在美國初次購房常常在購房前、購房中、購房后都會遇到許多需要注意的問題。
希望這篇在美國買房前后注意事項的文章，幫您度過手忙腳亂的購房期。
01在美國買房前需要思考哪些問題？
1.房屋位置
在美國購房，位置條件是一個很重要的問題。位置問題在很大程度上影響著房價。
?是否需要學區房
如果家中有小孩需要考慮是否需要學區房。學區房和非學區房的價格差異還是很大的，包括小孩以后上學的學費問題和一些稅的問題。在美國購房需要交房地產稅，由各縣或各市政府征收，稅率各地不同，大多數為1%到2%(也有地區會高于2%)，房地產稅根據房子的評估價值征收。一個學區如果房子價格高，房地產稅也就相應較高，用于學校的錢就相應充裕，學校教學質量便會提高，好學校必然吸引家長來買“學區房”，從而推動房價上漲。
?距離問題
另外，你還需要考慮每天上班或上學的距離問題。如果你是住在市中心的話，就比較方便，如果你選擇住在稍微遠一點的地方，且沒有買車就需要考慮公共交通是否方便，如果你有私家車就需要考量交通路網是否發達，開車是不是方便。
2.房屋價格
?預期估價
首先，全款買房要考慮你能承受的范圍是多少？如果是貸款買房的話，就要向銀行申請Pre-Approval，即“預先批準”的貸款額度，這樣就表示你能從銀行貸款到多少錢，也能給你的賣家和建筑商看到你能接受多少范圍內的房子。這個也是在考慮價格的時候考慮的一個因素。
?未來支出
另外，房產稅是一個非常重要的問題。要根據你的個人收入和家庭因素來計算一下，你以后的養房所需要的費用。除了看到當前的價格，還要考慮到未來的支出。不同的區域也會有不同的稅收政策。例如在美國聯邦、州以及地方政府都有許多鼓勵買房的政策和法律，對買房者提供多種優惠像是免稅、低息貸款等。
3.個人需求
除了位置以外，華人買房還有一些更實際的需求。例如你需要根據家庭人口數選擇不同的房屋面積。如果家中有小孩可以選擇購買獨幢別墅，平面面積比較大的。另一種就是聯排別墅，主要還是根據家里的具體情況來選擇。
4.中介及房屋網站
在美國購房，中介是一個很重要的環節。你可以多跟不同的中介來接觸，看看哪一個跟你比較合適，最終再做決定。在美國找中介或經紀人購房是一個非常普遍的現象。
?在美國購房，買方一般是不用付中介費的，一般是由賣方支付中介費。
?買房的時候有非常多的手續要簽，如果有中介就會十分省心方便。
?一定要把自己的想法和要求說得越仔細越好，這樣中介才能幫你找到很適合的房子。
另外，你可以上網去關注美國各大房屋網站，比如zillow，里面有非常詳細的房屋介紹。
02在美國看房時的注意事項有哪些？
1.在看房的時候要多觀察
在美國買房是很慎重的事情，建議多看一些喜歡的房子，看的房子越多才越能發現什么是適合自己的，越知道自己想要怎樣的房子。
2.兩個類似的房子，可以列一個表
在美國買房，當你遇到兩個差不多的房子時，可以列一張表，將各自的優缺點用排除法比較。列表是一個非常有用的方法，當你列出來以后，你就可以回想當時買房的需求，找出哪個房子更適合你。
3.多了解和相關房子的各個方面
在美國買房，你需要多了解房子所在的地區環境和附近的學校。你可以去學校和老師家長交談，了解這個區域的信息，也可以跟周邊鄰居聊聊天。看一個房子的時候不要只看這個房子本身，有時候你的鄰居和環境是非常重要的。在不同的時間段去看這個房子，以及觀察周邊的情況，能夠讓你更放心一點。
03在美國買房時的注意事項有哪些？
1.房子的年份
在美國買房，你需要了解你買的房子這個區域的年份大概是多少？在美國購房，和中國不同的是美國房子的翻修率較低。在一些老房子里，你需要注意下水道問題、管道問題、地板問題等。
2.房子的細節
買房時房子的細節不可忽視，因為它決定了你居住的生活質量。細節包括熱水、下水道、排水系統、空調等容易忽略的地方。你需要詳細了解這個房子，在購入前請一個專業的第三方做一個房屋勘驗是必要的。
3.在交易前再檢查一遍房子
在美國房屋交易前你需要再一次確認賣家是否按照你的要求整理好了房間，是否把房子重新打掃了一遍，房主是否已經搬出了房子。
