01.你需要先看中一套房子
建議在可能的情況下，盡量選擇交通便利，位于好的Neighorhood和學(xué)區(qū)的房子。因?yàn)檫@樣的房子，轉(zhuǎn)手相對容易，并且在市場好的時(shí)期，增值空間比較大，在市場不好的時(shí)候，也比較保值，不至于貶值的太慘。
尋找房子傳統(tǒng)的辦法是到當(dāng)?shù)氐姆课葜薪闄C(jī)構(gòu)一坐，找個(gè)地產(chǎn)中介(Realtor Agent)聊一聊，告訴TA你想要的地點(diǎn)、價(jià)格，面積，戶型，學(xué)區(qū)等要求，然后中介就會把手上符合條件的房源列個(gè)清單給你，選出你感興趣的他就會帶你過去看房。這個(gè)中介就成為了你的房產(chǎn)中介，也就是傳說中的買方中介(Buyer’s Agent/Sales Agent)。
02.報(bào)價(jià)Offer
看中了房子后，就該給房主下Offer了。
首先，房主會給出一個(gè)他的期望售價(jià)，你和你的中介商量后，會以正式的文件的形式，提出你們的報(bào)價(jià)(Offer)及其他一些要求，例如房內(nèi)的冰箱洗衣機(jī)烘干機(jī)要留下，由賣方支付Escrow費(fèi)用等等。
如果房主同意了你的Offer，那么你們雙方就會簽署購房合同，正式進(jìn)入購房流程；如果房主不滿意你的報(bào)價(jià)，他可以不做回復(fù)，或通過Listing Agent在你的Offer的基礎(chǔ)上回復(fù)一份Counter Offer，提出他的要求，雙方可以這樣你來我往直到達(dá)成一致。如果沒有達(dá)成一致，這個(gè)購房當(dāng)然也就終止了。
一旦賣方接受了你的Offer，房子就進(jìn)入一種叫做Pending的狀態(tài)，這意味著在這為期一個(gè)月左右的交易過程中，買賣雙方都將受到購房合同的約束，賣方不能再接受其他人的Offer。
所以如果最終沒有交易成功，賣方相當(dāng)于白白浪費(fèi)了一個(gè)月的時(shí)間，尤其在賣方需要這筆錢急用的情況下，交易延誤的代價(jià)可能是極大的。因此，在Offer中附上貸款公司/銀行出具的Pre-approval letter已經(jīng)基本是約定俗成的要求了。
當(dāng)買賣雙方就Offer的價(jià)格及條件達(dá)成一致，簽署了確認(rèn)文件后，購房合同就正式生效了，接下來你就要合同約定的時(shí)間內(nèi)交付定金，提交貸款申請，和請專業(yè)人士來對房子狀況進(jìn)行檢查。
03.簽署RPA - Residential
Purchase Agreement購房合同
對多數(shù)人來說，買房是件大事，因此在簽署合同之前，請仔細(xì)考慮自己的情況，用好其中的保障條款，為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留足夠空間。購房合同生效意味著雙方就不能隨意的退出此次交易了。
以加州為例，標(biāo)準(zhǔn)購房合同中，各Contingency的默認(rèn)時(shí)間期限如下：
Contingency的約定時(shí)間到了，房主并不能強(qiáng)迫你簽署Contingency移除文件，他只能終止購房交易，常見的是，房主以終止交易來壓迫你簽署移除文件。或者加罰款來懲罰你逾期。
從買家的角度出發(fā)，雖然Contingency保留的時(shí)間越長越好；但現(xiàn)在是賣家的市場，如果時(shí)間過長，賣家完全可以選擇其他買家。
04.Escrow公司
整個(gè)購房交易將由一種叫做Escrow的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。買方所交的定金也好，后續(xù)貸款通過后銀行的放款也好，都將被存放在Escrow公司為這宗交易開設(shè)的賬戶里，在房子過戶登記之前，并不會進(jìn)到賣家手里。
同時(shí)，賣方這邊也需要把房子的產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料交到Escrow公司手上。Esrow公司會在收到銀行的放款后的一個(gè)工作日內(nèi)，到房子所在的縣政府(County)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記，然后才分錢給各方。
當(dāng)然，Escrow公司的服務(wù)也是要收費(fèi)的，通常是由買賣雙方各出一半。也并不是所有的州都要求在購房交易中使用Escrow，但例如加州，Escrow公司則是必須要使用的。
05.提交貸款申請
在美國，貸款買房的審核流程比中國要嚴(yán)格的多。
首先，銀行會直接指定一家房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)來對房子進(jìn)行估價(jià)(Appraisal)，估價(jià)結(jié)果若高于購房合同上商定的價(jià)格自然沒有問題，一旦估價(jià)結(jié)果低于合同價(jià)格，那么銀行只會批給估價(jià)金額的貸款，價(jià)格溢出的部分買家要自己補(bǔ)齊。
