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1、你需要先看中一套房子

建議在可能的情況下，盡量選擇交通便利，位于好的Neighorhood和學區的房子。因為這樣的房子，轉手相對容易，并且在市場好的時期，增值空間比較大，在市場不好的時候，也比較保值，不至于貶值的太慘。

尋找房子傳統的辦法是到當地的房屋中介機構一坐，找個地產中介(Realtor Agent)聊一聊，告訴TA你想要的地點、價格，面積，戶型，學區等要求，然后中介就會把手上符合條件的房源列個清單給你，選出你感興趣的他就會帶你過去看房。這個中介就成為了你的房產中介，也就是傳說中的買方中介(Buyer’s Agent/Sales Agent)。

2、報價Offer

看中了房子后，就該給房主下Offer了。

首先，房主會給出一個他的期望售價，你和你的中介商量后，會以正式的文件的形式，提出你們的報價(Offer)及其他一些要求，例如房內的冰箱洗衣機烘干機要留下，由賣方支付Escrow費用等等。

如果房主同意了你的Offer，那么你們雙方就會簽署購房合同，正式進入購房流程；如果房主不滿意你的報價，他可以不做回復，或通過Listing Agent在你的Offer的基礎上回復一份Counter Offer，提出他的要求，雙方可以這樣你來我往直到達成一致。如果沒有達成一致，這個購房當然也就終止了。

一旦賣方接受了你的Offer，房子就進入一種叫做Pending的狀態，這意味著在這為期一個月左右的交易過程中，買賣雙方都將受到購房合同的約束，賣方不能再接受其他人的Offer。

所以如果最終沒有交易成功，賣方相當于白白浪費了一個月的時間，尤其在賣方需要這筆錢急用的情況下，交易延誤的代價可能是極大的。因此，在Offer中附上貸款公司/銀行出具的Pre-approval letter已經基本是約定俗成的要求了。

當買賣雙方就Offer的價格及條件達成一致，簽署了確認文件后，購房合同就正式生效了，接下來你就要合同約定的時間內交付定金，提交貸款申請，和請專業人士來對房子狀況進行檢查。

3、簽署RPA - Residential Purchase Agreement購房合同

對多數人來說，買房是件大事，因此在簽署合同之前，請仔細考慮自己的情況，用好其中的保障條款，為風險預留足夠空間。購房合同生效意味著雙方就不能隨意的退出此次交易了。

以加州為例，標準購房合同中，各Contingency的默認時間期限如下：

Contingency的約定時間到了，房主并不能強迫你簽署Contingency移除文件，他只能終止購房交易，常見的是，房主以終止交易來壓迫你簽署移除文件。或者加罰款來懲罰你逾期。

從買家的角度出發，雖然Contingency保留的時間越長越好；但現在是賣家的市場，如果時間過長，賣家完全可以選擇其他買家。

4、Escrow公司

整個購房交易將由一種叫做Escrow的第三方機構進行監管。買方所交的定金也好，后續貸款通過后銀行的放款也好，都將被存放在Escrow公司為這宗交易開設的賬戶里，在房子過戶登記之前，并不會進到賣家手里。

同時，賣方這邊也需要把房子的產權等相關資料交到Escrow公司手上。Esrow公司會在收到銀行的放款后的一個工作日內，到房子所在的縣政府(County)進行房屋產權轉讓的登記，然后才分錢給各方。

當然，Escrow公司的服務也是要收費的，通常是由買賣雙方各出一半。也并不是所有的州都要求在購房交易中使用Escrow，但例如加州，Escrow公司則是必須要使用的。

5、提交貸款申請

在美國，貸款買房的審核流程比中國要嚴格的多。

首先，銀行會直接指定一家房屋估價機構來對房子進行估價(Appraisal)，估價結果若高于購房合同上商定的價格自然沒有問題，一旦估價結果低于合同價格，那么銀行只會批給估價金額的貸款，價格溢出的部分買家要自己補齊。

