在美國(guó)買(mǎi)房簽的自然是英文合同，也必然會(huì)碰到一些房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞。專(zhuān)業(yè)名詞已經(jīng)夠繞了，經(jīng)過(guò)翻譯的合同也可能會(huì)詞不達(dá)意，分分鐘能被繞暈。下面為解決大家這一問(wèn)題，整理了購(gòu)房合同中必須看懂的3個(gè)專(zhuān)業(yè)名詞。
1、Earnest money – 定金
定金是買(mǎi)家在簽署購(gòu)房合同時(shí)需要支付的款項(xiàng)。定金實(shí)際上是買(mǎi)家對(duì)購(gòu)房的承諾，來(lái)向賣(mài)家表達(dá)誠(chéng)意。具體金額是可以雙方協(xié)定的，一般為購(gòu)價(jià)的1%到2%。但當(dāng)房子搶手，買(mǎi)家競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，買(mǎi)家也可以通過(guò)小幅提高定金（如達(dá)到總房?jī)r(jià)的4-5%）來(lái)吸引賣(mài)方，增加搶到房概率。一旦報(bào)價(jià)被接受，定金通常會(huì)由賣(mài)方經(jīng)紀(jì)或產(chǎn)權(quán)公司存管。
注意事項(xiàng)：必須注意的是合同中提到的相應(yīng)條件條款（如貸款是否能獲批等），若買(mǎi)方因?yàn)檫@些條件未達(dá)到而放棄購(gòu)房，賣(mài)方必須退還定金；若是因?yàn)楹贤形刺峒暗钠渌颍嵌ń鹗遣荒芡诉€的。
2、Contingency- 附帶條件
Contingency直譯是“偶發(fā)或特殊事件”，在購(gòu)房合同中一般指一些附帶條件，如萬(wàn)一這些情況發(fā)生了，買(mǎi)家是否有權(quán)中止合同，拿回定金。這些條件可包括房屋評(píng)估，房屋檢查和貸款獲批情況。
注意事項(xiàng)：附帶條件在購(gòu)房合同中非常重要，必須仔細(xì)閱讀，他能保護(hù)買(mǎi)方在購(gòu)房中的權(quán)利，避免不必要的損失。當(dāng)然值得注意的是，這些條款也有時(shí)間限制，一旦超過(guò)期限，賣(mài)方有權(quán)終止交易。
3、Possession date –產(chǎn)權(quán)交接日期
產(chǎn)權(quán)交接日期是投資購(gòu)房者正式擁有所購(gòu)房產(chǎn)的日期，即買(mǎi)家可搬入房屋的日期。有時(shí)買(mǎi)方在過(guò)戶(hù)日即可入住，但有時(shí)雙方同意在過(guò)戶(hù)日后，仍需等待數(shù)日或數(shù)周才能入住。最常見(jiàn)的等待時(shí)間為30到45天。
注意事項(xiàng)：產(chǎn)權(quán)交接日期是可同賣(mài)家協(xié)商的，且會(huì)影響購(gòu)房者報(bào)價(jià)合同的競(jìng)爭(zhēng)力。比方說(shuō)，如果賣(mài)家需要額外幾個(gè)月才能找到新的居住地點(diǎn)，則提供過(guò)戶(hù)日后60天的產(chǎn)權(quán)交接日期可能會(huì)使報(bào)價(jià)更具吸引力。
1、你需要先看中一套房子
建議在可能的情況下，盡量選擇交通便利，位于好的Neighorhood和學(xué)區(qū)的房子。因?yàn)檫@樣的房子，轉(zhuǎn)手相對(duì)容易，并且在市場(chǎng)好的時(shí)期，增值空間比較大，在市場(chǎng)不好的時(shí)候，也比較保值，不至于貶值的太慘。
尋找房子傳統(tǒng)的辦法是到當(dāng)?shù)氐姆课葜薪闄C(jī)構(gòu)一坐，找個(gè)地產(chǎn)中介(Realtor Agent)聊一聊，告訴TA你想要的地點(diǎn)、價(jià)格，面積，戶(hù)型，學(xué)區(qū)等要求，然后中介就會(huì)把手上符合條件的房源列個(gè)清單給你，選出你感興趣的他就會(huì)帶你過(guò)去看房。這個(gè)中介就成為了你的房產(chǎn)中介，也就是傳說(shuō)中的買(mǎi)方中介(Buyer’s Agent/Sales Agent)。
2、報(bào)價(jià)Offer
看中了房子后，就該給房主下Offer了。
首先，房主會(huì)給出一個(gè)他的期望售價(jià)，你和你的中介商量后，會(huì)以正式的文件的形式，提出你們的報(bào)價(jià)(Offer)及其他一些要求，例如房?jī)?nèi)的冰箱洗衣機(jī)烘干機(jī)要留下，由賣(mài)方支付Escrow費(fèi)用等等。
如果房主同意了你的Offer，那么你們雙方就會(huì)簽署購(gòu)房合同，正式進(jìn)入購(gòu)房流程；如果房主不滿(mǎn)意你的報(bào)價(jià)，他可以不做回復(fù)，或通過(guò)Listing Agent在你的Offer的基礎(chǔ)上回復(fù)一份Counter Offer，提出他的要求，雙方可以這樣你來(lái)我往直到達(dá)成一致。如果沒(méi)有達(dá)成一致，這個(gè)購(gòu)房當(dāng)然也就終止了。