01.你需要先看中一套房子
建議在可能的情況下，盡量選擇交通便利，位于好的Neighorhood和學區的房子。因為這樣的房子，轉手相對容易，并且在市場好的時期，增值空間比較大，在市場不好的時候，也比較保值，不至于貶值的太慘。
尋找房子傳統的辦法是到當地的房屋中介機構一坐，找個地產中介(Realtor Agent)聊一聊，告訴TA你想要的地點、價格，面積，戶型，學區等要求，然后中介就會把手上符合條件的房源列個清單給你，選出你感興趣的他就會帶你過去看房。這個中介就成為了你的房產中介，也就是傳說中的買方中介(Buyer’s Agent/Sales Agent)。
02.報價Offer
看中了房子后，就該給房主下Offer了。
首先，房主會給出一個他的期望售價，你和你的中介商量后，會以正式的文件的形式，提出你們的報價(Offer)及其他一些要求，例如房內的冰箱洗衣機烘干機要留下，由賣方支付Escrow費用等等。
如果房主同意了你的Offer，那么你們雙方就會簽署購房合同，正式進入購房流程；如果房主不滿意你的報價，他可以不做回復，或通過Listing Agent在你的Offer的基礎上回復一份Counter Offer，提出他的要求，雙方可以這樣你來我往直到達成一致。如果沒有達成一致，這個購房當然也就終止了。
一旦賣方接受了你的Offer，房子就進入一種叫做Pending的狀態，這意味著在這為期一個月左右的交易過程中，買賣雙方都將受到購房合同的約束，賣方不能再接受其他人的Offer。
所以如果最終沒有交易成功，賣方相當于白白浪費了一個月的時間，尤其在賣方需要這筆錢急用的情況下，交易延誤的代價可能是極大的。因此，在Offer中附上貸款公司/銀行出具的Pre-approval letter已經基本是約定俗成的要求了。
當買賣雙方就Offer的價格及條件達成一致，簽署了確認文件后，購房合同就正式生效了，接下來你就要合同約定的時間內交付定金，提交貸款申請，和請專業人士來對房子狀況進行檢查。
03.簽署RPA - Residential
Purchase Agreement購房合同
對多數人來說，買房是件大事，因此在簽署合同之前，請仔細考慮自己的情況，用好其中的保障條款，為風險預留足夠空間。購房合同生效意味著雙方就不能隨意的退出此次交易了。
以加州為例，標準購房合同中，各Contingency的默認時間期限如下：
Contingency的約定時間到了，房主并不能強迫你簽署Contingency移除文件，他只能終止購房交易，常見的是，房主以終止交易來壓迫你簽署移除文件。或者加罰款來懲罰你逾期。
從買家的角度出發，雖然Contingency保留的時間越長越好；但現在是賣家的市場，如果時間過長，賣家完全可以選擇其他買家。
04.Escrow公司
整個購房交易將由一種叫做Escrow的第三方機構進行監管。買方所交的定金也好，后續貸款通過后銀行的放款也好，都將被存放在Escrow公司為這宗交易開設的賬戶里，在房子過戶登記之前，并不會進到賣家手里。
同時，賣方這邊也需要把房子的產權等相關資料交到Escrow公司手上。Esrow公司會在收到銀行的放款后的一個工作日內，到房子所在的縣政府(County)進行房屋產權轉讓的登記，然后才分錢給各方。
當然，Escrow公司的服務也是要收費的，通常是由買賣雙方各出一半。也并不是所有的州都要求在購房交易中使用Escrow，但例如加州，Escrow公司則是必須要使用的。
05.提交貸款申請
在美國，貸款買房的審核流程比中國要嚴格的多。
首先，銀行會直接指定一家房屋估價機構來對房子進行估價(Appraisal)，估價結果若高于購房合同上商定的價格自然沒有問題，一旦估價結果低于合同價格，那么銀行只會批給估價金額的貸款，價格溢出的部分買家要自己補齊。
如果買家不能夠或者不愿意自己補足購房款，而賣家也不肯降低售價，那么買家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。