如果買家不能夠或者不愿意自己補足購房款，而賣家也不肯降低售價，那么買家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。

其次，銀行將通過調取你的信用報告(此時會再Hard Pull一次)，并且查詢你過去三個月的銀行賬單(Bank Statement)，以及過去兩年的報稅記錄和房租繳納情況等信息，以評估你的貸款償付風險。

這個過程中，你需要按照銀行的要求提供各種資料，最近三個月的銀行賬單和工資單，最近兩年的W-2表格，房租支票記錄，非公民/綠卡居民還需要提供護照，Visa，I-94等身份證明材料。

貸款審核工作是由銀行的Underwriter負責。若信用報告上顯示你最近三個月有過Hard Pull，Underwriter就會要求你就Hard Pull的原因給出合理解釋。

若銀行賬單上顯示你有大額進賬，Underwriter會要求你解釋這些錢的來源。若你的租房記錄顯示你有過遲交歷史(Late Payment)，沒有合理的解釋，Underwriter很有可能因此拒掉你的申請。

整個申請過程中，根據Underwriter的審批進度，會依次出現三種狀態：

1) Conditional Approval/Loan Commitment：有條件的批準，你會拿到一封叫Commitment Letter的文件，上面會列出Underwriter還需要你補足的材料，在這些材料被審核通過后，你才可獲得貸款批準；

2) Final Approval/Clear to Close ：貸款申請獲得批準，你會拿到一份叫Loan Doc的文件，上面會列明貸款的總額，期限，利率以及Closing Cost的各項細節。請仔細核對這些數字都沒有問題后再行簽字；3) Funding：銀行放款給到Escrow，此時貸款才是最終到手，而在此之前的任何階段，都無法100%保證你能拿到貸款。

Loan Contingency/Mortgage Contingency的作用就是在貸款不幸被拒的情況下，賦予你退出購房交易，取回全部定金的權力。有些Buyer Agent或Loan Agent會在Conditional Approval階段就建議你移除Loan Contingency，但于你自己最最安全的做法就是Funding后再進行簽字移除。這也是為什么我會強烈建議在RPA購房合同中盡量爭取把Loan Contingency的時間保留到Closing Date。

6、房屋檢查

在等待貸款申請批準的同時，買方可以開始房屋檢查。

房屋檢查完成后，Inspector會出具一份詳細的圖文并用的檢查報告，拿到這份報告后，你可以和房主協商維修的事宜，譬如要求他在交房前找人解決掉其中比較大的問題，或者讓房主直接返給你一些費用(Credit)，之后你自己找人維修。

房屋檢查的費用范圍大概是$400~$800之間，和購買產權保險(Title Insurance)類似，同屬于那種不做不能安心，但做了后又經常感覺沒啥大用的購房支出。

7、房屋過戶(Close Escrow)

銀行在你的貸款申請Final Approval后，會將貸款文件郵寄給Escrow公司，叫做HUD-1的表格，之后Escrow就會分別通知買方去簽署貸款文件，賣方去簽署產權轉讓文件等。

銀行收到Escrow公司寄回的簽署過的貸款文件后，就會進行放款，Escrow收到銀行放款后，一般當天就會去County登記房子的產權轉讓，一旦產權轉讓登記在案了，就表示房屋過戶完成了，之后Escrow會通知你去取新家的鑰匙，然后你就可以享受你的新房子了。

大概會在房屋過戶后一個月左右，你會收到一份由County Clerk-Recorder寄給你的平信：Grant Deed，俗稱轉讓契約，類似房產證。如果沒收到也沒有關系，隨時都可以去County再要一份。

注意：在房屋買賣結束后的一段時間內，你陸續會收到各種和房子相關的文件、信件。這其中也包括各種騙局的信件，例如讓你付好幾十或者上百刀以獲得房子產權轉讓紀錄的拷貝，但其實這個拷貝完全可以自己去County的辦公室免費打印，因此在瀏覽各種信件，尤其是需要回復個人信息或支票的信件的的時候不妨多留個心眼。