一旦賣(mài)方接受了你的Offer，房子就進(jìn)入一種叫做Pending的狀態(tài)，這意味著在這為期一個(gè)月左右的交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方都將受到購(gòu)房合同的約束，賣(mài)方不能再接受其他人的Offer。
所以如果最終沒(méi)有交易成功，賣(mài)方相當(dāng)于白白浪費(fèi)了一個(gè)月的時(shí)間，尤其在賣(mài)方需要這筆錢(qián)急用的情況下，交易延誤的代價(jià)可能是極大的。因此，在Offer中附上貸款公司/銀行出具的Pre-approval letter已經(jīng)基本是約定俗成的要求了。
當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方就Offer的價(jià)格及條件達(dá)成一致，簽署了確認(rèn)文件后，購(gòu)房合同就正式生效了，接下來(lái)你就要合同約定的時(shí)間內(nèi)交付定金，提交貸款申請(qǐng)，和請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士來(lái)對(duì)房子狀況進(jìn)行檢查。
3、簽署RPA - Residential Purchase Agreement購(gòu)房合同
對(duì)多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是件大事，因此在簽署合同之前，請(qǐng)仔細(xì)考慮自己的情況，用好其中的保障條款，為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留足夠空間。購(gòu)房合同生效意味著雙方就不能隨意的退出此次交易了。
以加州為例，標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中，各Contingency的默認(rèn)時(shí)間期限如下：
Contingency的約定時(shí)間到了，房主并不能強(qiáng)迫你簽署Contingency移除文件，他只能終止購(gòu)房交易，常見(jiàn)的是，房主以終止交易來(lái)壓迫你簽署移除文件。或者加罰款來(lái)懲罰你逾期。
從買(mǎi)家的角度出發(fā)，雖然Contingency保留的時(shí)間越長(zhǎng)越好；但現(xiàn)在是賣(mài)家的市場(chǎng)，如果時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，賣(mài)家完全可以選擇其他買(mǎi)家。
4、Escrow公司
整個(gè)購(gòu)房交易將由一種叫做Escrow的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。買(mǎi)方所交的定金也好，后續(xù)貸款通過(guò)后銀行的放款也好，都將被存放在Escrow公司為這宗交易開(kāi)設(shè)的賬戶(hù)里，在房子過(guò)戶(hù)登記之前，并不會(huì)進(jìn)到賣(mài)家手里。
同時(shí)，賣(mài)方這邊也需要把房子的產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料交到Escrow公司手上。Esrow公司會(huì)在收到銀行的放款后的一個(gè)工作日內(nèi)，到房子所在的縣政府(County)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記，然后才分錢(qián)給各方。
當(dāng)然，Escrow公司的服務(wù)也是要收費(fèi)的，通常是由買(mǎi)賣(mài)雙方各出一半。也并不是所有的州都要求在購(gòu)房交易中使用Escrow，但例如加州，Escrow公司則是必須要使用的。
5、提交貸款申請(qǐng)
在美國(guó)，貸款買(mǎi)房的審核流程比中國(guó)要嚴(yán)格的多。
首先，銀行會(huì)直接指定一家房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)房子進(jìn)行估價(jià)(Appraisal)，估價(jià)結(jié)果若高于購(gòu)房合同上商定的價(jià)格自然沒(méi)有問(wèn)題，一旦估價(jià)結(jié)果低于合同價(jià)格，那么銀行只會(huì)批給估價(jià)金額的貸款，價(jià)格溢出的部分買(mǎi)家要自己補(bǔ)齊。
如果買(mǎi)家不能夠或者不愿意自己補(bǔ)足購(gòu)房款，而賣(mài)家也不肯降低售價(jià)，那么買(mǎi)家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。
其次，銀行將通過(guò)調(diào)取你的信用報(bào)告(此時(shí)會(huì)再Hard Pull一次)，并且查詢(xún)你過(guò)去三個(gè)月的銀行賬單(Bank Statement)，以及過(guò)去兩年的報(bào)稅記錄和房租繳納情況等信息，以評(píng)估你的貸款償付風(fēng)險(xiǎn)。
這個(gè)過(guò)程中，你需要按照銀行的要求提供各種資料，最近三個(gè)月的銀行賬單和工資單，最近兩年的W-2表格，房租支票記錄，非公民/綠卡居民還需要提供護(hù)照，Visa，I-94等身份證明材料。