其次，銀行將通過調取你的信用報告(此時會再Hard Pull一次)，并且查詢你過去三個月的銀行賬單(Bank Statement)，以及過去兩年的報稅記錄和房租繳納情況等信息，以評估你的貸款償付風險。
這個過程中，你需要按照銀行的要求提供各種資料，最近三個月的銀行賬單和工資單，最近兩年的W-2表格，房租支票記錄，非公民/綠卡居民還需要提供護照，Visa，I-94等身份證明材料。
貸款審核工作是由銀行的Underwriter負責。若信用報告上顯示你最近三個月有過Hard Pull，Underwriter就會要求你就Hard Pull的原因給出合理解釋。
若銀行賬單上顯示你有大額進賬，Underwriter會要求你解釋這些錢的來源。若你的租房記錄顯示你有過遲交歷史(Late Payment)，沒有合理的解釋，Underwriter很有可能因此拒掉你的申請。
整個申請過程中，根據Underwriter的審批進度，會依次出現三種狀態：
1) Conditional Approval/Loan Commitment：有條件的批準，你會拿到一封叫Commitment Letter的文件，上面會列出Underwriter還需要你補足的材料，在這些材料被審核通過后，你才可獲得貸款批準；
2) Final Approval/Clear to Close ：貸款申請獲得批準，你會拿到一份叫Loan Doc的文件，上面會列明貸款的總額，期限，利率以及Closing Cost的各項細節。請仔細核對這些數字都沒有問題后再行簽字；3) Funding：銀行放款給到Escrow，此時貸款才是最終到手，而在此之前的任何階段，都無法100%保證你能拿到貸款。
Loan Contingency/Mortgage Contingency的作用就是在貸款不幸被拒的情況下，賦予你退出購房交易，取回全部定金的權力。有些Buyer Agent或Loan Agent會在Conditional Approval階段就建議你移除Loan Contingency，但于你自己最最安全的做法就是Funding后再進行簽字移除。這也是為什么我會強烈建議在RPA購房合同中盡量爭取把Loan Contingency的時間保留到Closing Date。
06.房屋檢查
在等待貸款申請批準的同時，買方可以開始房屋檢查。
房屋檢查完成后，Inspector會出具一份詳細的圖文并用的檢查報告，拿到這份報告后，你可以和房主協商維修的事宜，譬如要求他在交房前找人解決掉其中比較大的問題，或者讓房主直接返給你一些費用(Credit)，之后你自己找人維修。
房屋檢查的費用范圍大概是$400~$800之間，和購買產權保險(Title Insurance)類似，同屬于那種不做不能安心，但做了后又經常感覺沒啥大用的購房支出。
07.房屋過戶(Close Escrow)
銀行在你的貸款申請Final Approval后，會將貸款文件郵寄給Escrow公司，叫做HUD-1的表格，之后Escrow就會分別通知買方去簽署貸款文件，賣方去簽署產權轉讓文件等。
銀行收到Escrow公司寄回的簽署過的貸款文件后，就會進行放款，Escrow收到銀行放款后，一般當天就會去County登記房子的產權轉讓，一旦產權轉讓登記在案了，就表示房屋過戶完成了，之后Escrow會通知你去取新家的鑰匙，然后你就可以享受你的新房子了。
大概會在房屋過戶后一個月左右，你會收到一份由County Clerk-Recorder寄給你的平信：Grant Deed，俗稱轉讓契約，類似房產證。如果沒收到也沒有關系，隨時都可以去County再要一份。
注意：在房屋買賣結束后的一段時間內，你陸續會收到各種和房子相關的文件、信件。這其中也包括各種騙局的信件，例如讓你付好幾十或者上百刀以獲得房子產權轉讓紀錄的拷貝，但其實這個拷貝完全可以自己去County的辦公室免費打印，因此在瀏覽各種信件，尤其是需要回復個人信息或支票的信件的的時候不妨多留個心眼。