如果買家不能夠或者不愿意自己補(bǔ)足購房款，而賣家也不肯降低售價(jià)，那么買家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。
其次，銀行將通過調(diào)取你的信用報(bào)告(此時(shí)會再Hard Pull一次)，并且查詢你過去三個(gè)月的銀行賬單(Bank Statement)，以及過去兩年的報(bào)稅記錄和房租繳納情況等信息，以評估你的貸款償付風(fēng)險(xiǎn)。
這個(gè)過程中，你需要按照銀行的要求提供各種資料，最近三個(gè)月的銀行賬單和工資單，最近兩年的W-2表格，房租支票記錄，非公民/綠卡居民還需要提供護(hù)照，Visa，I-94等身份證明材料。
貸款審核工作是由銀行的Underwriter負(fù)責(zé)。若信用報(bào)告上顯示你最近三個(gè)月有過Hard Pull，Underwriter就會要求你就Hard Pull的原因給出合理解釋。
若銀行賬單上顯示你有大額進(jìn)賬，Underwriter會要求你解釋這些錢的來源。若你的租房記錄顯示你有過遲交歷史(Late Payment)，沒有合理的解釋，Underwriter很有可能因此拒掉你的申請。
整個(gè)申請過程中，根據(jù)Underwriter的審批進(jìn)度，會依次出現(xiàn)三種狀態(tài)：
1) Conditional Approval/Loan Commitment：有條件的批準(zhǔn)，你會拿到一封叫Commitment Letter的文件，上面會列出Underwriter還需要你補(bǔ)足的材料，在這些材料被審核通過后，你才可獲得貸款批準(zhǔn)；
2) Final Approval/Clear to Close ：貸款申請獲得批準(zhǔn)，你會拿到一份叫Loan Doc的文件，上面會列明貸款的總額，期限，利率以及Closing Cost的各項(xiàng)細(xì)節(jié)。請仔細(xì)核對這些數(shù)字都沒有問題后再行簽字；3) Funding：銀行放款給到Escrow，此時(shí)貸款才是最終到手，而在此之前的任何階段，都無法100%保證你能拿到貸款。
Loan Contingency/Mortgage Contingency的作用就是在貸款不幸被拒的情況下，賦予你退出購房交易，取回全部定金的權(quán)力。有些Buyer Agent或Loan Agent會在Conditional Approval階段就建議你移除Loan Contingency，但于你自己最最安全的做法就是Funding后再進(jìn)行簽字移除。這也是為什么我會強(qiáng)烈建議在RPA購房合同中盡量爭取把Loan Contingency的時(shí)間保留到Closing Date。
06.房屋檢查
在等待貸款申請批準(zhǔn)的同時(shí)，買方可以開始房屋檢查。
房屋檢查完成后，Inspector會出具一份詳細(xì)的圖文并用的檢查報(bào)告，拿到這份報(bào)告后，你可以和房主協(xié)商維修的事宜，譬如要求他在交房前找人解決掉其中比較大的問題，或者讓房主直接返給你一些費(fèi)用(Credit)，之后你自己找人維修。
房屋檢查的費(fèi)用范圍大概是$400~$800之間，和購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Title Insurance)類似，同屬于那種不做不能安心，但做了后又經(jīng)常感覺沒啥大用的購房支出。
07.房屋過戶(Close Escrow)
銀行在你的貸款申請F(tuán)inal Approval后，會將貸款文件郵寄給Escrow公司，叫做HUD-1的表格，之后Escrow就會分別通知買方去簽署貸款文件，賣方去簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件等。
銀行收到Escrow公司寄回的簽署過的貸款文件后，就會進(jìn)行放款，Escrow收到銀行放款后，一般當(dāng)天就會去County登記房子的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，一旦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記在案了，就表示房屋過戶完成了，之后Escrow會通知你去取新家的鑰匙，然后你就可以享受你的新房子了。
大概會在房屋過戶后一個(gè)月左右，你會收到一份由County Clerk-Recorder寄給你的平信：Grant Deed，俗稱轉(zhuǎn)讓契約，類似房產(chǎn)證。如果沒收到也沒有關(guān)系，隨時(shí)都可以去County再要一份。
注意：在房屋買賣結(jié)束后的一段時(shí)間內(nèi)，你陸續(xù)會收到各種和房子相關(guān)的文件、信件。這其中也包括各種騙局的信件，例如讓你付好幾十或者上百刀以獲得房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓紀(jì)錄的拷貝，但其實(shí)這個(gè)拷貝完全可以自己去County的辦公室免費(fèi)打印，因此在瀏覽各種信件，尤其是需要回復(fù)個(gè)人信息或支票的信件的的時(shí)候不妨多留個(gè)心眼。