貸款審核工作是由銀行的Underwriter負(fù)責(zé)。若信用報(bào)告上顯示你最近三個(gè)月有過(guò)Hard Pull，Underwriter就會(huì)要求你就Hard Pull的原因給出合理解釋。
若銀行賬單上顯示你有大額進(jìn)賬，Underwriter會(huì)要求你解釋這些錢(qián)的來(lái)源。若你的租房記錄顯示你有過(guò)遲交歷史(Late Payment)，沒(méi)有合理的解釋?zhuān)琔nderwriter很有可能因此拒掉你的申請(qǐng)。
整個(gè)申請(qǐng)過(guò)程中，根據(jù)Underwriter的審批進(jìn)度，會(huì)依次出現(xiàn)三種狀態(tài)：
1) Conditional Approval/Loan Commitment：有條件的批準(zhǔn)，你會(huì)拿到一封叫Commitment Letter的文件，上面會(huì)列出Underwriter還需要你補(bǔ)足的材料，在這些材料被審核通過(guò)后，你才可獲得貸款批準(zhǔn)；
2) Final Approval/Clear to Close ：貸款申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)，你會(huì)拿到一份叫Loan Doc的文件，上面會(huì)列明貸款的總額，期限，利率以及Closing Cost的各項(xiàng)細(xì)節(jié)。請(qǐng)仔細(xì)核對(duì)這些數(shù)字都沒(méi)有問(wèn)題后再行簽字；3) Funding：銀行放款給到Escrow，此時(shí)貸款才是最終到手，而在此之前的任何階段，都無(wú)法100%保證你能拿到貸款。
Loan Contingency/Mortgage Contingency的作用就是在貸款不幸被拒的情況下，賦予你退出購(gòu)房交易，取回全部定金的權(quán)力。有些Buyer Agent或Loan Agent會(huì)在Conditional Approval階段就建議你移除Loan Contingency，但于你自己最最安全的做法就是Funding后再進(jìn)行簽字移除。這也是為什么我會(huì)強(qiáng)烈建議在RPA購(gòu)房合同中盡量爭(zhēng)取把Loan Contingency的時(shí)間保留到Closing Date。
6、房屋檢查
在等待貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)的同時(shí)，買(mǎi)方可以開(kāi)始房屋檢查。
房屋檢查完成后，Inspector會(huì)出具一份詳細(xì)的圖文并用的檢查報(bào)告，拿到這份報(bào)告后，你可以和房主協(xié)商維修的事宜，譬如要求他在交房前找人解決掉其中比較大的問(wèn)題，或者讓房主直接返給你一些費(fèi)用(Credit)，之后你自己找人維修。
房屋檢查的費(fèi)用范圍大概是$400~$800之間，和購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Title Insurance)類(lèi)似，同屬于那種不做不能安心，但做了后又經(jīng)常感覺(jué)沒(méi)啥大用的購(gòu)房支出。
7、房屋過(guò)戶(hù)(Close Escrow)
銀行在你的貸款申請(qǐng)F(tuán)inal Approval后，會(huì)將貸款文件郵寄給Escrow公司，叫做HUD-1的表格，之后Escrow就會(huì)分別通知買(mǎi)方去簽署貸款文件，賣(mài)方去簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件等。
銀行收到Escrow公司寄回的簽署過(guò)的貸款文件后，就會(huì)進(jìn)行放款，Escrow收到銀行放款后，一般當(dāng)天就會(huì)去County登記房子的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏┊a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記在案了，就表示房屋過(guò)戶(hù)完成了，之后Escrow會(huì)通知你去取新家的鑰匙，然后你就可以享受你的新房子了。
大概會(huì)在房屋過(guò)戶(hù)后一個(gè)月左右，你會(huì)收到一份由County Clerk-Recorder寄給你的平信：Grant Deed，俗稱(chēng)轉(zhuǎn)讓契約，類(lèi)似房產(chǎn)證。如果沒(méi)收到也沒(méi)有關(guān)系，隨時(shí)都可以去County再要一份。
注意：在房屋買(mǎi)賣(mài)結(jié)束后的一段時(shí)間內(nèi)，你陸續(xù)會(huì)收到各種和房子相關(guān)的文件、信件。這其中也包括各種騙局的信件，例如讓你付好幾十或者上百刀以獲得房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓紀(jì)錄的拷貝，但其實(shí)這個(gè)拷貝完全可以自己去County的辦公室免費(fèi)打印，因此在瀏覽各種信件，尤其是需要回復(fù)個(gè)人信息或支票的信件的的時(shí)候不妨多留個(gè)心眼。
