的好處。
公司房產
有很多人把房子買在公司名下。
所有權
買在公司名下的房產歸公司所有，但是公司不同于個人和聯名，它是法律意義上的實體。
控制權
公司名下的資產由公司來控制，所以如果你把房子買在你自己的公司名下，那么房子的任何事情還是由你來處理和控制。
收益權
買在公司名下的房子所有的收益也歸公司所有。由于公司是法律和稅收實體，有自己的稅率，房子的凈租金收益，房子的資本增值收益，都是按照公司所得稅的稅率來計稅。
傳承
公司的傳承非常簡單，只要填一張表，更改股東和董事就很容易解決。
通過以上分析可以看出，每種名字各有利弊。當你需要付扣稅的時候，個人和聯名比較適合;當你注重資產保護的時候，信托最好，公司次之;當你有大量收益并有子女可以分享的時候，信托很適合。