在美國購置房產(chǎn)，不同的房產(chǎn)類型之間還是有比較大的不同，最典型的區(qū)別就是，在進(jìn)行投資的時(shí)候，到時(shí)是購買一手房還是二手房呢？這兩者之間的差別有多大呢？投資新房和二手房哪一個(gè)更劃算呢？
美國的二手房一定都是很舊的房子嗎？
實(shí)際上，二手房只是意味這個(gè)房子之前被人交易過，并不意味著二手房一定是非常老舊的房子。它僅僅意味著在買家購買之前已經(jīng)有人擁有過這所房子。二手房的建筑年限有長有短，有可能是剛剛建成不久的房子，上一任房主只是過了一下手，并未實(shí)際居住，也有可能是具有非常豐富歷史的建筑，比如上百年的老建筑，房子雖然可能歲數(shù)比較大，但是并不一定意味著破舊，甚至質(zhì)量不好，很多有年頭的建筑往往是既古樸又非常堅(jiān)固的。
美國二手房有哪些優(yōu)勢？
與新房相比，在美國買房的話，二手房也有一些優(yōu)勢：
一般來說，二手房比新房房價(jià)低，不管房子是否被住過，或者使用過，總歸是經(jīng)過了轉(zhuǎn)手，給人心里上的感覺就是有點(diǎn)不一樣，反正就不是新的東西，價(jià)格上肯定要低于新房子。幾年前建造房屋所用的土地、材料、人工等成本都要比現(xiàn)在便宜得多，所以年代較久的房子建筑成本往往也比今天建造的房子低。此外，無論在任何時(shí)候，房地產(chǎn)市場上都是二手房數(shù)量多于新房數(shù)量。二手房市場的激烈競爭壓低了二手房的房價(jià)。
二手房的價(jià)格通常比新房更為彈性，講價(jià)空間更大。二手房的賣家不需要考慮房地產(chǎn)開發(fā)的市場平衡，他們只需要拿到錢，然后進(jìn)行下一筆投資。
二手房的地理位置通常比較優(yōu)越。二手房建造的時(shí)間過去了越久，它建造時(shí)可利用的建筑土地也就越多。過去的建筑師會在較為空曠的土地上選擇最適合建房子的一處。而現(xiàn)在，隨著可利用土地越來越少，建筑師的選擇也被限制。同時(shí)，二手房社區(qū)建立年代較久，周圍設(shè)施發(fā)展已經(jīng)比較完善了，普遍擁有學(xué)校、交通、購物、娛樂和其他設(shè)施等。
二手房的建筑結(jié)構(gòu)和地基都已經(jīng)通過檢測。二手房被前任房主居住時(shí)，如果出現(xiàn)過什么嚴(yán)重的建筑、結(jié)構(gòu)缺陷問題，通常都會被發(fā)現(xiàn)并維修過了。新房主買房時(shí)不用再擔(dān)心房子是否存在結(jié)構(gòu)上的長期隱患等問題。
二手房是一個(gè)“完整”的商品。在美國，買新房往往只意味著買了一座空房子，而買了二手房，則意味著買家一般不需要額外花費(fèi)來購買和安裝地毯、窗簾和燈具，不需要新建壁爐、種植草坪、建造柵欄和天井、安裝自動噴水滅火系統(tǒng)等等。這些工作已經(jīng)被之前的房主完成了，所有的東西都被包括在這所房子的報(bào)價(jià)中。
有許多絕版的建筑風(fēng)格、建筑工藝以及建筑材料都已經(jīng)不能被復(fù)制了，如果想住在這樣的房子里，只能買二手房。比如想住進(jìn)19世紀(jì)新英格蘭的農(nóng)舍或是維多利亞女王時(shí)代的房子；或者想要石膏墻、鑲木地板、彩色玻璃窗，或者其他一些如今難以找到或無法負(fù)擔(dān)得起的材料或工藝；這樣的話，最好的方法就是買一棟符合自己要求的二手房。
美國二手房有哪些缺點(diǎn)？
一般二手房的維護(hù)費(fèi)用要比新房高。很多二手房需要重新安裝節(jié)能供暖和制冷系統(tǒng)，更換翻新屋頂、水槽、管道系統(tǒng)、爐子、熱水器、電器等等，而買新房就不需要擔(dān)心這些問題。修理和更換這些設(shè)施的時(shí)間和金錢成本都比較高。
買家在買二手房子之前，需要向賣主索要過去兩年的水電費(fèi)（煤氣、電、水和下水道）的副本，這樣買家就可以清楚地看到這所房子的維護(hù)和管理成本。如果賬單上水電費(fèi)支出非常高，應(yīng)該咨詢房屋檢查員如何改善才能讓這所房子更節(jié)能。
二手房通常會有某種程度的功能退化。由于過時(shí)的樓層和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，二手房可能在當(dāng)初設(shè)計(jì)時(shí)存在缺少浴室、沒有車庫、水電氣供應(yīng)不足、沒有中央暖氣或空調(diào)等等問題。這些問題的嚴(yán)重性取決于買家的生活習(xí)慣，同樣一所房子，有些買家可能覺得功能齊全，不會對生活造成很大影響，但另一些買家可能覺得功能非常不完善，不適合居住。
同時(shí)二手房所在的街區(qū)也對房產(chǎn)的使用和未來的出售帶來很大的影響，畢竟如果二手房處在一個(gè)非常安全和健全的街區(qū)，那么這樣的房產(chǎn)就會有很大的吸引力。而如果即使是新房，如果處在一個(gè)非常不安全也略顯老舊的街區(qū)，那么這樣的房產(chǎn)也是不可能獲得很多的關(guān)注的。所以無論是一手房，亦或是二手房，只有符合自己的要求，滿足自己的條件都是可以考慮的。
